Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 марта 2004 г. N КГ-А40/1522-04 Арендатор вправе требовать зачета в счет арендной платы стоимости произведенного без согласия арендодателя ремонта арендованного помещения только в случае, если докажет, что данный ремонт был вызван неотложной необходимостью и являлся капитальным

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 марта 2004 г. N КГ-А40/1522-04
(извлечение)

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Фонду помощи инвалидам, ветеранам войн и военной службы "Преодоление" (далее - Фонд "Преодоление") о расторжении договора от 01.11.1999 г. N 01-1229/99 на аренду нежилого помещения общей площадью 580,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серафимовича, д. 2, в связи с невнесением арендной платы за период с 01.01.2002 г. по 31.12.2002 г. и выселении ответчика из указанных помещений.

Иск заявлен на основании пп. 3 ст. 619, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов - балансодержатель вышеназванного помещения.

Решением от 14.05.2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.12.2003 г., иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы неправомерностью доводов Фонда "Преодоление" о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы за период с 02.08.1999 г. по 31.12.2002 г.

Не согласившись с указанными судебными актами, Фонд "Преодоление" обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, производство по делу прекратить и обязать ДИгМ произвести зачет стоимости ремонта в счет арендной платы. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом п. 2 ч. 1 ст. 150, ч. 2 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), неправильное применение пп. 3 ст. 619 ГК РФ. В жалобе указывается также на необоснованность выводов суда об обязанности арендатора принимать долевое участие в производстве капитального ремонта арендованных помещений и о том, что зачет стоимости ремонта в счет арендной платы противоречит условиям договора и ст.ст. 421, 616 ГК РФ.

ДИгМ и ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители Фонда "Преодоление" поддержали доводы жалобы. Представители ДИгМ возражали против ее удовлетворения и просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на соответствие выводов суда установленным обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, и на правильность применения судом норм процессуального и материального права.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов явку представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что по условиям заключенного между сторонами договора от 01.11.1999 г. N 01-1229/99 на аренду нежилого помещения общей площадью 580,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Серафимовича, д. 2, Фонд "Преодоление" обязался ежеквартально оплачивать арендные платежи.

Удовлетворяя иск в части требований о расторжении указанного договора, суд исходил из того, что в нарушение его условий Фонд "Преодоление" за период с 01.01.2002 г. по 31.12.2002 г. не вносил арендные платежи.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив отсутствие иных оснований для использования Фондом "Преодоление" помещений, суд удовлетворил требование о выселении ответчика.

В кассационной жалобе указывается на то, что суд в нарушение п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ не прекратил производство по делу, несмотря на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2001 г. по делу N А40-18439/01-91-219 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Суд кассационной инстанции находит данные доводы не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Так, из вышеназванного решения усматривается, что требование о расторжении договора аренды было заявлено ДИгМ в связи с невнесением Фондом "Преодоление" арендных платежей за период с 02.08.1999 г. по 4-ый квартал 2001 г., в то время как основанием иска по настоящему делу явилось невнесение арендной платы за период с 01.01.2002 г. по 31.12.2002 г.

Учитывая, что факт неоплаты арендных платежей за 2002 г. не был предметом рассмотрения по делу N А40-18439/01-91-219, у суда отсутствовали основания для применения ст. 150 АПК РФ.

Ссылки заявителя на нарушение судом ч. 2 ст. 18 АПК РФ в связи с произошедшей заменой судьи, начавшей рассмотрение дела, основаны на ошибочном толковании норм процессуального права, поскольку ст. 18 АПК РФ допускает замену судьи ввиду длительного отсутствия по причине болезни, отпуска или пребывания на учебе.

В кассационной жалобе также указывается на неправильное применении судом пп. 3 ст. 619 ГК РФ со ссылкой на то, что неуплата арендных платежей в данном случае не является существенным нарушением условий договора и в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора. По мнению заявителя, в результате зачета части стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы арендодатель не только не лишился того, на что был вправе рассчитывать, но и безвозмездно приобрел улучшение своего имущества за счет остальной части стоимости ремонта.

Данные доводы не могут быть приняты во внимание, как противоречащие положениям пп. 3 ст. 619 ГК РФ, которым в императивной форме установлено, что невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

Помимо вышеназванных, в жалобе приведены доводы о необоснованности вывода суда о том, что зачет стоимости ремонта в счет арендной платы противоречит условиям договора и ст.ст. 421, 616 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным доводом.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из акта приема-передачи от 12.02.2000 г. (л.д. 74 т. 1) видно, что в момент передачи помещение находилось в удовлетворительном состоянии и требовало проведения ремонта.

В соответствии с особыми условиями к договору аренды арендатор обязался в течение шести месяцев с момента его заключения произвести необходимый ремонт арендованного помещения.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Судом было установлено, что доказательств проведения Фондом "Преодоление" вызванного неотложной необходимостью капитального ремонта арендованных помещений в материалах дела не имеется.

Документального опровержения указанного вывода суда заявителем не представлено. Более того, из представленных Фондом "Преодоление" справки независимого оценщика о техническом и санитарном состоянии арендованного помещения, сметы на ремонт и отчета независимого оценщика о стоимости неотделимых улучшений (л.д. 37 т. 2, л.д. 86, 114 т. 1) усматривается, что произведенный Фондом "Преодоление" ремонт является текущим.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора и иное не установлено договором.

Учитывая, что договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору стоимости произведенного текущего ремонта, выводы суда о неправомерности зачета стоимости ремонта в счет арендной платы за период с 01.01.2002 г. по 31.12.2002 г. суд кассационной инстанции находит соответствующими условиям договора и положениям ст. 616 ГК РФ.

Ссылки заявителя на необоснованность выводов суда об обязанности арендатора принимать долевое участие в производстве капитального ремонта арендованных помещений не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный вывод не положен в основу обжалуемых судебных актов.

Учитывая, что выводы суда о невнесении Фондом "Преодоление" арендной платы более двух раз подряд в течение 2002 г. и об отсутствии у Фонда "Преодоление" иных оснований для использования помещений соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, удовлетворение иска суд кассационной инстанции находит законным.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения от 14.05.2003 г. и постановления от 10.12.2003 г., предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 14.05.2003 г. и постановление от 10.12.2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-2543/03-59-24 оставить без изменения, кассационную жалобу Фонда "Преодоление" - без удовлетворения.

Возобновить исполнение судебных актов, приостановленное определением от 19.02.2004 г.