Квартирный вопрос (М. Баратова, "эж-ЮРИСТ", N 30, июль 2003 г.)

Квартирный вопрос

     Мнимый больной                                                      

     Налетай, торопись...                                                

     Своя, а жить нельзя                                                 

     Квартира "с нагрузкой"                                              

     Не доверяйте                                                        

Не секрет, что совершение сделок с недвижимостью вообще, и с жилыми помещениями в частности, обладает такой спецификой, что далеко не каждый юрист отважится взять процедуры сбора всех необходимых документов, согласований, разрешений, заключения сделки и регистрации перехода прав в свои руки, не говоря уж об "обычном" гражданине. Решение поручить всю эту работу специализирующимся на рынке недвижимости риэлтерским организациям выглядит вполне логично. Однако вопрос о том, какова ответственность такой организации и что делать, если "что-то пошло не так", не может не возникнуть.

Проблему ответственности риэлтерской фирмы в случае неисполнения обязанностей по сделке с недвижимостью простой не назовешь. Рынок жилья не только один из самых привлекательных в экономическом отношении, но и один из самых рискованных. Вариантов же "сравнительно честных способов отъема денег" существует великое множество.

Используя юридическую неграмотность населения, риэлтеры заключают с гражданами так называемые эксклюзивные соглашения об отчуждении недвижимости на весьма невыгодных для собственников условиях. При этом фраза менеджера о том, что риэлтерская фирма отвечает за юридическую чистоту недвижимости и правовую безопасность сделки, производит гипнотическое влияние - собственник квартиры забывает уточнить правовые основания, на которых базируются заверения и действия риэлтера и, самое главное, условия соглашения, в письменном виде фиксирующего эти (звучащие действительно очень убедительно) заверения.

Когда сделка проходит благополучно, никаких конфликтов между сторонами не возникает. Если же, паче чаяния, появятся какие-то проблемы, то для участников сделки начинается второй этап под названием: "риэлтерская фирма всего лишь посредник". Менеджер, проводивший сделку, в фирме уже не работает либо постоянно занят и не может встретиться с бывшим клиентом. Генеральный директор объяснит растерянному покупателю (или продавцу), что риэлтерская фирма выступала при совершении сделки в качестве посредника и никакой ответственности за действия сторон не несет. Поскольку претензии относительно технических вопросов совершения сделки отсутствуют, генеральный директор считает, что фирма полностью исполнила свои обязанности в данном деле.

Мнимый больной

Например, согласно ст.171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки должен совершать его опекун - п.2 ст.29 ГК РФ. Покупатель недвижимости, считая собственника квартиры полностью дееспособным, заключает договор купли-продажи и расстается с риэлтерской фирмой. Затем появляется опекун продавца, представляет документы, свидетельствующие о недееспособности гражданина (решение суда о признании гражданина недееспособным, решение органов опеки и попечительства об установлении опеки), и заявляет, что не давал своего согласия на совершение сделки. В процессе рассмотрения дела в суде покупателю будет задан вопрос: почему не озаботился проверкой дееспособности продавца? Причем ссылки на тот факт, что проверкой юридической чистоты квартиры занимались риэлтеры, ситуации не изменят. Сделка будет признана ничтожной, первоначальный владелец недвижимости (а также его опекун) получает назад свою собственность и становится "вечным должником" - ведь денег, полученных за квартиру, у него конечно же уже нет и взять их неоткуда.

Более того, если задуматься, истоки данной проблемы лежат еще глубже - даже проявив всю необходимую степень заботливости и осмотрительности, покупатель никак не сможет удостовериться в том, что когда-либо не выносилось решения суда о признании продавца недееспособным, - учитывая, что решения судов общей юрисдикции не публикуются.

Налетай, торопись...

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя только после государственной регистрации договора купли-продажи, поэтому возможна продажа квартиры (или дома) одновременно нескольким покупателям.

Например, у продавца (собственника) на руках имеется несколько экземпляров (копий) свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов. В этом случае продавец получает деньги с двух или более покупателей, а собственником недвижимости становится тот, кто раньше зарегистрирует договор.

Конечно, покупатели, столкнувшиеся с невозможностью неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (какой, безусловно, является квартира), вправе потребовать возмещения убытков. Однако предложение взыскать крупную денежную сумму с физического лица наверняка вызовет у любого юриста кривую усмешку - население нашей страны давно уже изобрело массу вполне эффективных способов уклонения от взыскания с них денежных средств, да и качество работы судебных приставов - тема для отдельного разговора.

Своя, а жить нельзя

Зачастую собственники продают квартиры в жилых домах, подлежащих сносу в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных нужд после получения соответствующей компенсации. Последовательность действий следующая - согласно ст.239 ГК РФ имущество (квартира) изымается у собственника путем выкупа государством. Выкуп производится посредством предоставления жилого помещения, тождественного выкупаемому. Доказательством достигнутой договоренности между собственником квартиры и государством является прекращение возможности регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания в органах МВД по месту нахождения недвижимости. Но при этом перехода права собственности не происходит, и документы, доказывающие, что собственником квартиры продолжает являться физическое лицо, проживающее в продаваемой квартире, в порядке и предъявляются потенциальному покупателю по первому требованию. Следовательно, ничто не препятствует заключению сделки купли-продажи. В подобной ситуации всю вину перекладывают на нового собственника квартиры - почему не выяснил, возможна ли регистрация в приобретаемой квартире?

Квартира "с нагрузкой"

Наиболее простым способом обмана граждан при приобретении жилой недвижимости является получение продавцом с покупателя задатка в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. При этом недобросовестный продавец получает задаток с нескольких покупателей. В этом случае стоимость квартиры-приманки указывается несколько ниже, чем у аналогичных вариантов. Квартиру показывают нескольким потенциальным покупателям, при заинтересованности в приобретении берут задаток - 10-15% от продажной стоимости. В каждом случае вручаются расписки в получении задатка (причем задаток получает не сам собственник квартиры, а продавец квартиры, т.е. фирма-посредник). Составляется договор о предварительной продаже недвижимости (так называемый эксклюзивный договор), в котором весьма тщательно прописывается условие о составлении договора купли-продажи через оговоренный между сторонами срок (обычно две-три недели). По прошествии этого срока оформляется продажа квартира - как правило, на имя покупателя, первым внесшего задаток. Затем продавцы сходят со сцены, а с обманутыми претендентами вынужден объясняться новый собственник. К бывшему собственнику предъявление претензий проблематично - ведь задаток платили не ему, а фирме-посреднику, руководство которой, к сожалению, ничего не знает о случившемся.

Зачастую собственник квартиры заключает договор аренды на квартиру, по которой уже достигнута договоренность о продаже и получен задаток. Например, квартиру потенциальные покупатели осмотрели, задаток внесли, договор купли-продажи подписали, дело за малым - пройти государственную регистрацию прав. На это обычно уходит 15-18 дней. За этот период собственник квартиры (с помощью риэлтерской фирмы) находит арендаторов, заключает договор аренды и получает деньги за несколько месяцев вперед. Новые собственники недвижимости, желая вступить во владение своей квартирой, сталкиваются со "своими" арендаторами, которые предъявляют абсолютно законный договор аренды (с распиской об оплате) и настаивают на выполнении условий договора. Причем согласно ст.617 ГК РФ перемена собственника недвижимости не является основанием для прекращения договора аренды.

Не доверяйте

Возможны также случаи продажи квартиры по доверенности. Существует два варианта действий - обман собственника и обман покупателя. В первом случае собственника квартиры уговаривают выдать генеральную доверенность (т.е. доверенность на совершение любых сделок от имени представляемого), организуют показ квартиры (отсутствие собственника всегда оправданно - уехал на дачу, в длительную командировку, лежит в больнице и т.д.), продают квартиру, получают деньги и исчезают. "Продавец" же и покупатель вынуждены улаживать конфликтную ситуацию самостоятельно.

Вариант второй - собственник квартиры просто отменяет доверенность (согласно ст.188 ГК РФ он может это сделать в любой момент) с письменным извещением об отмене лица, которому выдана доверенность (в соответствии со ст.189 ГК РФ). Но вот незадача - пока извещение дошло до адресата, деньги за квартиру были переданы, а представитель с деньгами уже исчез. В результате лицо, выдавшее доверенность на право продажи квартиры, отказывается выписываться из квартиры и продолжает проживать в ней, а незадачливый покупатель оказывается втянутым в длительный судебный процесс.

М. Баратова,

старший преподаватель ГУ ВШЭ

"эж-ЮРИСТ", N 30, июль 2003 г.