Нелегкая доля собственника (Б. Уткин, А. Знаменская, "эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2003 г.)

Нелегкая доля собственника

Оборот земель обусловлен рядом особенностей, которые связаны со специальным статусом этих объектов недвижимости. Еще сложнее оказывается разрешить проблемы, связанные с земельными долями как специфическими объектами гражданских прав. В данной связи особый интерес представляет необходимость согласования требований земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации.

Реестр не полон

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон) возник ряд проблемных вопросов, один из которых касается порядка внесения записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) при выделении сособственником (сособственниками) земельных долей в натуре из состава земель сельскохозяйственного назначения реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (ст.13 Закона) в случае, когда права на общую долевую собственность уже зарегистрированы в ЕГРП.

Так, п.9 ст.12 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) гласит: "В случае разделения, слияния или выделения недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам".

Правилами ведения ЕГРП, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее - Правила), установлено, что с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне листа проставляется штамп о ликвидации объекта.

Отсюда следует, что закрытие раздела ЕГРП однозначно означает прекращение записей о правах на преобразованный земельный участок всех его прежних сособственников.

Поясним проблему на простом примере. Допустим, 100 сособственников зарегистрировали по 1/100 доли в праве на общий земельный участок площадью 500 га. Один из сособственников выделяет свою долю в праве, соответствующую 5 га, в натуре, соблюдая все правила, установленные ст.13 Закона. При этом возникают два новых объекта недвижимого имущества: земельный участок площадью 5 га, переходящий в частную собственность, и земельный участок площадью 495 га, который остается в общей долевой собственности, но доля в праве на него у каждого сособственника теперь равняется не 1/100, а 1/99. Однако на руках у сособственников остаются прежние, юридически действительные свидетельства о государственной регистрации прав на землю, с которыми, например, правообладатели или наследники могут обратиться к нотариусу.

Таким образом, выдел земельного участка в натуре одним из сособственников фактически означает не только прекращение существования прежнего общего земельного участка, но и перераспределение (изменение величины) земельных долей сособственников земельного участка, оставшегося после выдела. В п.2 ст.24 Закона о госрегистрации предусматривается следующий порядок такого перераспределения:

"В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками".

Кроме того, согласно п.1 ст.252 ГК РФ "имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними".

В п.3 ст.13 Закона указано, что "в случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде".

Из изложенного понятно, что согласованными считаются местоположение выделяемого земельного участка и размер компенсации. Но считается ли согласованным сам факт прекращения объекта недвижимого имущества и лишение оставшихся сособственников зарегистрированных прав на земельные доли? Об этом не сказано ни полслова.

Варианты решений

Исходя из указанных норм действующего законодательства возможны несколько вариантов действий при государственной регистрации прав в случае выдела земельных участков в натуре в счет земельных долей:

1. Соответствующий раздел ЕГРП на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, закрывается с одновременным прекращением записей о правах сособственников, чьи права зарегистрированы в данном разделе. При этом открытие новых разделов ЕГРП с новыми кадастровыми номерами земельных участков, в которых делаются ссылки на раздел ЕГРП и дела, относящиеся к ранее существовавшему объекту, производится одновременно, в заявительном порядке, при обязательном предоставлении планов вновь созданных объектов и наличии соглашения сособственников о разделе, а также письменного согласия о перераспределении (изменении величины) долей.

В этом варианте выполняются все требования действующего законодательства. Однако на практике он неосуществим, так как оформить указанное соглашение со всеми сособственниками земельного участка невозможно - кто-то уехал неизвестно куда, кто-то умер, не успев зарегистрировать свои права.

2. Соответствующий раздел ЕГРП на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, закрывается с одновременным прекращением записей о правах сособственников, чьи права зарегистрированы в данном разделе, при этом новые разделы не открываются до тех пор, пока не будут представлены соответствующие заявления, планы и соглашения (письменные согласия).

В этом случае:

выполняются требования п.9 ст.12 Закона о госрегистрации, п.26, 27, 36 Правил.

Надо отметить, что такой вариант логически корректен: нет объекта - нет и прав на него.

Однако при этом:

запись в ЕГРП о зарегистрированных правах прекращается учреждением юстиции, а не по решению суда, что противоречит п.1 ст.2 Закона о госрегистрации;

выписка из ЕГРП не будет соответствовать свидетельствам о правах на земельные доли, которые находятся на руках у сособственников.

3. В соответствующий раздел ЕГРП на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносятся изменения (меняется численное значение доли в праве у сособственников, площадь общего земельного участка), но раздел ЕГРП не закрывается, а новый раздел открывается только на выделенный участок.

В данной ситуации:

записи о правах сособственников не прекращаются;

записи в ЕГРП соответствуют реальности.

Вместе с тем:

не выполняются требования п.9 ст.12, п.2 ст.24 Закона о госрегистрации, п.26, 27, 36 Правил;

записи в свидетельствах о государственной регистрации прав, которые находятся у сособственников, не соответствуют записям в ЕГРП;

в деле правоустанавливающих документов отсутствует план вновь образованного общего земельного участка, остающегося в долевой собственности, что противоречит ст.17, 18 Закона о госрегистрации;

не выполняются требования п.67 Правил, согласно которому лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

4. Соответствующий раздел ЕГРП на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, не закрывается, в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись о выделе, и открывается новый раздел ЕГРП только на выделенный участок.

При этом:

записи о правах сособственников не прекращаются;

записи в свидетельствах о государственной регистрации прав, которые находятся у сособственников, соответствуют записям в ЕГРП.

В то же время:

не выполняются требования п.1 ст.252 ГК РФ, п.9 ст.12 Закона о госрегистрации, п.26, 27, 36 Правил;

записи в ЕГРП не соответствуют реальности, и при выдаче выписок из ЕГРП всем заявителям, включая государственные органы, будет дана неверная информация.

В общем, как гласит русская пословица: "Куда ни кинь - всюду клин!"

В регистрации отказать!

На основании проведенного анализа законодательства можно заключить, что в регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в натуре в счет земельной доли, должно быть отказано на основании абз.4 п.1 ст.20 Закона о госрегистрации, если заявителем и оставшимися сособственниками не представлены соглашение о разделе общей собственности (п.3 ст.252 ГК РФ), письменное согласие об изменении величины долей, планы вновь образованных земельных участков для открытия новых разделов ЕГРП и заявления о регистрации прав, возникших на основании такого соглашения (ст.17 Закона, п.9 ст.12, п.1 ст.16 Закона о госрегистрации).

Куда же деваться бедному крестьянину? Да только в суд! Если решение о выделе земельного участка в натуре из общей долевой собственности принято в судебном порядке (п.2 ст.13 Закона), то соответствующий раздел ЕГРП на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, закрывается на основании судебного решения с одновременным прекращением всех записей о правах сособственников, указанных в данном разделе.

Б. Уткин,

начальник отдела регистрации прав на землю

Московской областной регистрационной палаты

А. Знаменская,

начальник управления регистрации прав на землю

Московской областной регистрационной палаты

"эж-ЮРИСТ", N 27, июль 2003 г.