Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2019 г. N Ф01-3737/19 по делу N А38-4810/2018

Нижний Новгород

22 августа 2019 г.

Дело N А38-4810/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чигракова А.И.,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.,

при участии представителей

от закрытого акционерного общества "Ариада": Антонова М.В. (доверенность от 30.04.2019 N 828/2019),

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл:

Бастрыкова А.В. (доверенность от 04.06.2019),

от общества с ограниченной ответственностью "Волжская сетевая компания":

Ворончихина А.И. (доверенность от 17.12.2018 N 5)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

закрытого акционерного общества "Ариада"

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.11.2018,

принятое судьей Камаевой А.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019,

принятое судьями Белышковой М.Б., Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,

по делу N А38-4810/2018

по заявлению муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (ИНН: 1216004137, ОГРН: 1021202251080),

закрытого акционерного общества "Ариада"

(ИНН: 1216002002, ОГРН: 1021202250365),

администрации городского округа "Город Волжск"

(ИНН: 1216002595, ОГРН: 1021202251355)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл

о признании недействительными решения и предписаний от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17,

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Волжская сетевая компания", Буланова Елена Владимировна, Буланов Михаил Владимирович, Жибрик Николай Сергеевич, Жибрик Наталья Александровна, Кузнецова Екатерина Николаевна,

и установил:

муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее - Учреждение, КУМИ Г.Волжска), закрытое акционерное общество "Ариада" (далее - ЗАО "Ариада", Общество), администрация городского округа "Город Волжск" (далее - Администрация) обратились в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании незаконными и об отмене решения и предписаний Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 (далее - Управление, антимонопольный орган).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Волжская сетевая компания" (далее - ООО "ВСК"), Буланова Е. В., Буланов М. В., Жибрик Н. С., Жибрик Н. А., Кузнецова Е. Н.

Решением суда первой инстанции от 19.11.2018 в удовлетворении требований о признании незаконными решения Управления от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 и предписаний от 04.04.2018 по делу N 02-10/1517 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства отказано; признано недействительным предписание Управления от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 о перечислении Обществом в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства.

Постановлением апелляционного суда от 30.04.2019 решение суда оставлено без изменения.

ЗАО "Ариада" не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в части отказа в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель считает, что суды неправильно истолковали статьи 11.4, 11.8, 22, 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и неполно выяснили обстоятельства дела. Выводы судов о том, что изменение вида разрешенного использования образованных при разделе земельных участков повлекло незаконное изменение существенного условия договора аренды N 2421 о целевом назначении и условий аукциона, а также о том, что, учитывая целевое назначение вновь образованных участков, эти участки могут использоваться только совместно, являются ошибочными. Управление не доказало факт негативного влияния дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору N 2421 на конкуренцию. ЗАО "Ариада" полагает, что антимонопольный орган пропустил срок давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Управление в отзыве и его представитель в судебном заседании возразили относительно доводов заявителя.

ООО "ВСК" в отзыве и его представитель в судебном заседании указывают на законность принятых по делу судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Марий Эл.

Законность обжалуемой части принятых Арбитражным судом Республики Марий Эл и Первым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Управлением проведены внеплановые выездные проверки Администрации, КУМИ г. Волжска и ЗАО "Ариада" на предмет соблюдения требований антимонопольного законодательства.

При проведении проверок установлено, что 13.09.2013 постановлением Администрации N 1533 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ КУМИ г. Волжска поручено организовать и провести торги в форме аукциона открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277.

На официальном сайте администрации Волжского муниципального района и на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru 18.09.2013 опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка. В извещение о проведении аукциона включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета определения рыночной стоимости в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок - 3 783 000 рублей и указано, что цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139 рублей 58 копеек за один квадратный метр.

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 N 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся и принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона - ЗАО "Ариада".

Учреждение от имени арендодателя и ЗАО "Ариада" заключили договор от 08.11.2013 N 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132 005 квадратных метров, кадастровый номер 12:16:0802003:277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства; срок аренды 10 лет; размер ежегодной арендной платы - 3 783 000 рублей.

Согласно условиям договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - не более двенадцати месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск" - пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 08.11.2018);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка ( до 08.11.2023).

Постановлением Администрации от 14.11.2013 N 1912 решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка, заказчиком определено ЗАО "Ариада".

Фактически планировка и межевание территории в границах предоставленного земельного участка произведены 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением Администрации от 05.03.2014 N 256 "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под "комплексное освоение в целях жилищного строительства" и участок под "размещение инженерных коммуникаций, дорог".

Постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков 30.04.2014 изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446-12:16:0802003:1555 с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома".

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 25.07.2014 пункт 1.1 изложен в новой редакции, согласно которой на основании протокола от 18.10.2013 N 12/2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ, постановлением Администрации "Об утверждении документации по планировке территории" от 05.03.2014 N 256 арендодатель (Администрация) передает в аренду, а арендатор (Общество) принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием "для строительства индивидуального или блокированного жилого дома", в том числе один участок для строительства Центра общественно-делового и социального назначения.

Пункт 4.4 договора аренды N 2141 изложен в новой редакции: годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил от 495 рублей 80 копеек до 867 рублей 64 копеек в зависимости от площади земельного участка. Годовой размер арендной платы за все 109 земельных участков составил 109 079 рублей 28 копеек (до изменения размер арендной платы составлял 3 783 000 рублей), а ежемесячный размер арендной платы - 9 089 рублей 94 копейки.

В дальнейшем ЗАО "Ариада" заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами в отношении вновь образованных земельных участков (от 12.04.2016 N 78/79, от 15.02.2016 N 75, от 24.06.2016 N 73-74, от 30.12.2015 N 71/72, от 30.12.2015 N 42/43/68, от 15.03.2016 N 67, от 09.02.2016 N 65, от 01.04.2016 N 64, от 28.02.2017 N 63, от 29.01.2016 N 66, от 28.04.2016 N 62, от 29.12.2016 N 57/58, от 28.12.2016 N 53/69, от 28.12.2016 N 52/76/77/92, от 27.12.2016 N 54).

При этом плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 до 1 200 000 рублей; общая сумма сделок составила 10 740 000 рублей за 24 463 квадратных метра (439 рублей 03 копейки за один квадратный метр), тогда как согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы составлял 18 425 000 рублей (139 рублей 58 копеек за один квадратный метр).

В 2017 году на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ Жибрик Н. С., Жибрик Н.А., Буланова Е.В., Кузнецова Е.Н. обратились в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность без проведения торгов, приложив к заявлениям договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенные с ЗАО "Ариада".

КУМИ г. Волжска и Жибрик Н.С., Жибрик Н.А. 21.03.2017 заключили договор N 24/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1509 общей площадью 1050 квадратных метров. При этом цена договора купли-продажи установлена в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 N 361 "Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", и составила 1 566 рублей 50 копеек.

Договоры на аналогичных условиях заключены с Булановой Е.В., Булановым М.В., Кузнецовой Е.Н.

На основании приказа Управления от 04.10.2017 N 161 в отношении Администрации, КУМИ г. Волжска и ЗАО "Ариада" возбуждено дело по признакам нарушения статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции).

Решением Комиссии антимонопольного органа от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 в действиях указанных лиц признано нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, выразившееся в изменении видов разрешенного использования земельных участков, заключении дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору N 2421 от 08.11.2013 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также в последующей уступке и реализации земельных участков по кадастровой стоимости без сохранения обязанности по комплексному освоению (пункт 1); принято решение выдать Администрации и КУМИ г. Волжска обязательные для исполнения предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства (пункт 2); предусмотрена выдача в адрес ЗАО "Ариада" обязательных для исполнения предписания о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, и предписания о прекращение нарушения антимонопольного законодательства (пункты 3, 4); материалы дела передаются уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства (пункт 5).

Предписанием от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 Администрация и КУМИ г. Волжска обязывались в течение 60 календарных дней со дня его получения обеспечить возврат земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:0802003:1523, принадлежащие Жибрик Н.С., Жибрик Н.А., Булановой Е.В., Буланову М.В., Кузнецовой Е.Н. в муниципальную собственность городского округа г. Волжск.

Согласно указанному предписанию КУМИ г. Волжска должно прекратить нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, а именно:

1) с момента получения предписания не осуществлять продажу, уступку, иное отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами с 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) в нарушение норм действующего законодательства, а также условий о комплексном освоении земельного участка до завершения процедуры комплексного освоения;

2) в течение 20 календарных дней со дня получения предписания привести договор от 08.11.2013 N 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с условиями извещения N 180913/0142235/01 от 18.09.20 и положения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277 из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск" для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (в том числе в части установления арендной платы).

На основании данного предписания Администрация была обязана изменить виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами с 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков), сохранив за ними обязанность по комплексному освоению, в том числе путем отмены постановлений Администрации от 30.04.2014 об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков с кадастровыми номерами с 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков).

В соответствии с предписанием от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 ЗАО "Ариада" запрещалось осуществлять продажу, уступку, иное отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами с 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) в нарушение норм действующего законодательства, а также условий о комплексном освоении земельного участка до завершения процедуры комплексного освоения.

По предписанию от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 Обществу необходимо было в течение 30 календарных дней со дня его получения перечислить в федеральный бюджет доход, полученный в результате нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции, в размере 12 971 960 рублей 29 копеек.

Не согласившись с решением и предписаниями антимонопольного органа, Комитет, ЗАО "Ариада" и Администрация обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании их незаконными.

Руководствуясь статьями 447 - 449, 606, 607, 614 ГК РФ, статьями 11.4, 22, 30.2, 38.1, 38.2, 65 ЗК РФ, положениями Закона о защите конкуренции, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в оспариваемой части.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

На основании статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В целях применения указанной статьи необходимо установление специального материального состава, обязательным элементом которого будет являться наличие соглашения и антиконкурентных последствий в совокупности.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" статья 38 ЗК РФ дополнена пунктом 6, в соответствии с которым порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 ЗК РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан Обществу во владение и пользование для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам аукциона по правилам статей 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ; арендная плата установлена в твердой денежной сумме по результатам аукциона.

Использование земли в Российской Федерации является платным; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статьи 22 и 65 ЗК РФ).

Из пункта 7 статьи 38.1 ЗК РФ, действовавшим на момент заключения договора аренды, следует, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Следовательно, размер арендной платы, выкупная цена образованного земельного участка устанавливаются в извещении о проведении аукциона и в договоре аренды.

В рассмотренном случае рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277 установлена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139 рублей 58 копеек за один квадратный метр; размер годовой арендной платы определен в сумме 3 783 000 рублей из расчета 28 рублей 66 копеек за один квадратный метр, что следует из пунктов 15 и 16 извещения о проведении аукциона и пунктов 4.4, 5.3.1 договора аренды N 2421.

При таких обстоятельствах суды обоснованно посчитали, что ЗАО "Ариада" было обязано вносить арендную плату за владение и пользование всем земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором.

Суды установили, что собственник земельного участка (Администрация) в результате его раздела образовал 110 новых земельных участков и значительно уменьшил арендную плату.

При этом вместо оформления отдельных договоров аренды Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 25.07.2014 к договору аренды N 2421, по условиям которого годовой размер арендной платы за все земельные участки составил лишь 109 079 рублей 28 копеек вместо 3 783 000 рублей, предусмотренных договором и условиями аукциона.

Вместе с тем в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного Обществом земельного участка.

Суды верно указали, что из системного толкования норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447 - 449 ГК РФ), следует, что цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Данная позиция закреплена пунктом 8 статьи 448 ГК РФ и подтверждается сформированной судебной практикой на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ в рассматриваемом случае в результате изменения предмета договора, размера арендной платы, вида разрешенного использования объекта и других существенных условий договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В данном случае договор аренды был заключен ЗАО "Ариада" по результатам аукциона и изменение его существенных условий, в том числе сроков и размера арендных платежей, невозможно без соблюдения процедуры проведения новых торгов.

Иного порядка законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о том, что нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды N 2421 на основании статьи 168 ГК РФ.

Довод ЗАО "Ариада" о том, что предметом аукциона была плата за право аренды, а арендная плата не являлась существенным условием договора аренды, правомерно отклонен судами с учетом пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", из которого следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Следовательно, недопустимо заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе.

В результате незаконных действий участников дополнительного соглашения бюджет муниципального образования не получил арендную плату в сумме 12 971 960 рублей 29 коп.

Суды также признали обоснованным вывод антимонопольного органа о неправомерном изменении Администрацией вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277 на основании заключенного дополнительного соглашения.

Согласно аукционной документации указанный участок расположен в жилой зоне (Ж-3) и имеет разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из условий договора аренды N 2421 следует, что земельный участок предоставлялся ЗАО "Ариада" для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающее подготовку документации по планировке территории; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка; осуществление жилищного строительства.

Пункт 14 статьи 3 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Волжск", утвержденных решением Собрания депутатов городского округа "Город Волжск" от 19.04.2011 N 177, предусматривает, что инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (объекты электро-, водо-, газоснабжения, водоотведения, телефонизации и т.д.), иные объекты, предусмотренные пунктом 25 статьи 34 данных Правил, являются всегда разрешенными при условии соответствия техническим регламентам. Указанными Правилами также предусмотрено, что Ж-3 - зона застройки, которая предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно - бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

Утвержденный 05.03.2014 проект планировки территории определял зонирование арендуемого Обществом земельного участка, в соответствии с которым на каждом земельном участке располагался определенный объект недвижимого имущества и необходимая для его обслуживания инфраструктура.

Таким образом, суды обоснованно посчитали, что установленный в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка не препятствовал надлежащему исполнению Обществом обязанности по его комплексному освоению, получению разрешений на строительство домов, объектов инфраструктуры, включая строительство инженерных коммуникаций.

В силу пункта 5 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен соответствующий договор аренды земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Суды верно указали, что раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства к новому приобретателю земельного участка.

Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи ему прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Суды установили, что ЗАО "Ариада" выполнило только работы по ограждению территории, частичному асфальтированию дорог и тротуаров, строительству 83 фундаментов индивидуальных жилых домов, проложило водопровод на трех улицах и канализацию, частично выполнило наружное освещение.

Вместе с тем объекты коммунальной инфраструктуры, необходимые для функционирования жилых домов, отсутствовали: нет газопровода, не построены трансформаторные подстанции, отсутствует электроснабжение, не выполнено подключение канализации и водопровода к централизованным системам водоснабжения.

Суды правильно отметили, что изменение вида разрешенного использования образованных при разделе земельных участков повлекло незаконное изменение существенного условия договора аренды N 2421 о целевом назначении исходного земельного участка и условий аукциона.

Данный вывод судов соответствует разъяснению, содержащемуся в пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК Российской Федерации, суды установили злоупотребление Администрацией, Обществом и КУМИ г. Волжска своими правами при заключении дополнительного соглашения от 25.07.2014 к Договору аренды N 2421 путем изменения целевого назначения земельного участка и существенного уменьшения размера арендной платы.

Следствием антиконкурентного соглашения, заключенного органами местного самоуправления и Обществом, стала возможность оформить передачу права аренды на отдельные земельные участки пяти физическим лицам с оплатой по цене, ниже выкупной цены, определенной в договоре аренды N 2421.

Учитывая социальную значимость заключенного договора аренды земельного участка и его целевое назначение, уклонение КУМИ г. Волжска от соблюдения требования закона и условий аукциона подтверждает его антиконкурентное поведение, создавшее режим наибольшего благоприятствования в отношении определенного хозяйствующего субъекта, что является недопустимым.

Антиконкурентные последствия заключенного соглашения подтверждает факт того, что в результате неправомерного поведения заявителей муниципальный бюджет не получил более 12 миллионов рублей; комплексное освоение земельного участка не осуществлено, граждане не имеют возможности использовать построенные жилые дома по назначению. Кроме того, имеется угроза возложения дополнительных обязанностей на сетевую организацию ООО "ВСК" по подключению объектов к сетям электроснабжения в отсутствие объектов электросетевого хозяйства.

С учетом изложенного довод заявителя кассационной жалобы о том, что в рассматриваемом случае антимонопольным органом не доказан антиконкурентный характер действий Комитета, Администрации и Общества при заключении дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды от 08.11.2013 N 2421, подлежит отклонению.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что в рассмотренном случае Администрация, Комитет и Общество нарушили положения ЗК РФ, ГК РФ и статью 16 Закона о защите конкуренции.

Суды верно указали, что решение антимонопольного органа имеет правильную квалификацию нарушения, соответствует Закону о защите конкуренции и не нарушает права и законные интересы заявителей в сфере осуществления экономической и предпринимательской деятельности, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод Общества о пропуске предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства отклоняется.

В силу указанной нормы дело о нарушении антимонопольного законодательства не может быть возбуждено и возбужденное дело подлежит прекращению по истечении трех лет со дня совершения нарушения антимонопольного законодательства, а при длящемся нарушении антимонопольного законодательства - со дня окончания нарушения или его обнаружения.

В данном случае существо вменяемого Администрации, КУМИ г. Волжска и ЗАО "Ариада" правонарушения выразилось последовательных действиях: изменении видов разрешенного использования земельных участков, заключение дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору N 2421 от 08.11.2013 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, последующая уступка прав и реализация земельных участков по кадастровой стоимости без сохранения обязанности по комплексному освоению на основании договоров купли-продажи от 21.03.2017, 25.08.2017 и от 03.10.2017.

Последний договор купли-продажи земельного участка был заключен сторонами 03.10.2017.

Выездные проверки проводились антимонопольным органом в 2017 году. Названные нарушения также выявлены в 2017 году.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованно посчитали, что рассматриваемое правонарушение являлось длящимся, поэтому в силу положений статьи 41.1 Закона о защите конкуренции сроки давности рассмотрения дела не истекли ни на момент возбуждения дела, ни на момент принятия решения.

На основании пунктов "а" и "г" пункта 3 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выдает органам местного самоуправления обязательные для исполнения предписания об отмене актов, нарушающих антимонопольное законодательство, а также о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции.

Соответствующие предписания, адресованные органам местного самоуправления, должны быть направлены на реальное восстановление конкурентной среды, претерпевшей негативное воздействие со стороны указанных органов, и обладать признаком исполнимости.

Предписание от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства КУМИ г. Волжска вынесено правомерно, оно направлено на устранение выявленных нарушений и на восстановление прав и обязанностей сторон по договору аренды N 2421, заключенному на торгах, поскольку последующие изменения в него признаны антимонопольным органом и судом первой инстанции не соответствующими законодательству.

Администрации и Комитету также выдано предписание от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17, в котором указано на необходимость в течение 60 календарных дней со дня получения предписания обеспечить возврат земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:0802003:1523 в муниципальную собственность городского округа г. Волжск.

Собственниками указанных земельных участков в настоящее время являются физические лица: Жибрик Н.С., Жибрик Н.А., Буланова Е.В., Буланов М.В., Кузнецова Е.Н.

Указанное предписание не содержало властных распорядительных указаний, обращенных к собственникам земельных участков, об освобождении участков и их возврате.

Суды верно указали, что предписание адресовано Администрации и Комитету, которые не ограничены в выборе законного способа урегулирования разногласий с собственниками земельных участков.

Тем самым по существу предписание направлено на принятие органами местного самоуправления мер, направленных на устранение нарушения Закона о защите конкуренции.

Предписанием от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17 Администрация обязана изменить виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков), сохранив обязанность по их комплексному освоению, в том числе путем отмены постановлений Администрации от 30.04.2014 об уточнении вида их разрешенного использования и местоположения.

Данное предписание направлено на исключение из числа действующих актов местного самоуправления указанных постановлений, не соответствующих антимонопольному законодательству.

Согласно подпункту "а" пункта 2 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выдает хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания о прекращении ограничивающих конкуренцию соглашений и (или) согласованных действий хозяйствующих субъектов и совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции.

Суды установили, что предписание антимонопольного органа от 04.04.2018 по делу N 02-10/15-17, выданное ЗАО "Ариада", соотносится с целями антимонопольного регулирования и является законным.

Оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод о том, что названные предписания, выданные КУМИ г. Волжска и Администрации, являлись конкретными, реально исполнимыми и соответствовали статьям 23, 50 и 51 Закона о защите конкуренции, в связи с чем обоснованно отказали заявителям в удовлетворении их требований в оспариваемой части.

В остальной части законность обжалуемых судебных актов не проверялась, поскольку лицами, участвующими в деле, не обжаловалась.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, рассмотрены судом округа и отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, основаны на их неверном толковании и направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами обеих инстанций, и сделанных на их основе выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Республики Марий Эл и Первый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба ЗАО "Ариада" удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.11.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу N А38-4810/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ариада" - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы отнести на закрытое акционерное общество "Ариада".

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

О.В. Александрова И.Л. Забурдаева