Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 января 2020 г. N Ф01-7548/19 по делу N А43-41255/2018

Нижний Новгород

28 января 2020 г.

Дело N А43-41255/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.

при участии представителей

от истца: Бересневой И.В. по доверенности от 11.11.2019

от ответчика: Осипова Д.Н. по доверенности от 22.01.2019

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью "Орион"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.06.2019 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019

по делу N А43-41255/2018

по иску Министерства имущественных и

земельных отношений Нижегородской области

(ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

к обществу с ограниченной ответственностью "Орион"

(ИНН: 5263080189, ОГРН: 1105263005924)

об освобождении земельного участка

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Орион"

к Министерству имущественных и

земельных отношений Нижегородской области

о признании недействительной сделки и

применении последствий недействительности сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация города Нижнего Новгорода и

общество с ограниченной ответственностью "Вита",

и установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее -Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" (далее - Общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060241:82 площадью 1000 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Лысогорская, напротив дома 215, от ленточного фундамента в деревянной опалубке в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу и возвратить его по акту приема-передачи.

Исковые требования основаны на статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы прекращением арендных отношений сторон и неисполнением Обществом обязанности по возврату земельного участка.

Общество на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подало встречный иск к Министерству о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 20.02.2015 N 18-4624с, оформленной письмом от 12.04.2018 N 326-05-02-8918/18, и применении последствий ее недействительности путем признания договора действующим на первоначальных условиях на неопределенный срок.

Иск основан на статьях 168, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован отсутствием у Министерства основания для отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного Обществу для реализации инвестиционного проекта по строительству магазина товаров первой необходимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация города Нижнего Новгорода и общество с ограниченной ответственностью "Вита".

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 11.06.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019, удовлетворил первоначальный иск, обязав Общество в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок, отказал в удовлетворении встречного иска. Руководствуясь статьями 10, 450.1, 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводам о том, что договор аренды прекратил свое действие и в силу действующего земельного законодательства он не может быть продлен на неопределенный срок; уведомление Министерства от 12.04.2018 о прекращении действия договора аренды, не может быть квалифицировано как односторонняя сделка, поэтому не подлежит оспариванию; на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, дающий право его собственнику на заключение нового договора аренды без проведения торгов однократно для завершения его строительства.

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить судебные акты в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Доводы заявителя сводятся к тому, что договор аренды от 20.02.2015 N 18-4624с является возобновленным на неопределенный срок, о чем свидетельствует направление Министерством уведомления от 12.04.2018 о намерении прекратить договор аренды, после окончания срока действия договора. Общество, сославшись на подпункт 10 пункта 2 и подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что оно имело право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, однако несвоевременные действия компетентных органов не позволили Обществу осуществить строительство магазина.

По мнению кассатора, суды не применили подлежащий применению третий абзац пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в котором установлена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, в случае если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Министерства отклонил доводы Общества и попросил оставить оспоренные судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 11.06.2019 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Правительства Нижегородской области от 16.12.2014 N 2330-р Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 20.02.2015 N 18-4624с, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 30.04.2018 земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060241:82 площадью 1000 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Лысогорская, напротив дома 215, - для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию магазина товаров первой необходимости.

Министерство в письме от 12.04.2018 N 326-05-02-8918/18, полученном Обществом 24.05.2018, уведомило арендатора о прекращении с 01.05.2018 действия договора от 20.02.2015. Сославшись на пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указало на отсутствие у него правовых оснований для заключения нового договора аренды на новый срок без проведения торгов. Арендодатель потребовал от Общества в пятнадцатидневный срок после даты прекращения действия договора аренды освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи.

В Единый государственный реестр недвижимости 16.07.2018 внесена запись о погашении обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060241:82.

Общество не возвратило Министерству земельный участок по акту приема-передачи, а напротив, после истечения срока аренды возвело на нем ленточный фундамент в деревянной опалубке.

Указанные обстоятельства явились причиной обращения Министерства в суд с иском.

Общество посчитало, что Министерство неправомерно отказалось от договора аренды и обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что срок прекращения арендных отношений сторон (30.04.2018) установлен в договоре от 20.02.2015; Министерство в письме от 12.04.2018 N 326-05-02-8918/18 уведомило арендатора о прекращении действия договора аренды с 01.05.2018, указало на отсутствие совокупности условий, предусмотренной в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая позволяла бы арендатору заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов. Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что письмо 12.04.2018 N 326-05-02-8918/18 не свидетельствует об одностороннем отказе Министерства от исполнения обязательств по договору, оно не отражает иную дату прекращения арендных отношений, чем та, которая указана в договоре от 20.02.2015.

В связи с названными обстоятельствами суд округа отклонил довод заявителя о возобновлении спорного договора на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не основанный на норме права.

Суд второй инстанции оценил ленточный фундамент, находящийся на спорном земельном участке и пришел к выводу, что он не является объектом незавершенного строительства, дающий право собственнику на заключение договора аренды без проведения торгов однократно для завершения его строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при отсутствии доказательств возврата земельного участка Министерству суды правомерно удовлетворили иск и отказали в удовлетворении встречного иска.

Окружной суд отклонил довод Общества о неприменении судами пункта 1 Постановления N 73 на основании следующего.

В пункте 1 Постановления N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 Постановления N 73 в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

К числу таких случаев относится и предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.06.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу N А43-41255/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева М.Н. Каманова