Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 февраля 2019 г. N Ф01-6891/18 по делу N А82-23352/2017

Нижний Новгород

06 февраля 2019 г.

Дело N А82-23352/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2019.

Полный текст постановления изготовлен 06.02.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии представителя

от истца: Аронова В.И. (на основании протокола от 10.06.2016),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ"

на решение Арбитражного суда от Ярославской области от 24.05.2018,

принятое судьей Захаровой М.А., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018,

принятое судьями Малых Е.Г., Горевым Л.Н., Тетерваком А.В.,

по делу N А82-23352/2017,

по иску Ярославской областной общественной организации

больных сахарным диабетом "ЩИТ"

(ИНН: 7604308930, ОГРН: 1167600050628)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100)

о внесении изменений в договор аренды, обязании устранить недостатки и неначислении арендной платы.

и установил:

Ярославская областная общественная организация больных сахарным диабетом "ЩИТ" (далее - Общественная организация) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) об обязании безвозмездно подвести электроснабжение к арендованным помещениям и обеспечить выделение электрической мощности на помещения не менее 6 кВт, о признании обязанности ответчика по передаче имущества аренду в надлежащем состоянии не выполненной и обязании его не начислять арендную плату до момента устранения имеющихся недостатков; и о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 17.05.2017 N 12028-3. Истец попросил исключить пункты 2.3.25 и 2.3.26 договора и изложить в следующей редакции пункты:

- 2.3.7 арендатор обязан устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри арендуемого помещения;

- 2.3.12 арендатор обязан контролировать проведение своевременной уборки прилегающей территории, карнизов, козырьков крыш, водосточных труб от снега и льда. В случае ненадлежащей уборки сообщать об этом арендодателю. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования;

- 2.3.23. арендодатель обязан поставить на кадастровый учет объект аренды. Арендатор обязан в течение 3 месяцев с момента постановки объекта аренды на кадастровый учет за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить кадастровый паспорт объекта аренды, произвести государственную регистрацию настоящего договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области;

- в пункте 2.3.27 конкретизировать условия, на которых будет оформляться пользование земельным участком (аренда или безвозмездное пользование), указать реквизиты данного земельного участка, действующий договор аренды, к которому необходимо будет присоединиться. Кроме того, 30-дневный срок должен течь с момента регистрации договора аренды, но не ранее момента передачи имущества надлежащего качества, а не с момента его подписания.

Исковые требования основаны на статьях 428 (пункты 2,3), 442 (пункт 8), 612 (пункт 1) и мотивированы заключением договора аренды нежилых помещений на обременительных для арендатора условиях, и неисполнением ответчиком обязательства по передаче помещения в состоянии, пригодном для его использования.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018, отказал в удовлетворении иска.

Суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для внесения изменений в договор аренды от 17.05.2017 N 12028-3, в виду того, что Общественная организация заключила договор на предложенных условиях в результате своего свободного волеизъявления и, действуя в собственных интересах. Указав на безоговорочное принятие истцом в аренду нежилого помещения с имеющимися недостатками, суд отказал в удовлетворении требований об их безвозмездном устранении и освобождении Общественной организации от внесения арендной платы за пользование имуществом ответчика.

Второй арбитражный апелляционный суд, согласился с выводами суда первой инстанции, однако по требованию об устранении недостатков объекта аренды, указал, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем техническом состоянии объектов, составляющих общее имущество здания и не переданных истцу в качестве объекта аренды. Положение абзаца 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяет свое действие только на имущество, составляющее объект аренды, и поскольку истец фактически требует от ответчика выполнить капитальный ремонт не переданного в качестве объекта аренды общего имущества здания, то в удовлетворении такого требования истца должно быть отказано, что не лишает его возможности выбрать иной способ защиты нарушенного права.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общественная организация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды не учли отсутствие у истца возможности заключить договор аренды с третьими лицами ввиду недостаточности денежных средств, попытки Общественной организации по изменению условий сделки до ее заключения, а также обременительный характер или неисполнимость спорных условий договор аренды, в связи с чем пришли к ошибочному выводу о безосновательности требований в данной части. Заявитель также указал на неверную оценку судами требований об устранении недостатков арендованного имущества и об освобождении арендатора от внесения платы за пользование помещениями, что привело к принятию неверных судебных актов по настоящему спору.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить судебные акты.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителя в судебное заседание не направил, отзыв на кассационную жалобу не представил. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, по итогам конкурса Комитет (арендодатель) и Общественная организация (арендатор) заключили договор от 17.05.2017 аренды нежилых помещений N N 26 - 29 общей площадью 102,2 квадратных метра, расположенные по адресу: город Ярославль, улица Чкалова, дом 31, 3 этаж в целях использования для видов деятельности организации, предусмотренных Уставом.

Согласно пункту 2.3.7 договора арендатор обязан устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца).

В пункте 2.3.12 договора установлена обязанность арендатора контролировать проведение своевременной уборки прилегающей территории, карнизов, козырьков крыш, водосточных труб от снега и льда, при необходимости установить предупреждающие ограждения. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования.

Арендатор обязан в арендуемом помещении произвести установку приборов учета расхода воды, газа и тепловой энергии (пункт 2.3.25).

В пункте 2.3.26 договора закреплена обязанность арендатора по созданию условий инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски), обеспечивающих их свободный доступ и удобства пользования помещением, в соответствии с Федеральным законом N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов" и Постановлением Губернатора Ярославской области от 08.02.1999 N 64.

Согласно пункту 2.3.23 арендатор обязан в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить кадастровый паспорт объекта аренды, произвести государственную регистрацию настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Арендатор обязан в 30-дневный срок с момента подписания настоящего договора оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством (пункт 2.3.27).

Общественная организация 22.05.2017 направила Комитету протокол разногласий к договору аренды недвижимого имущества, предложив изменить пункты 1.1, 2.3.7, 2.3.12, 2.3.25, 2.3.26, 2.3.23, 2.3.27.

Комитет отказал арендатору в изменении договора аренды, указав, что изменение условий сделки, указанных в документации о торгах, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

По акту приема-передачи от 15.06.2017 арендатор принял помещения в удовлетворительном состоянии: фасад - кирпичный, неоштукатуренный; стены - поклеены обоями, требуют текущего ремонта; потолок - железобетонные перекрытия, побелка, требуют текущего ремонта; пол - линолеум, во многих местах поврежден, требуется замена; окна - деревянные двухстворчатые рамы, требуют текущего ремонта, покраски и замены стекол; двери - деревянные, электроснабжение - центральное в нерабочем состоянии, требует ремонта и замены электропроводки и электроприборов. Помещения приняты по результату осмотра представителем арендатора, претензий к передаваемому имуществу не заявлено.

Общественная организация обратилас к Комитету с претензией от 13.07.2017 о восстановлении энергоснабжения, указав, что фактически необходимо провести работы по монтажу всей системы электроснабжения от первого до третьего этажа.

В письме от 08.08.2017 N 3910 Комитет сообщил арендатору, что точка подключения электроэнергии арендуемых помещений, находится в электрощитовой на первом этаже. Помещения отключены от подачи электроэнергии в связи с расторжением договора с предыдущим потребителем. Для подключения электроэнергии необходимо обратиться в договорной отдел ПАО "МРСК Центра - "Ярэнерго" для заключения договора снабжения электрической энергией. Письмом от 31.08.2017 Комитет уведомил арендатора, что объем максимальной мощности помещений составляет 1,52 кВт.

Уклонение Комитета от подписания протокола разногласий и восстановления электроснабжения послужило основанием для обращения Общественной организации в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

Юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (статьи 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, спорный договор был заключен по результатам открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества, проведенного на основании Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", Закона Ярославской области от 06.12.2012 N 56-З "О государственной поддержке социально ориентированных некоммерческих организаций в Ярославской области", в соответствии с Положением "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Ярославля" и Порядком и условиями предоставления муниципального имущества во владение и (или) в пользование социально ориентированным некоммерческим организациям, утвержденным решением муниципалитета города Ярославля от 07.07.2016 N 719.

Именно данным нормативными актами предусмотрены особенности предоставления муниципального имущества в пользование общественным организациям, предусматривающие публичную, открытую, конкурентную процедуру передачи права пользования имуществом.

К конкурсной документация прилагался проект договора аренды, заключаемого на условиях, указанных в извещении и в конкурсной документации, и в заявке. Факты наличия проекта договора в конкурсной документации и ознакомления с ним подтверждены представителем истца.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в связи с чем он является заключенным.

Нежилое помещение было осмотрено арендатором и получено им от арендодателя, состояние помещения отражено в акте приема-передачи. При этом никаких претензий арендатор не предъявлял, о состоянии помещения и об условиях договора аренды Общественная организация знала из аукционной документации и из осмотра помещения, но не отказалась от заключения договора, а наоборот заключила его на условиях договора.

В силу статей 450 Гражданский кодекс Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Суды обеих инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, протолковав на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного договора, пришли к правильным выводам о том, что подписание Общественной организацией договора аренды не было вынужденным (проект договора являлся частью конкурсной документации, его существенные и иные условия были известны ответчику заранее; добровольно действуя исключительно в своем интересе, ответчик подал заявку на участие в конкурсе, принял предложенные условия, в том числе условия пунктов 2.3.7, 2.3.12, 2.3.25, 2.3.26, 2.3.23, 2.3.27; истец добровольно заключил договор с ответчиком, тем самым принял на себя обязательства по договору; истец не был лишен права заключать договор с другим третьим лицом). Поскольку арендодатель и арендатор не достигли соглашения об изменении условий договора, а предусмотренные законом основания для изменений условий договора по решению суда не установлены, поэтому иск в этой части правомерно отклонен.

По доводу жалобы о несогласии с отказом в удовлетворении требования об устранении недостатков объекта аренды суд третьей инстанции счел, что данный аргумент был предметом рассмотрения Второго арбитражного апелляционного суда и получил надлежащую оценку, данный довод свидетельствует о несогласии истца с выводами суда, направлен на их переоценку, что не входит в компетенцию окружного суда в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пришел к выводу о ненадлежащем техническом состоянии объектов, составляющих общее имущество здания и не переданных истцу в качестве объекта аренды. Положение абзаца 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяет свое действие только на имущество, составляющее объект аренды, и поскольку истец фактически требует от ответчика выполнить капитальный ремонт не переданного в качестве объекта аренды общего имущества здания, поэтому данные требования правомерно оставлены без удовлетворения. Как следует из материалов дела, Комитет обращался в компетентный орган по вопросу заключения договора снабжения электрической энергией нежилых помещений, в том числе и помещений, арендованных Общественной организацией (лист дела 76). Отказ в иске в этой части не лишает арендатора права прибегнуть к иным способам защиты нарушенного права.

Со ссылкой на статью 606 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования о неначислении арендной платы суды отказали, поскольку данное требование не может быть расценено как требование о соразмерном уменьшении арендной платы, а общий и установленный на будущее время запрет на начисление арендной платы не соответствует существу отношений из договора аренды.

Суд кассационной инстанции счел необходимым отменить, что Арбитражный суд Ярославской области рассмотрел дело N А82-6710/2018 по иску Комитета к Общественной организации о расторжении договора аренды от 17.05.2017 N 12028-3 и взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.01.2018 (решение суда от 10.12.2018). Таким образом, в рамках названного дела подлежали исследованию и оценке последствия технического состояния арендованного помещения с учетом встречного характера обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда от Ярославской области от 24.05.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по делу N А82-23352/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев М.Н. Каманова