Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 января 2018 г. N Ф01-5987/17 по делу N А29-38/2017

г. Нижний Новгород

10 января 2018 г.

Дело N А29-38/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10.01.2018.

Полный текст постановления изготовлен 10.01.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2017, принятое судьей Изъюровой Т.Ф., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017, принятое судьями Савельевым А.Б., Горевым Л.Н., Поляковой С.Г., по делу N А29-38/2017

по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" (ИНН: 1105019995, ОГРН: 1081105000030)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лесовод" (ИНН: 1105021352, ОГРН: 1101105000281)

о взыскании задолженности по арендным платежам и пеней

и установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лесовод" (далее - ООО "Лесовод") о взыскании задолженности по арендной плате за 2016 год в сумме 57 948 рублей 68 копеек и пеней, начисленных за период с 11.02.2016 по 31.10.2016 в сумме 3 056 рублей 33 копеек.

Исковые требования основаны на статьях 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платы за пользование нежилыми помещениями по договору от 10.12.2010 N 192-н.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017, удовлетворил иск в части взыскания 9861 рубля 46 копеек задолженности и 573 рублей 91 копейки пеней, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал со ссылкой на пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав при этом, что размер арендной платы, применяемой для ответчика, более чем в пять раз превышает размер арендной платы, установленный для других арендаторов помещений в этом же здании на основании отчета N 41-02/14 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование 1 кв. м нежилых помещений площадью 300,3 кв. м, расположенных по адресу: Республика Коми, п. Каджером, ул. Театральная д. 3".

Не согласившись с данными судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить решение и постановление в части отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций при внесении оспоренных судебных актов проигнорировали то обстоятельство, что в данном случае договор аренды от 10.12.2010 N 192-н заключен по результатам аукциона, изменение его условий не допускается, повышение размера арендной платы происходило в среднем на 10 процентов в год. Податель жалобы обратил внимание суда кассационной инстанции на то обстоятельство, что указанный договор подписан сторонами в отношении объекта площадью 67,8 квадратного метра, тогда как после перепланировки площадь помещений составила 65,7 квадратного метра, что является изменением существенных условий сделки, согласованных по результатам аукциона.

В отзыве от 10.12.2017 на кассационную жалобу ООО "Лесовод" указало на правильность принятых по делу судебных актов и просило оставить их без изменения, в заявлении от 15.12.2017 - на возможность рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, по итогам проведенных торгов на право заключения договоров аренды имущества Комитет (арендодатель) и ООО "Лесовод" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2010 N 192-н, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду для использования под офис помещения N 8 и 9 общей площадью 67,8 квадратного метра на первом этаже деревянного административного здания, расположенного по адресу: город Печора, поселок Каджером, улица Театральная, дом 3. Договор вступил в силу с 01.12.2010, срок окончания аренды условиями сделки не определен (пункт 1.2).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально, без предъявления счета-фактуры, не позднее 10 февраля, 10 апреля, 10 июля, 10 октября в соответствии с прилагаемым расчетом. Арендная плата начисляется с 01.12.2010, то есть с даты фактического приема имущества, указанной в акте приема-передачи недвижимости. Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы. Если срок договора не истек, то уплата арендатором арендной платы в новом году осуществляется на основании ежегодных дополнительных расчетов (приложение N 1 к договору), согласованных арендодателем и арендатором до 1 февраля текущего года, без оформления дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4 договора).

По акту приема-передачи помещение передано арендатору.

Из материалов дела следует, что стороны согласовали размер арендной платы на 2010 - 2014 годы, а также арендатор внес арендные платежи в указанном арендодателем размере за 2015 год несмотря на то, что ответчик не подписал расчет арендной платы.

Расчет арендной платы на 2016 год в сумме 57 948 рублей 66 копеек с применением базовой ставки арендной платы в год 1221 рублей за один квадратный метр, утвержденной решением Совета муниципального района "Печора" от 14.10.2015, площади помещения 67,8 квадратного метра и ранее применяемых коэффициентов ответчик не согласовал.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.09.2016 по делу N А29-5586/2016 установлена выкупная рыночная стоимость помещения в размере 72 000 рублей для совершения договора купли-продажи между Комитетом и ООО "Лесовод".

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2015 N 22 вместе с протоколом разногласий в окончательной редакции подписан 12.02.2017, переход права собственности на спорные помещения у ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2017.

Посчитав, что у ООО "Лесовод" имеется задолженность по арендным платежам за 2016 год, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) следует, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Заключенный между сторонами договор аренды предусматривает изменение размера арендной платы при изменении базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В рассмотренном случае размер арендной платы для ответчика, который применил при расчете истец, составил 1 221 рубль за один квадратный метр, тогда как размер арендной платы для пользователей иными помещениями в этом же здании установлен в сумме 240 рублей за один квадратный метр (отчет N 41-02/14 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование 1 кв. м нежилых помещений площадью 300,3 кв. м, расположенных по адресу: Республика Коми, п. Каджером, ул. Театральная д. 3").

Какие-либо доказательства, объективно обосновывающие столь существенную разницу величины арендной платы для разных арендаторов помещений в одном и том же здании, а также обоснование столь непропорционального изменения размера арендной платы по отношению к размеру средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, Комитет в материалы дела не представил.

В пункте 22 постановления N 73 указано, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Изложенное позволило судам первой и апелляционной инстанций прийти к обоснованному выводу о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам за 2016 год в размере, не превышающем рыночные ставки, установленные в отчете N 41-02/1, и с учетом фактически занимаемой ООО "Лесовод" площади (65,7 квадратного метра). При условии подтверждения факта просрочки внесения арендной платы суды правомерно со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскали неустойку, исчислив ее с учетом суммы задолженности.

Аргумент подателя жалобы относительно изменения существенных условий договора аренды в связи с уменьшением площади арендуемых помещений суд округа отклонил, поскольку судами установлено на основании собранных по делу доказательств, что помещения на поэтажном плане N 8, 9 площадью 67,8 квадратного метра включены в договор на основании экспликации от 23.12.2009, а после проведенной перепланировки помещений объект был поставлен на кадастровый учет, помещениям присвоены N 1 - 5, их площадь составила 65,7 квадратного метра (кадастровый паспорт от 05.05.2014), то есть предметом договора аренды является одно и то же имущество.

Суд округа не принял во внимание ссылку Комитета на то обстоятельство, что в данном случае договор аренды от 10.12.2010 N 192-н заключен по результатам аукциона, а потому изменение его условий, касающихся размера арендной платы, не допускается, не принимается во внимание, поскольку условиями договора предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативных актов. Изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 по делу N А29-38/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов