Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 апреля 2019 г. N Ф01-971/19 по делу N А11-9472/2017

Нижний Новгород

08 апреля 2019 г.

Дело N А11-9472/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2019.

Полная часть судебного акта изготовлена 08.04.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от истца: Шевченко И.В. (доверенность от 04.09.2018

N 04/09/18)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью "Китеж"

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., Устиновой Н.В.,

по делу N А11-9472/2017 Арбитражного суда Владимирской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Китеж"

(ИНН: 3329033936, ОГРН: 1053303601482)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального

агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской,

Ивановской, Костромской и Ярославской областях

(ИНН: 3329056771, ОГРН: 1133340004401)

о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:11:060501:461, указанной в отчете N 2016/990 "Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости", об определении достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, об обязании направить подписанное дополнительное соглашение к договору от 06.10.2016 N 1232-ф аренды земельного участка, о признании недействительным пункта 4.1 договора и о внесении изменений в редакцию пункта 4.1 договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Компания оценки и права",

общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр

"Региональная оценочная компания",

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Китеж" (далее - Общество) обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Владимирской области к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее - Управление) о признании недействительным пункта 4.1. договора аренды от 06.10.2016 N 1232-ф земельного участка, находящегося в федеральной собственности, изложив его в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок в год составляет 606 269 рублей 07 копеек (шестьсот шесть тысяч двести шестьдесят девять рублей семь копеек), что соответствует 50 522 рублей 42 копеек (пятьдесят тысяч пятьсот двадцать два рубля сорок две копейки) в месяц; взыскать государственную пошлину в сумме 18 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

Исковое требование основано на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано несогласием истца с размером арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, которая установлена в пункте 4.1 договора аренды от 06.10.2016 N 1232-ф на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка, установившего рыночную цену завышенной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "Компания оценки и права", эксперт Руськина Н.Н., общество с ограниченной ответственностью Аналитический центр "Региональная оценочная компания", эксперт Игнатьев Роман Владимирович.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 16.07.2018 удовлетворил исковые требования, признав на основании статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительным пункт 4.1. договора аренды от 06.10.2016 N 1232-ф земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и изложил указанный пункт в редакции Общества с внесением соответствующих изменений в приложение N 3 к названному договору. В основу решения суд положил заключение судебной экспертизы от 28.06.2018 N 1369/2-3-27.1, согласно которому размер арендной платы по договору аренды земельного участка, установленный в договоре аренды от 06.10.2016 N 1232-ф, является завышенным и не соответствующим рыночному размеру годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.12.2018 отменил решение суда первой инстанции и отказал Обществу в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22 и 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным пункта 4.1. договора аренды от 06.10.2016 N 1232-ф земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в связи с соответствием порядка определения размера арендной платы и методик ее расчета законодательным требованиям.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель указал, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска, поскольку не дал надлежащей оценки представленной в материалы дела доказательственной базе (в частности судебной экспертизе от 28.06.2018 N 1369/2-3-27.1), пришел к ошибочным выводам о соответствии действующему законодательству порядка определения размера арендной платы в пункте 4.1. договора аренды от 06.10.2016 N 1232-ф и об отсутствии правовых оснований для признания недействительным указанного пункта договора.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства другие участники процесса не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя Общества, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на земельном участке с кадастровым номером 33:11:060501:461, местоположение: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Погребищи, площадью 21 117 кв. м, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Обществу: здание трансформаторной подстанции площадью 71,8 квадратного метра; навес для сельхозмашин - 3262,8 квадратного метра; семяочиститель и сортировочная - 588,6 квадратного метра; склад - 560,8 квадратного метра; склад - 555,9 квадратного метра; пункт технического обслуживания - 165, 3 квадратного метра.

Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.10.2016 N 1232-Ф, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 33:11:060501:461, местоположение: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Погребищи, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 21 117 квадратных метров, на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу. Срок аренды установлен с 01.10.2016 по 31.12.2065. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 06.10.2016.

В пункте 4.1 стороны согласовали, что размер арендной платы за участок в год составляет 1 282 600 рублей, что соответствует 106 883 рублям 33 копейкам в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.2 договора). Размер арендной платы определен на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственность Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка от 22.07.2017 N 2016/990, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Компания оценки и права", эксперт Руськина Н.Н. (рыночная стоимость участка определялась по состоянию на 22.07.2016, и размер годовой арендной платы составляет: Ап = 11 660 000 (рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете N 2016/990) х 11% = 1 282 600 рублей в год и Ап/12 (месяцев) = 106 883 рублей 33 копейки.

Посчитав, что размер арендной платы, установленный в договоре аренды и определенный исходя из отчета о рыночной стоимости, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Переданный Обществу по спорному договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила N 582), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил N 582 (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Правила не наделяют уполномоченный орган правом изменять установленную отчетом независимого оценщика рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что арендодатель при определении размера арендной платы обязан руководствоваться рыночной стоимостью, которая приведена в отчете независимого оценщика, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обязательном характере такой величины для сторон сделки.

Из материалов дела усматривается, что размер арендной платы рассчитан Управлением на основании подпункта "г" пункта 2 и пункт 6 Правил N 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Управление провело рыночную оценку земельного участка с кадастровым номером 33:11:060501:461, расположенного по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Погребищи, которая по состоянию на 07.06.2016 составила 11 660 000 рублей. На основании данной рыночной стоимости стороны в пункте 4.1 стороны согласовали размер арендной платы за участок в год - 1 282 600 рублей, что соответствует 106 883 рублям 33 копейкам в месяц.

В силу приведенных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к обоснованным выводам о соответствии действующему законодательству порядка определения размера арендной платы и методики ее расчета при заключении спорного договора и соблюдении Управлением принципа государственного регулирования цен за пользование публичными земельными участками.

Величина арендной платы в данном случае является обязательной, арендодатель в силу законодательства не наделен правом изменять установленную отчетом независимого оценщика рыночную стоимость.

Договор был заключен на основании названного отчета, цена согласована волеизъявлением обеих сторон, протоколов разногласий до заключения спорного договора или обращений с намерением представить собственный отчет об оценке Общество в материалы дела не представило. После заключения договора сторонами договор исполнялся, аренда оплачивалась в соответствии с условием договора.

Оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее оценки не допускается (четвертый абзац пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Достоверность указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" до момента заключения договора аренды земельного участка.

При решении вопроса о действительности пункта 4.1. договора аренды от 06.10.2016 N 1232-ф земельного участка, находящегося в федеральной собственности, суд второй инстанции правомерно применил положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения арендатора о признании договора аренды недействительным в части последовало после его исполнения сторонами на протяжении почти года.

Доводы заявителя направлены на переоценку представленной в материалы дела доказательственной базы и сделанных на ее основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации не входит в компетенцию суда округа.

.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу N А11-9472/2017 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Китеж" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов