Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 ноября 2021 г. N Ф01-6461/21 по делу N А79-5406/2020

г. Нижний Новгород

26 ноября 2021 г.

Дело N А79-5406/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21": Георгиевой О.И. (доверенность от 17.12.2020 N 10),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по встречному иску - общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2021, принятое судьей Борисовым Д.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021, принятое судьями Мальковой Д.Г., Ковбасюком А.Н., Устиновой Н.В., по делу N А79-5406/2020

по иску индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Евсеевны (ИНН: 212900823355, ОГРНИП: 304212911100097)

к обществу с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (ИНН: 2130194897, ОГРН: 1172130015870)

о признании договора субаренды недвижимого имущества расторгнутым и о взыскании неосновательного обогащения,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21"

к индивидуальному предпринимателю Сергеевой Ольге Евсеевне

о взыскании задолженности и пеней по договору субаренды недвижимого имущества,

и установил:

индивидуальный предприниматель Сергеева Ольга Евсеевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (далее - Общество) о признании договора субаренды от 27.12.2017 N 498-3-18 расторгнутым с 01.04.2020, взыскании внесенной арендной платы за апрель 2020 года в размере 58 852 рублей и о взыскании 15 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.

Исковые требования основаны на статьях 310, 450 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) и мотивированы тем, что стороны не достигли соглашения относительно отсрочки и уменьшения арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности.

Общество обратилось в суд первой инстанции со встречным иском к Предпринимателю о взыскании, по договору субаренды от 27.12.2017 N 498-3-18:

- 525 875 рублей 56 копеек задолженности по внесению постоянной части арендной платы за период с 01.05.2020 по 29.01.2021,

- 275 959 рублей 38 копеек пеней за период с 23.04.2020 по 12.02.2021 и далее по день фактического погашения долга по постоянной части арендной платы,

- 14 442 рублей 26 копеек долга по внесению переменной части арендной платы за период с 01.02.2020 по 29.01.2021,

- 7349 рублей 61 копейки пеней за период с 31.03.2020 по 12.02.2021 и далее по день фактического погашения долга по переменной части арендной платы.

Встречные исковые требования основаны на статьях 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением субарендатором обязательств по внесению арендной платы по названному договору.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 20.04.2021, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021, отказал в удовлетворении иска Предпринимателя и удовлетворил встречный иск Общества частично, взыскав в его пользу 23 541 рубль долга по оплате постоянной части арендной платы за май 2020 года, 3398 рублей 73 копейки пеней за период с 02.03.2021 по 13.04.2021 и далее по день фактической оплаты долга, исходя из ставки в размере 0,3 процента от суммы долга за каждый день просрочки оплаты; 9686 рублей 51 копейку по оплате переменной части арендной платы за период с 01.02.2020 по 02.10.2020, 8641 рубль 57 копеек пеней с 01.04.2020 по 13.04.2021 и далее по день фактической оплаты долга, исходя из ставки в размере 0,3 процента от суммы долга за каждый день просрочки оплаты.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права. Кассатор отметил, что Предприниматель не просил предоставления ему отсрочки, а направленное ему дополнительное соглашение об этом не подписал; суды неверно применили положения о рассрочке арендной платы, неправильно распределив платежи. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Предприниматель отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, представителя в судебное заседание окружного суда не направил, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, 27.12.2017 Общество (арендодатель), Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 27.12.2017 N 498-3-18 (в редакции дополнительных соглашений от 15.08.2018 N 1, от 15.11.2018 N 2, от 15.12.2018 N 3, от 15.10.2019 N 4).

Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть специально оборудованного здания, предназначенного для продажи товаров и оказания услуг покупателям под номером 3-033 площадью 39,9 квадратного метра, на третьем этаже Торгово-развлекательного центра "МТВ Центр", расположенного по адресу: город Чебоксары, проспект И.Яковлева, дом 4б, для организации магазина розничной торговли. Срок аренды - с 01.01.2018 по 30 11.2018 (пункт 1.1).

Плата за аренду объекта состоит из постоянной и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы определяется: с 01.12.2018 по 31.12.2018 исходя из арендной ставки 1228 рублей 81 копейка плюс НДС за 1 квадратный метр общей площади объекта в месяц; с 01.01.2019 по 31.10.2019 - 1229 рублей 17 копеек плюс НДС. В течение срока действия договора арендодатель имеет право увеличить размер постоянной части арендной платы не чаще одного раза.

Переменная часть арендной платы состоит из суммы расходов арендодателя на коммунальные услуги, а именно: расходы на электроэнергию, связанные с потреблением ресурсов в процессе деятельности арендатора на объекте, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту, произведенные арендодателем для обеспечения деятельности систем общеобменной вентиляции и кондиционирования с применением коэффициента 0.00077; расходы на водоснабжение и канализацию, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту. В случае отсутствия приборов учета либо их неисправности расчет потребления будет производиться по среднемесячному потреблению за три предыдущих месяца, либо по нормативам потребления; расходы на энергопотребление ресурсов по отоплению объекта с применением установленного сторонами коэффициента к общей сумме затрат по отоплению ТРЦ. Стоимость расходов, входящих в переменную часть арендной платы определяется арендодателем в соответствии с действующими тарифами снабжающих организаций.

Арендатор обязан вносить постоянную часть арендной платы так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой), а - переменную часть арендной платы так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 30 (31) числа каждого месяца, следующего за расчетным (пункты 2.1, 2.2, 2.4 и 2.6 с учетом дополнительных соглашений от 15.11.2018 N 2, от 15.12.2018 N 3).

По истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора на новый срок при условии надлежащего исполнения всех обязательств по договору. Данный договор пролонгируется путем заключения дополнительного соглашения. При этом все условия договора действуют в течение всего срока установленного дополнительными соглашениями с учетом изменений и дополнений, устанавливаемых соглашениями (пункт 5.1).

Дополнительными соглашениями от 15.11.2018 N 2, от 15.10.2019 N 4 стороны возобновили действие договора на срок с 01.12.2018 по 31.10.2019, с 01.11.2019 по 30.09.2020 соответственно.

Арендатор обязан не позднее, чем за 30 календарных дней сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта в связи с окончанием срока аренды, и рассчитаться по всем предусмотренным договором платежам и вернуть объект по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил с учетом естественного износа (пункт 3.1.11).

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по этому договору, если оно является следствием непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств: пожар (в т. ч. поджог), наводнение, ураган и иные природные явления, а также нормативные акты, принятые органами исполнительной и законодательной власти, обладающие соответствующими полномочиями, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение данного договора. В случае наступления таких обстоятельств срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали эти обстоятельства, или договор подлежит расторжению по соглашению сторон (пункт 4.10).

Предприниматель в заявлении от 14.04.2020, полученным Обществом 14.04.2020, просил зачесть оплаченную арендную плату за апрель 2020 года в счет арендной платы после окончания режима самоизоляции, а также снизить арендную плату до 25-30 процентов на период 6 месяцев после возобновления деятельности ТРЦ. В случае отрицательного ответа на заявление, Предприниматель просил расторгнуть договор с 01.04.2020 в соответствии с пунктом 4.10 договора.

Предприниматель 20.04.2020 составил акт о недопуске арендатора администрацией ТРЦ к торговой точке; 21.04.2020 обратился к Обществу с просьбой выделить сотрудника для составления акта снятия товарных остатков в арендуемом помещении; предоставить возможность забрать категорию товара "нумизматические ценности и предметы" в полном объеме; предоставить возможность забрать категорию товара "часы и сопутствующая продукция" в ассортименте в объеме 70 процентов; переоформить договор аренды с предоставлением помещения площадью около 10 квадратных метров.

Общество направило в адрес Предпринимателя два экземпляра дополнительного соглашения к договору об отсрочке арендной платы, которые получены арендатором 19.06.2020.

Соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы сторонами не достигнуто.

Предприниматель в своей претензии от 23.04.2020 с учетом со сложившейся социально-экономической и санитарно-эпидемиологической обстановкой, наличием форс-мажорных обстоятельств, предложил Обществу применить нулевую ставку арендных платежей с 28 марта до момента фактического открытия ТРЦ с возможностью осуществления розничной торговли; предоставить возможность (доступ к товару) для вывоза товарных остатков; произвести возврат ранее оплаченных денежных средств за аренду помещения в апреле 2020 года.

Кроме того, Предприниматель в письмах от 23.04.2020, от 24.04.2020 просил арендодателя предоставить доступ на торговую точку для инвентаризации; в письме от 30.04.2020 он просил предоставить возможность вывезти товар.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 614 (пунктов 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В статьях 310 (пункте 1), 450 (пункте 1) и 450.1 (пунктах 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 19 Закона N 98-ФЗ, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3).

В случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац второй части 4).

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях (подпункты "а" и "е"):

- задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно, но не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- если договором предусматрено включение в арендную плату платежей за пользование коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, кроме случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденным. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, отражены следующие правовые позиции.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (ответ на вопрос 3).

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что встречный иск подлежит частичному удовлетворению.

Суды верно исходили из того, что Предприниматель просила снизить арендную плату, но соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы сторонами не было достигнуто.

Невозможность использования имущества имелась в период апреля по август 2020 года, поскольку Общество 01.09.2020 подало декларацию о соблюдении правил деятельности на торговых объектах в период действия режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики. Апелляционный суд верно учел, что с иными арендаторами у Общества были достигнуты соглашения об уменьшении размера арендной платы на период 2020 года с предоставлением скидки от 10 до 30 процентов. На этом основании суды уменьшили размер арендной платы за период с апреля по август 2020 года на 30 процентов.

Суды установили, что сумма подлежащей начислению постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 02.10.2020 составляет 268 633 рубля 19 копеек.

Поскольку Предприниматель осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, исходя из положений части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и Требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали за ним право на отсрочку внесения арендной платы. Суды установили, что отсрочка предоставляется на срок с 01.01.2021 по 01.01.2023, с ежемесячным платежом в размере 8 582 рублей 66 копеек.

Вопреки позиции заявителя, из Требований не следует, что рассрочка задолженности осуществляется исходя из размера платежа в 50 процентов от арендной платы.

В подпункте "а" пункта 3 Требований указано, что задолженность по арендной плате подлежит уплате, начиная с 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023, поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. При этом стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями. С учетом недостижения соглашения по вопросу о предоставлении отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, суд самостоятельно определил ее условия, исходя из максимального срока рассрочки. Подпункт "а" пункта 3 Требований допускает установление размера платежа менее 50 процентов размера арендной платы по договору.

С учетом изложенного, на дату принятия решения долг Предпринимателя по арендной плате составил 29 544 рубля 92 копейки. На данную сумму начислена неустойка, расчет которой приведен в решении суда первой инстанции, и Обществом не оспорен.

Довод о выходе суда за пределы заявленных требований отклонен судом кассационной инстанции. В соответствии со статьей 19 частью 3 Закона N 98-ФЗ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества. Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2). Поэтому Иска Предпринимателя об уменьшении арендной платы или ее отсрочки не требовалось.

В остальной части выводы судов двух инстанций не оспариваются.

Таким образом, суды правомерно частично удовлетворили иск в части.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу N А79-5406/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова В.Ю. Павлов