Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 г. N КГ-А40/98-04 Рассматривая иск Департамента имущества г. Москвы об изменении условий договора аренды нежилого помещения в части размера арендной платы в связи с утверждением Правительством Москвы новой методики ее расчета, необходимо учесть, что увеличение размера арендной платы за спорный период допускалось не более чем в два раза по сравнению с установленной за предыдущий период (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 февраля 2004 г. N КГ-А40/98-04
(извлечение)

Департамент имущества города Москвы предъявил иск ООО "Провер" об изменении условий договора аренды от 05.06.00 N 01-00975/00 в части размера арендной платы.

В обоснование иска указывалось, что между сторонами заключен договор от 05.06.00 N 01-00975/00 на аренду нежилого помещения общей площадью 218,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Новорогожская, д.6, стр.1; п.5.4 договора предусмотрен перерасчет арендной платы при изменении стоимости строительства одного кв.м., изменении минимальной ставки арендной платы или методики расчета арендной платы; постановлениями Правительства Москвы от 22.01.02 N 68-ПП и от 25.03.03 N 193-ПП утверждена новая методика расчета арендной платы, в соответствии с которой размер арендной платы составляет 213933,96 руб. без учета НДС в год; на предложения от 27.01.03 и от 06.05.03 об изменении условий оплаты аренды ООО "Провер" не ответило.

Решением от 04.09.03, оставленным без изменения постановлением от 10.11.03, арбитражный суд изменил условия договора от 05.06.00 N 01-00975/00, заключенного между ДИгМ и ООО "Провер", установив арендную плату в год - 213933 руб. 96 коп., в квартал - 53483 руб. 49 коп.

При этом суд исходил из того, что в связи с утверждением постановлением Правительства Москвы новой методики расчета арендной платы на основании п.5.4 договора размер арендной платы подлежал изменению.

В кассационной жалобе ООО "Провер" ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность. Указывается, что согласно п.5.4 договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру, а поскольку 27.01.03 ДИгМ уже предлагал изменить арендную плату, следующее предложение может быть сделано не раньше чем через год; согласно п.2.2 постановления Правительства Москвы N 193-ПП увеличение размера арендной платы на 2003 год допускается не более чем в два раза по сравнению с установленной на 2002 год; согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 07.06.02 по делу N А40-14110/02-77-169 арендная плата на 2002 год установлена для ООО "Провер" в размере, определенном при заключении договора, т.е. 39294 руб.; таким образом, размер арендной платы на 2003 год не может превышать 78588 руб.

ДИгМ отзыв на кассационную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель ООО "Провер" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ДИгМ выступил против удовлетворения жалобы, указав, что установленное законодательством и условиями договора ограничение возможности повышения арендной платы не чаще одного раза в год имеет отношение к фактическому изменению, но не к предложению об изменении размера арендной платы; размер арендной платы в сумме 213933 руб. 96 коп. в год рассчитывался по методике, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 22.01.02 N 68-ПП, с учетом постановления Правительства Москвы от 25.03.03 N 193-ПП.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Судом установлено, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Провер" (арендатор) заключен договор от 05.06.00 N 01-00975/00 на аренду нежилого помещения общей площадью 218,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Новорогожская, д.6, стр.1; п.5.4 договора предусмотрена возможность ежегодного перерасчета арендной платы при изменении стоимости строительства одного кв.м., изменении минимальной ставки арендной платы или методики расчета арендной платы; постановлением Правительства Москвы от 22.01.02 N 68-ПП утверждена новая методика расчета арендной платы, в связи с чем ДИгМ произвел перерасчет размера арендной платы; на предложения ДИгМ от 27.01.03 и от 06.05.03 об изменении размера арендной платы ООО "Провер" не ответило, в связи с чем ДИгМ обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что поскольку постановлением Правительства Москвы от 22.01.02 N 68-ПП утверждена новая методика расчета арендной платы, то на основании п.5.4 договора размер арендной платы подлежит изменению; по расчету, произведенному по методике, утвержденной названным постановлением с учетом постановления Правительства Москвы от 25.03.03 N 193-ПП, размер арендной платы составляет 213933 руб. 96 коп. в год.

Между тем, выводы суда ошибочны и не соответствуют закону.

В соответствии с п.2.2 постановления Правительства Москвы от 25.03.03 N 193-ПП "Об особенностях применения в 2003 году Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" увеличение размера арендной платы на 2003 год допускается не более чем в два раза по сравнению с установленной на 2002 год.

В соответствии с расчетом N 1 к договору аренды от 05.06.00 N 01-00975/00 арендная плата за год установлена в размере 39294 руб. без НДС.

Возражая против заявленных требований, ООО "Провер" ссылалось на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.02 по делу N А40-14110/02-77-169 по иску ДИгМ к ООО "Провер" о взыскании задолженности по арендной плате, которым установлено, что при расчете арендной платы для ООО "Провер" за 2002 год подлежит применению ставка, согласованная сторонами при заключении договора, в связи с чем размер арендной платы на 2003 год не может превышать 78588 руб.

Таким образом, собственник имущества, г.Москва, в лице своих компетентных органов установил правило о пределах увеличения размера арендной платы. Этим правилом выражена воля собственника, которую ДИгМ обязан учитывать во взаимоотношениях с арендаторами.

Указанное обстоятельство имеет существенное значение для вывода о правах и обязанностях сторон, однако суд не дал надлежащей оценки доводам ответчика и не проверил правомерность требований ДИГМ об увеличении размера арендной платы до 213933 руб. 96 коп. в год с учетом требований п.2.2 постановления Правительства Москвы от 25.03.03 N 193-ПП.

Исходя из изложенного оспариваемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Стороны обязаны представить в суд доказательства по вопросам о том, какой размер арендной платы был установлен на 2002 год; какой размер арендной платы должен быть в 2003 году с учетом постановления Правительства Москвы от 25.03.03 N 193-ПП, а также был ли соблюден установленный Гражданским кодексом РФ, постановлением Правительства Москвы от 22.01.02 N 68-ПП и договором порядок изменения размера арендной платы.

На основе надлежащего исследования материалов дела суду необходимо установить, какой размер арендной платы был установлен на 2002 год; какой размер арендной платы должен быть в 2003 году с учетом постановления Правительства Москвы от 25.03.03 N 193-ПП, а также был ли соблюден установленный Гражданским кодексом РФ, постановлением Правительства Москвы от 22.01.02 N 68-ПП и договором порядок изменения размера арендной платы.

Выводы суда по обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, должны быть изложены в мотивировочной части решения с указанием на доказательства.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 04.09.03 и постановление от 10.11.03 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-27588/03-82-245 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.