Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 ноября 2020 г. N Ф01-13533/20 по делу N А82-12138/2019

Нижний Новгород

18 ноября 2020 г.

Дело N А82-12138/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13.11.2020.

Полный текст постановления изготовлен 18.11.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

индивидуального предпринимателя Мустафаева Заира Ханоглан оглы

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020

по делу N А82-12138/2019 Арбитражного суда Ярославской области

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглан оглы

(ИНН: 632138493608, ОГРНИП: 314760436700060)

об изъятии имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - акционерное общество "Ярославльводоканал",

акционерное общество "Газпром газораспределение Ярославль",

и установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", переименованное в муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - МКУ "Агентство по АЗУТП" г. Ярославля, Агентство), обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглан оглы (далее - Предприниматель, ИП Мустафаев З.Х.) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Калмыковых, в районе дома 8, на земельном участке площадью 751 квадратный метр, с кадастровым номером 76:23:040401:43 путем продажи с публичных торгов.

Исковое требование основано на пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что до прекращения договора аренды, заключенного в целях завершения строительства объекта, данный объект достроен не был.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Ярославльводоканал" (далее - Ярводоканал) и акционерное общество "Газпром газораспределение Ярославль" (далее - Газпром).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019 в иске отказано. Суд исходил из того, что к рассматриваемым отношениям не подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, так как строительство объекта на момент рассмотрения спора завершено.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 решение суда первой инстанции отменено и принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Агентства.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить постановление суда апелляционной инстанции вследствие нарушения норм материального и процессуального права.

Ссылаясь на пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, кассатор указывает, что в материалах дела имеются доказательства заблаговременного обращения ответчика к третьим лицам с просьбой о выполнении работ по договорам технического присоединения к инженерным сетям водоснабжения, канализации и газоснабжения в пределах срока аренды земельного участка и разрешения на строительство, однако работы по технологическому присоединению объекта выполнены указанными организациями за пределами установленных сроков. Поскольку в период действия договора аренды (до 11.10.2018) объект фактически завершен строительством, но не мог быть введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц, заявитель полагает, что требование о продаже объекта не подлежит удовлетворению в силу упомянутой нормы права. Суды двух инстанций не дали оценку данному обстоятельству.

В возражениях на кассационную жалобу Агентство сослалось на законность и обоснованность обжалуемого постановления, просило оставить его без изменения, кассационную жалобу Предпринимателя - без удовлетворения.

Суд округа удовлетворил ходатайство Агентства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без их участия.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, окружной суд пришел к выводу, что кассационную жалобу следует признать обоснованной.

Как следует из материалов дела и установили суды, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 N 1323-р и договора от 15.10.2012 N 695-яс Салахову Э.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43 общей площадью 751 квадратный метр, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Калмыковых, у дома 8, для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен с 12.10.2012 по 11.10.2015.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 21.12.2012.

Салахову Э.С. 07.04.2014 выдано разрешение на строительство N RU76301000-136-2014.

В Едином государственном реестре недвижимости 14.07.2015 зарегистрировано право собственности Салахова Э.С. на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 квадратного метра) со степенью готовности 16 процентов по адресу: город Ярославль, улица Калмыковых, у дома 8.

Для завершения строительства здания 21.10.2015 с Салаховым Э.С. заключен новый договор аренды земельного участка N 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018.

До заключения данного Салахов Э.С. обращался с заявлением от 30.09.2015 о переоформлении договора аренды на 3 года.

По договору купли-продажи от 06.12.2016 ИП Мустафаев З.Х. приобрел у Салахова Э.С. в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности Предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 14.12.2016.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.01.2017 к договору аренды от 21.10.2015 N 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на Предпринимателя.

В связи с истечением срока договор аренды земельного участка от 21.10.2015 N 695/1-яс прекратил свое действие, о чем ИП Мустафаеву З.Х. Агентство направило уведомление от 03.07.2018 N 5844.

Истец, ссылаясь на то, что продление аренды земельного участка, переданного в пользование ответчику, невозможно, а объект незавершен строительством и не введен в эксплуатацию, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь пунктом 1 и подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 33 статьи 34, статьей 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что цель предоставления земельного участка последовательно всем лицам, в том числе ИП Мустафаеву З.Х., достигнута завершением строительства объекта на момент рассмотрения спора в суде.

Второй арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил решение от 24.12.2019 исходя из следующего.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 76:23:040401:43 возникли в 2012 году на основании договора аренды от 15.10.2012 N 695-яс, заключенного в целях строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями на срок с 12.10.2012 по 11.10.2015, по окончании срока этого договора был заключен новый договор аренды земельного участка от 21.10.2015 N 695/1-яс в тех же целях - для завершения строительства на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018.

Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено, что следует из отчета N 19684-О об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 15.05.2019, на момент обращения Агентства с иском срок действия договора аренды истек, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о применении к правоотношениям сторон статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил исковые требования об изъятии у ИП Мустафаева З.Х. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Калмыковых, в районе дома 8 на земельном участке площадью 751 квадратный метр с кадастровым номером 76:23:040401:43 путем продажи с публичных торгов.

Позицию суда апелляционной инстанции по применению к спорным правоотношениям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать правомерной.

Между тем апелляционный суд не учел следующее.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Ответчик в письменном отзыве от 12.11.2019 (том 1, лист дела 124) указал на то, что спорный объект не мог быть завершен строительством и введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц, установивших сроки исполнения договоров технологического присоединения к инженерным сетям за пределами срока аренды земельного участка, и проигнорировавших своевременное обращение Предпринимателя об ускорении сроков проведения работ по заключенным и исполненным им договорам.

В обоснование своей позиции Предпринимателем представлены соответствующие доказательства (том 1, листы дела 100 - 123), в том числе договоры технологического присоединения к инженерным сетям, счета и квитанции об оплате работ, заявления об ускорении работ в связи с окончанием срока разрешения на строительство.

Обстоятельства, которые бы могли подтвердить либо опровергнуть утверждения истца о бездействии третьих лиц, повлекшем нарушение срока строительства, судами первой и апелляционной инстанции не исследовались, соответствующие доводы какой-либо правовой оценки не получили.

Правовая позиция Предпринимателя о необходимости применения при рассмотрении спора пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в нарушение положений статей 71, 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не получила какой-либо оценки со стороны апелляционного суда, равно как и со стороны суда первой инстанции, в связи с чем не были установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для проверки обоснованности требований истца.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Информационного письма от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", из содержания статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы на постановление суда апелляционной инстанции вправе отменить или изменить как постановление суда апелляционной инстанции, так и судебный акт арбитражного суда первой инстанции.

Поскольку судами не исследовались имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства, от которых зависит применение норм материального права в спорных правоотношениях, судебные акты на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а настоящее дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать правовую оценку доводу ответчика относительно нарушения им срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) третьих лиц, а также представленным по делу доказательствам, правильно распределить между сторонами бремя доказывания, установить все существенные для разрешения спора обстоятельства и в зависимости от установленного решить вопрос о наличии либо отсутствии правовых оснований для изъятия у Предпринимателя объекта незавершенного строительства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение данный вопрос разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2, 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А82-12138/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын