Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 мая 2020 г. N Ф01-8661/20 по делу N А79-11295/2018

Нижний Новгород

20 мая 2020 г.

Дело N А79-11295/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.05.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от ответчика: Лапина Д.В. по доверенности от 12.05.2020

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А79-11295/2018 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (ОГРН: 1042124001699, ИНН: 2124021737)

к обществу с ограниченной ответственностью "Техстрой" (ОГРН: 1152130007325, ИНН: 2130155552),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерное общество "Хефи Девелопмент" (HEFI Development), 10 rue GRENETA, 75003 Paris,

о расторжении договора аренды и об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи

и установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техстрой" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2015 N 30 и обязании ответчика в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 21:02:000000:139 площадью 3,32 гектара, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Советская. На случай неисполнения решения суда в части передачи земельного участка по истечении предусмотренного решением суда срока истец просил взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 500 000 рублей и в дальнейшем в виде периодического платежа в размере 5000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента, установленного для добровольного исполнения вступившего в законную силу решения суда, до его фактического исполнения.

Исковые требования основаны на статьях 450, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и получению разрешения на строительство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек акционерное общество "Хефи Девелопмент" (далее - АО "Хефи Девелопмент").

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 23.07.2019 отказал к удовлетворении иска. Суд исходил из того, что ответчик не имел возможности исполнить обязательства по строительству многофункционального цента в срок, предусмотренный договором, по причине передачи земельного участка без технологических условий подключения объекта капитального строительства к электрическим сетям сетевой организации; частичное невнесение арендатором арендной платы при наличии судебных актов о ее взыскании, учитывая выданные ответчиком гарантии ее погашения, а также согласованный с инвестором график финансирования строительства, не позволяет отнести такую неоплату к существенному нарушению арендатором обязательств по договору.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.11.2019 отменил решение от 23.07.2019, принял новый судебный акт. Суд второй инстанции расторг договор аренды от 03.08.2015 N 30, заключенный Управлением и Обществом, обязал Общество в недельный срок с момента вступления в силу постановления возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок, взыскал с Общества в доход бюджета города Новочебоксарска Чувашской Республики денежную компенсацию в размере 2000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта по день его фактического исполнения. Суд установил, неисполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей и получению разрешения на строительство более двух лет с момента подписания договора и пришел к выводу о существенном нарушении Обществом обязательств по договору аренды земельного участка, наличие которого дает арендодателю право на досрочное расторжение сделки. При этом суд отметил, что из содержания аукционной документации следует информация об отсутствии в микрорайоне расположения земельного участка муниципальных объектов электросетевого хозяйства.

Не согласившись с принятым судебным актом Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, нарушение ответчиком сроков в получении разрешения на строительство не может считаться существенным, так как в извещение о проведении аукциона арендодатель не указал сведений об отсутствии технических условий подключения объекта капитального строительства к электрическим сетям сетевой организации; истец не вправе начислять арендную плату за период отсутствия полного пакета аукционной документации.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 11 часов 06.05.2020 и до 14 часов 30 минут 19.05.2020 (определения Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.04.2020 и 06.05.2020).

В заседании объявлялся перерыв в порядке, установленном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 09 часов 20.05.2020.

В судебном заседании окружного суда представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, по результатам аукциона от 01.07.2015 Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка города Новочебоксарска от 03.08.2015 N 30, по условиям которого арендодатель сдал, арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок площадью 3,32 гектара из земель населенного пункта города Новочебоксарска Чувашской Республики с кадастровым номером 21:02:000000:139, расположенный по улице Советская, в границах указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, по акту приема-передачи земельного участка для строительства многофункционального комплекса.

Срок договора с 03.08.2015 по 07.08.2022 (пункт 1.2 договора).

Ежемесячная арендная плата в размере 234 325 рублей вносится арендатором начиная с 03.08.2015 не позднее 10-го числа текущего месяца (пункты 2.1 и 2.2 договора).

Согласно пункту 3.1.2 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока (подпункт "в"), а также если арендатор не получил разрешение на строительство (подпункт "г").

В пункте 4.2.7 договора стороны установили обязанность арендатора получить разрешение на строительство в срок не позднее двух лет с момента подписания договора.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.03.2018, 06.06.2018 и 18.10.2018 по делам N А79-14580/2017, А79-3038/2018 и А79-9183/2018 соответственно с Общества в пользу Управления взыскана задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:02:000000:139 с 01.05.2017 по 30.06.2018.

Кроме того ответчик не исполнил обязанность по получению разрешения на строительство.

Уведомлением от 20.07.2018 N 0724, полученным ответчиком 31.07.2018, Управление предложило Обществу досрочно расторгнуть договор и подписать соглашение о его расторжении.

Неполучение ответа на указанное уведомление и нарушение Обществом обязанностей по договору аренды послужило основанием для обращения Управления в суд с иском.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Применив указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции нашел нарушение арендатором условий договора об оплате объекта найма и о сроке, в течение которого арендатор должен был получить разрешение на строительство, существенными нарушениями условий договора, наличие которых дает арендодателю право на досрочное расторжение сделки.

Указание Общества на объективную невозможность исполнения условия пункта 4.2.7 договора в связи с отсутствием технических условий подключения объекта капитального строительства к электрическим сетям сетевой организации, правомерно отклонено судом второй инстанции. С момента подписания договора ответчик имел реальную возможность получить указанные технические условия, и, как следствие, получить разрешение на строительство. Кроме того, суд второй инстанции справедливо отметил, что за расторжением договора аренды земельного участка Управление обратилось спустя значительное время после истечения срока исполнения обязанности по получению разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах Первый арбитражный апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Управления.

Довод кассатора о том, что Управление в извещении о проведении аукциона не указало информацию об отсутствии технических условий на подключение объекта капитального строительства к электрическим сетям сетевой организации был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и отклонен как противоречащий материалам дела. В разделе III аукционной документации (пункт 3.2) отражено, что муниципальные объекты электросетевого хозяйства в данном микрорайоне отсутствуют.

Причин для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А79-11295/2018 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов