Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 января 2021 г. N Ф01-15652/20 по делу N А79-2761/2020

Нижний Новгород

29 января 2021 г.

Дело N А79-2761/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25.01.2021.

Полный текст постановления изготовлен 29.01.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от заявителя: Кулеминой К.А. (доверенность от 19.01.2021),

от заинтересованного лица: Никитиной Н.Ю. (доверенность от 12.03.2020),

от третьего лица (Комитета): Волковой Е.Г. (доверенность от 11.01.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя -

администрации города Чебоксары Чувашской Республики

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 30.07.2020 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020

по делу N А79-2761/2020

по заявлению администрации города Чебоксары Чувашской Республики

(ИНН: 2126003194, ОГРН: 1022101150037)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (ИНН: 2129056028, ОГРН: 1042129023936)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации и об обязании осуществить государственную регистрацию,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Альтаир",

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом,

и установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра по Чувашской Республике, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:010504:4706, площадью 59 354 квадратных метра, с видом разрешенного использования "обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий", выраженного в уведомлении от 25.03.2020 N КУВД-001/2019-16672087, и об обязании осуществить государственную регистрацию.

Заявленные требования основаны на подпункте 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 и мотивированы тем, что выводы государственного регистратора о несоответствии сделки требованиям пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации и о ее ничтожности основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее - ООО "Альтаир") и Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее - Комитет, Горкомимущество).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 30.07.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Кассатор указывает, что из представленных на регистрацию документов не усматривалось, что продаваемый земельный участок предоставляется под строительство зданий, сооружений. Администрация при реализации земельного участка с торгов в соответствии с предоставленными ей статьями 11, 19 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочиями, руководствуясь пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, определила вид разрешенного использования выставляемого на аукцион земельного участка, что является ее правом как собственника земельного участка. По мнению заявителя, суды не дали оценку решению Администрации о проведении торгов, аукционной документации и протоколу о результатах проведения торгов, где указано на возможность возведения на продаваемом земельном участке только временных объектов. Наличие либо отсутствие в договоре купли-продажи условий о размещении исключительно временных спортивно-зрелищных объектов не послужило бы основанием для внесения их выписку ЕГРН. Присвоение организации какого-либо кода по ОКВЭД не лишает ее права на осуществление иных видов деятельности.

Кассатор просит учесть, что торги по результатам которых заключен спорный договор купли-продажи не оспорены и недействительными не признаны, а также судебную практику по аналогичным делам, рассмотренным в иных округах.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Комитета поддержал позицию заявителя, указал на правомерность действий Администрации при отчуждении спорного земельного участка.

Управление Росреестра по Чувашской Республике в возражениях на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании сослались на законность и обоснованность обжалованных судебных актов, просили оставить их без изменения.

ООО "Альтаир", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителя не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без его участия.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав участников процесса, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, на основании постановления администрации города Чебоксары от 11.11.2019 N 2763 "О проведении аукциона по продаже земельного участка", протокола заседания постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов и аукционов от 16.12.2019, протокола об итогах аукциона по продаже земельного участка от 17.12.2019 Администрация (продавец) и ООО "Альтаир" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 N 973-МЮ (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять земельный участок с кадастровым номером 21:01:010504:4706, площадью 59 354 квадратных метра (5,9354 гектара), расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, город Чебоксары, с видом разрешенного использования "обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий", и оплатить его стоимость.

Администрация 23.12.2019 обратилась в Управление Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010504:4706 на основании заключенного договора от 19.12.2019 N 973-МЮ.

Уведомлением регистрирующего органа от 25.12.2019 N КУВД001/2019-16672087/1 осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:010504:4706 приостановлено до 25.03.2020.

Уведомлением от 25.03.2020 N КУВД-001/2019-16672087 Управление Росреестра по Чувашской Республике в связи с истечением срока приостановления действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010504:4706 отказало в государственной регистрации.

Заявитель обратился в арбитражный суд с требованием признать указанный отказ незаконным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Предметом спора по настоящему делу является формализованное в уведомлении от 25.03.2020 N КУВД-001/2019-16672087 решение Управления Росреестра по Чувашской Республике об отказе в государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка по причине несоответствия представленного в регистрирующий орган договора купли-продажи действующему законодательству.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:010504:4706, площадью 59 354 квадратных метра, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, относится к категории земель "земли населенных пунктов", имеет вид разрешенного использования "обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий".

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (далее - Классификатор), вид разрешенного использования земельного участка "обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий" предусматривает размещение спортивно-зрелищных зданий и сооружений, имеющих специальные места для зрителей от 500 мест (стадионов, дворцов спорта, ледовых дворцов, ипподромов) (код 5.1.1 классификатора).

Статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривает заключение договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 названного кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий и сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны, определяются градостроительным регламентом.

Согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 03.03.2016 N 187 (далее - Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером 21:01:0105004:4706 расположен в территориальной зоне О-1 "Зона делового, общественного и коммерческого назначения".

Градостроительным регламентом зоны делового, общественного и коммерческого назначения (О-1) определены виды разрешенного использования земельных участков, которые предусматривают строительство объектов капитального строительства (статья 46 Правил землепользования и застройки). В частности, среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), объекты торговли, рынки, гостиничное обслуживание и другое.

Таким образом, установленный Классификатором вид разрешенного использования земельного участка "обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий" и градостроительный регламент для территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения (О-1), предусматривают возможность возведения на таком земельном участке объектов капитального строительства.

Вид разрешенного использования земельного участка "обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий" не предполагает размещение только временных спортивно-зрелищных объектов.

Доводы Администрации о том, что с учетом аукционной документации, вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:010504:4706, торги по продаже вышеуказанного земельного участка проведены для целей, не связанных со строительством, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и правомерно признаны необоснованными, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 N 973-МЮ не содержит условия о размещении исключительно временных спортивно-зрелищных объектов. Классификатор, а также Правила землепользования и застройки допускают использование спорного земельного участка в целях строительства, причем такой вид использования относится к основным.

Как верно отметили суды двух инстанций, для размещения временных спортивно-зрелищных объектов предусмотрен иной порядок предоставления земельных участков в пользование в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 1300 от 03.12.2014.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц основным и единственным видом деятельности ООО "Альтаир" (покупателя) является "Строительство жилых и нежилых зданий" (код ОКВЭД 41.20). При этом ООО "Альтаир" указывало, что спорный земельный участок был приобретен им для строительства жилых и нежилых зданий.

Заключение спорного договора купли-продажи допускает в будущем изменение разрешенного использования земельного участка, что ведет к приобретению земельного участка в собственность в обход установленных законом процедур.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон N 218-ФЗ, устанавливая обязанность по проверке законности сделки, не исключают из сферы полномочий регистрирующего органа необходимость проведения такой проверки в отношении сделок, заключенных на торгах.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 75).

Вопреки доводам заявителя, отсутствие обращений (со стороны потенциально заинтересованных лиц) к суду с требованием о признании сделки ничтожной не может свидетельствовать о ее действительности, так как для ничтожной сделки не требуется признания ее таковой судом.

В рассматриваемом случае заключенный заявителем и третьим лицом договор купли-продажи противоречит публичным интересам и является ничтожным.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного федерального закона.

С учетом изложенного, Управление Росреестра по Чувашской Республике обоснованно отказало в государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка, поскольку Администрацией представлен договор купли-продажи, заключенный в противоречие с действующим законодательством.

Ссылка заявителя на судебную практику по другим делам отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не тождественных обстоятельствам рассмотренного дела.

Доводы заявителя не опровергают выводы судов обеих инстанций и по существу сводятся к неверному толкованию норм действующего законодательства и обстоятельств дела, поэтому отклоняются окружным судом, как несостоятельные.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 30.07.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 по делу N А79-2761/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын