Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 октября 2023 г. N Ф01-6388/23 по делу N А43-14961/2022

г. Нижний Новгород

13 октября 2023 г.

Дело N А43-14961/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Армина": Белицкой Е.Ю. (доверенность от 01.11.2022),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.10.2022, принятое судьей Окороковым Д.Д., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023, принятое судьями Ковбасюком А.Н., Захаровой Т.А., Мальковой Д.Г., по делу N А43-14961/2022

по иску министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 5260417980; ОГРН: 1155260014623)

к обществу с ограниченной ответственностью "Армина" (ИНН: 5245013207; ОГРН: 1075252001220)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, о расторжении данного договора аренды и об обязании возвратить земельный участок

и установил:

министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Армина" (далее - Общество):

1) о взыскании 14 716 211 рублей 33 копеек задолженности с 01.01.2017 по 31.12.2021, и 3 121 705 рублей 23 копеек пеней с 21.07.2016 по 31.12.2021 по договору аренды земельного участка от 09.06.2016 N 18-5009 с*о;

2) о расторжении названного договора и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060123:371 по акту приема-передачи в освобожденном виде, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Исковые требования основаны на статьях 450, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоднократным нарушением арендатором (ответчиком) обязательства по внесению арендной платы по спорному договору.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 26.10.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023, удовлетворил иск частично, взыскав с Общества в пользу Министерства 3 203 430 рублей 52 копейки долга и отказав в удовлетворении остальной части исковых требований. Суды двух инстанций пришли к выводу о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности до 01.05.2019; при расчете арендной платы с 07.05.2019 и в течение спорного периода должен был применяться льготный размер арендной платы (50 процентов). Оснований для взыскания пеней и расторжения договора суды не усмотрели, поскольку арендная плата вносилась в соответствии с направленными им расчетами арендной платы, без просрочек по оплате.

Министерство не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить в части отказа во взыскании долга и пеней и удовлетворить данные требования в полном объеме. По мнению заявителя, суды неправильно применили пункт 6 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247. Министерство полагает, что суды неверно определили применимую редакцию указанного пункта и ошиблись в расчете задолженности по арендной плате. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты в силе, а жалобу Министерства - без удовлетворения.

Министерство, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (арендодатель), Общество (арендатор) 09.06.2016 заключили договор аренды земельного участка N 18-5009 с*о, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3457 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0060123:371 (город Нижний Новгород, улица Максима Горького, у дома N 71). Участок предоставлен для строительства здания многофункционального использования с апартаментами на верхних этажах, помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, на 9 лет со дня подписания акта приема-передачи (пункты 1.1, 1.3, 2.1).

Годовая арендная плата начисляется согласно приложению 3, являющемуся неотъемлемой частью договора; начисляется со дня подписания акта приема-передачи (пункт 4.1, 4.2). Арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа месяца перечисляет арендную плату за текущий месяц. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год (пункты 4.3, 4.4).

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Расчет арендной платы по договору произведен на основании постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области" с учетом ставок, установленных постановлением главы администрации города от 21.12.2004 N 66. Между тем, расчет арендной платы необходимо производить на основании постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247.

Министерство пересчитало арендную плату с 09.06.2016 с применением значения коэффициента вида разрешенного использования земель (Кври) "Предпринимательство" и в претензии от 02.04.2022 N Исх-326-149016/22 уведомило Общество об указанном перерасчете и образовавшейся задолженности в связи с переходом на действующую методику расчета арендной платы. Кроме того, Министерство указало на расторжение договора в случае неоплаты задолженности в указанные сроки. Данное требование не было исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Нижегородской области в решении от 12.06.2021, оставленном в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.02.2022, по делу N А43-8827/2021 установлено, что хотя формально у Правительства Нижегородской области возникло право на односторонний отказ от исполнения обязательств по соглашению о реализации инвестиционного проекта, но нарушение срока реализации инвестиционного проекта возникло не в связи с действиями (бездействием) Общества, т.е. не по его вине.

После заключения соглашения и договора аренды Общество приступило к исполнению обязательств по инвестиционному соглашению и осуществило проектные работы. Проектная документация и результаты инженерных изысканий получили положительное заключение экспертизы государственного автономного учреждения Нижегородской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" от 24.12.2018 N 52-1-1-3-008311-2018.

В то же время, из письма Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области от 27.08.2018 следует, что на участке строительства объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия отсутствуют. В то же время, участок строительства расположен на исторической территории "Старый Нижний Новгород", в границах 200-метровой защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения - "Дом, в котором жил Алексей Максимович Горький". Однако, в документах, выданных Обществу для реализации инвестиционного проекта, сведения о наличии защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения отсутствовали.

С учетом названного обстоятельства установлено условие о возможности строительства объекта только после утверждения зоны охраны объекта культурного наследия и при наличии положительного заключения по проектной документации (заключение от 24.12.2018).

Из писем Управления от 17.09.2017, от 27.08.2018, от 14.11.2018 и от 06.12.2018 следует, что граница защитной зоны спорного объекта культурного наследия регионального значения пересматривается и будет утверждена в окончательном варианте 2019 году. В итоге границы и режим использования объектов культурного наследия, в том числе объекта "Дом, в котором жил Алексей Максимович Горький" были утверждены приказом от 01.03.2019 N 57.

Лишь 06.05.2019 письмом N 518-102591/19 Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области согласовало Обществу проектную документацию.

Таким образом, Общество могло продолжить проектирование только после 06.05.2019, когда до истечения срока реализации инвестиционного проекта оставалось всего 3 месяца; у Общества по независящим от него причинам отсутствовала возможность ввести объект инвестирования в эксплуатацию в срок до 09.08.2019. При этом непосредственной причиной несоблюдения согласованных при заключении инвестиционного соглашения сроков явилось длительное непринятие уполномоченным органом решения по установлению границ защитной зоны объекта культурного наследия, а не виновные действия Общества.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 611 (пункту 1), 612 (пункту 1), 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в пункте 10 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

Суды установили, и стороны это не оспаривают, что к расчету арендной платы следует применять Методику расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденную Правительством Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 (далее - Методика).

Министерство в кассационной жалобе не оспаривает то обстоятельство, что согласно обстоятельствам, установленным в деле N А43-8827/2021, и имеющим в силу статьи 69 (части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальный характер, Общество могло продолжить проектирование (строительство) на арендуемом земельном участке только после 06.05.2019. Невозможность проектирования и строительства возникла не по вине Общества, а ввиду длительного установления границ защитной зоны объекта культурного наследия. Следовательно, до 06.05.2019 включительно земельный участок не мог быть использован по назначению, которое установлено в пункте 1.3 договора аренды.

Расчет арендной платы осуществляется на основании пункта 6 Методики.

Согласно пункту 6 Методики в редакции, действовавшей на дату заключения договора (09.06.2016), арендная плата на время строительства устанавливается в размере 50 процентов от арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 4 Методики по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого в зависимости от назначения объекта, в целях размещения которого предоставляется участок.

Арендная плата на время строительства устанавливается на срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 N 137/пр, в зависимости от площади объекта капитального строительства (33 месяца для объектов с площадью от 20 000 до 30 000 квадратных метров).

В силу пункта 6 Методики в редакции, которая действовала на дату, в которую арендатор мог приступить к проектированию и строительству, при предоставлении земельного участка для строительства арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с пунктом 4 Методики. По вновь заключаемым договорам аренды на срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 N 137/пр (сроки аренды в зависимости от площади земельных участков приведены в таблице 1), арендная плата устанавливается в размере:

50 процентов от размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 4 Методики, для субъектов малого и среднего предпринимательства, состоящих на учете в налоговом органе в течение не менее чем 3 календарных лет до даты подачи заявления на предоставление земельного участка;

80 процентов для арендаторов, не относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в предыдущем абзаце.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно заключили, что с учетом выводов судов в деле N А43-8827/2021, предусмотренная в пункте 6 Методики льгота при расчете арендной платы подлежит применению к расчету арендной платы с 07.05.2019.

При этом по смыслу редакций пункта 6 Методики, необходимыми условиями применения льготы являются:

1) статус субъекта малого и среднего предпринимательства;

2) нахождение на учете в налоговом органе в течение не менее чем 3 календарных лет до даты подачи заявления на предоставление земельного участка.

Общество включено в единый реестр субъектом малого и среднего предпринимательства 01.08.2016, а на налоговом учете состоит с 13.04.2007.

Таким образом, суды правомерно произвели расчет задолженности с учетом применения пункта 6 Методики в редакции, действовавшей на 07.05.2019. Иной подход фактически лишил бы Общество тех льгот, которые при прочих равных условиях, в отсутствие просрочки Управления и невозможности пользоваться объектом аренды в течение длительного срока с момента заключения договора аренды, имели бы другие арендаторы. Как было отмечено выше, виновных действий (бездействия) Общества в длительной невозможности проектирования и строительства не установлено.

Вопреки позиции заявителя, вывод судов о длительности срока льготного периода расчета арендной платы (приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 N 137/пр, от 15.05.2020 N 264/пр) в настоящем споре с учетом периода взыскания задолженности существенного значения не имеет и выходит за пределы рассмотрения данного дела; соответствующие выводы судов правового значения для законности судебных актов по настоящему делу не имеют.

Данный период правомерно начал исчисляться судами с 07.05.2019 включительно, а не ранее, по мотивам, изложенным выше.

Арифметически расчет долга истцом не опровергнут. Выводы суда первой инстанции об отказе во взыскании пеней и отказе в расторжении договора Министерство по существу не оспариваются.

По приведенным мотивам суды правомерно частично удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы Министерства судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации оно освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.10.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по делу N А43-14961/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов