Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 сентября 1998 г. N КГ-А40/2208-98 (извлечение) При новом рассмотрении дела о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества суду необходимо учесть, что арендодатель по при расторжении договора должен был компенсировать арендатору произведенные затраты, связанные с ремонтом и приобретением оборудования, не отделимого без вреда для имущества ответчика

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 сентября 1998 г. N КГ-А40/2208-98
(извлечение)

Конкурсный управляющий акционерного банка "Лефортовский" обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с открытого акционерного общества Управление комплектации и сбыта "Госрадиокомплект" стоимость произведенных улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, в результате ремонта арендованного имущества по договору аренды N 2-03 от 22 февраля 1994 года на общую сумму 4.819.212 рублей (789.000 долларов США).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 мая 1998 года в удовлетворении заявленного иска было отказано (т. 3, л.д. 59-60).

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 16 июля 1998 года вышеуказанное решение было оставлено без изменения (т. 3, л.д. 94).

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АБ "Лефортовский" просит отменить принятые по делу решение и постановление арбитражного суда и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, поскольку считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при вынесении обжалуемых актов судом, по мнению заявителя, были допущены нарушения норм материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 425, 431, 623 ГК РФ и ст. 59 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. В заседании судебной коллегии представители истца настаивали на удовлетворении своей жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика в суде кассационной инстанции просил оставить без изменения принятые по делу решение и постановление арбитражного суда.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей сторон по существу заявленного иска, находит обжалуемые акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 22 февраля 1994 года между АБ "Лефортовский" и АООТ Управление комплектации и сбыта "Госрадиокомплект" был заключен договор аренды N 2-03, по которому истец получил от ответчика в аренду сроком на 49 лет нежилое помещение общей площадью 1110,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, дом 59, строение 1. При этом из п. 2.1.2 договора усматривается, что ответчик обязался предоставить заявителю право проведения ремонта и перепланировки помещения в целях приспособления его к уставным задачам арендатора, а последний обязался по п.2.2.2-2.2.4 договора производить необходимый текущий ремонт, оплачивать коммунальные расходы и своевременно вносить арендную плату. Из п. 5.3 данного соглашения вытекает, что в случае расторжения арендодателем договора по истечении срока ответчик обязался компенсировать истцу произведенные затраты в сумме 789.000 долларов США, связанные с ремонтом и приобретением оборудования, рассчитанные с учетом инфляции, а также возместить убытки, вызванные неисполнением принятых по договору обязательств (т. 1, л.д. 1, л.д. 21-23). Поскольку заявитель, как это видно из искового заявления, с согласия ответчика произвел ремонт арендуемых помещений с полной перепланировкой и переоборудованием площадей за счет собственных средств, а договор аренды по инициативе ответчика решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 1997 года был досрочно расторгнут, то истец обратился в суд с настоящим материальным требованием, в удовлетворении которого, однако, судом было отказано, что и подтверждается текстом обжалуемых решения и постановления. При этом, основанием отказа в иске, как это видно из вышеуказанных актов, явилось утверждение арбитражного суда о том, что согласие свое на проведение ремонта и перепланировку здания ответчик заявителю не давал, а те договоры на проведение строительных работ, которые истец предоставил суду в подтверждение заявленной суммы, были произведены им до вступления спорного договора аренды в законную силу.

Однако с данными процессуальными актами судебная коллегия не может согласиться, поскольку считает, что при принятии обжалуемых решения и постановления арбитражный суд неправильно применил положения, закрепленные в ст. 623 ГК РФ.

Так, из ст. 623 ГК РФ вытекает, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В данном случае судебная коллегия приходит к выводу о том, что согласие арендодателя, т.е. ответчика по делу, на улучшение арендованного имущества имело место в действительности, что подтверждается материалами дела, в том числе самим текстом спорного договора аренды, где в п.п. 2.1.2, 2.2.2, 5.3 об этом вполне определенно, конкретно и недвусмысленно сказано. Следует заметить и тот факт, что данный договор был подписан надлежащими лицами сторон по делу на добровольных началах. Помимо этого, перечень ремонтно-строительных работ, необходимых спорному помещению, Стороны по делу определили и согласовали в акте от 20 декабря 1993 года (т. 1, л.д. 94), что также свидетельствует о согласии ответчика на производство истцом работ по улучшению арендованного имущества. И, наконец, о согласии ответчика на осуществление заявителем строительных работ в спорном помещении говорит и характер сложившихся между сторонами по делу правоотношений относительно нежилого здания, которое использовалось истцом в своих целях еще до заключения ими указанного ранее договора аренды. При таких обстоятельствах судебная коллегия находит вывод арбитражного суда в обжалуемых актах об отсутствии согласия ответчика на производство работ истцом по улучшению арендованного имущества ошибочным, а поэтому решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд по первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо будет учесть вышеизложенное и разрешить судьбу заявленного иска с учетом собранных и надлежащим образом проверенных в ходе судебного разбирательства доказательств. Помимо этого, при новом рассмотрении суду необходимо учесть тот факт, что арендатор по договору - п. 5.3 - при расторжении договора должен был компенсировать арендатору произведенные затраты, связанные с ремонтом и приобретением оборудования, не отделимого без вреда для имущества ответчика. При решении вопроса о размере взыскания денежных средств суду следует обратить внимание и на вопрос об объективности представленных заявителем доказательств, подтверждающих его фактические затраты на ремонт помещения, конкретные обстоятельства по делу, в том числе и на те причины, которые послужили основанием для расторжения спорного по делу договора аренды. При вынесении же решения по заявленному иску суду также необходимо будет определить судьбу понесенных сторонами расходов по оплате госпошлины на всем протяжении рассмотрения настоящего арбитражного дела по существу.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 171, 173-178 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 мая 1998 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 16 июля 1998 года по делу N А40-10252/98-42-170 отменить.

Дело N А40-10252/98-42-170 передать в Арбитражный суд г. Москвы на новое рассмотрение по первой инстанции.