Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2004 г. N КГ-А40/1255-04 Отказ Москомрегистрации в регистрации договора аренды земельного участка признан судом правомерным, поскольку спорный земельный участок является неделимым, а помещения в находящемся на нем здании принадлежат разным собственникам, в связи с чем обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, однако представленный на государственную регистрацию договор не соответствовал указанным требованиям

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 марта 2004 г. N КГ-А40/1255-04

ООО "Техавтостар" предъявило Москомрегистрации иск о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.01.02 N М-04-020481, заключенного между ООО "Техавтостар" и Москомземом, и об обязании Москомрегистрации совершить такую регистрацию.

В обоснование иска указывалось, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Москомзем.

Решением от 02.10.03 в удовлетворении иска отказано на том основании, что заключение самостоятельного договора аренды земельного участка, являющегося неделимым, на котором находится здание (помещения в нем), принадлежащее разным собственникам, без множественности лиц на стороне арендатора противоречит закону.

Постановлением от 03.12.03 решение отменено, иск удовлетворен.

При этом суд исходил из того, что п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ предусмотрено право, а не обязанность лиц на приобретение неделимого земельного участка, на котором находится здание (помещение в нем), в общую долевую собственность или в аренду с множественостью лиц на стороне арендатора.

В кассационной жалобе Москомрегистрация просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. Указывается, что п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ направлен на защиту прав собственников и иных обладателей помещений в здании, находящемся на неделимом участке, в связи с чем исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки, чем установленные ст.36 Земельного кодекса РФ.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель Москомрегистрации поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ООО "Техавтостар" и Москомзема возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей и обсудив кассационную жалобу, суд кассационной инстанции находит ее подлежащей удовлетворению.

Согласно ст.13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 17 указанного Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Судом установлено, что ООО "Техавтостар" является арендатором нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке по адресу: г.Москва, ул.Привольная, вл.2; ООО "Техавтостар" представила на государственную регистрацию договор аренды от 31.01.02 N М-04-020481, заключенный с Москомземом, предметом которого является указанный земельный участок общей площадью 12380 кв.м, относительно которого арендатору устанавливалась 20/1000 доля в праве аренды земельного участка, составляющего 260 кв.м.

Москомрегистрация отказала в регистрации договора аренды земельного участка исходя из абз.3 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав договор, представленный на регистрацию, не соответствующим по форме и содержанию требованиям п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ в части множественности лиц на стороне арендатора, в связи с чем ООО "Техавтостар" обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции указал, что п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ предусмотрено право, а не обязанность лиц на приобретение неделимого земельного участка, на котором находится здание (помещение в нем), в общую долевую собственность или в аренду с множественостью лиц на стороне арендатора; в силу ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора; заключение самостоятельного договора арендатором на неделимый земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в том случае, если здание (помещения в нем) находится во владении (собственности) нескольких лиц, законом не запрещено.

Вывод суда ошибочен и не соответствует закону.

Объект договора аренды от 31.01.02 N М-04-020481 не отвечает требованиям, установленным ст.607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ.

Согласно п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящееся на нем здание (помещения в здании) принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следовало оставить в силе.

Руководствуясь ст.ст.176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Арбитражного суда города Москвы от 03.12.03 по делу N А40-21359/03-72-137 отменить, оставить в силе решение от 02.10.03 того же суда по тому же делу.