Пояснительная записка к проекту федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации"

Законопроект направлен на создание налоговых условий для формирование рынка доступного жилья. Основная цель законопроекта - установить местный налог на недвижимость жилого назначения и определить порядок введения этого налога.

Налог вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, жилых домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства. Этот местный налог на недвижимость заменит для соответствующих плательщиков (физических и юридических лиц) налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов.

Установление местного налога на недвижимость и определение его основных элементов путем принятия соответствующей главы Налогового кодекса обеспечит реализацию реформы налогообложения недвижимости в масштабах Российской Федерации путем постепенного, по мере готовности, его введения решениями представительных органов местного самоуправления в период до 1 января 2007 г.

Установление налога на недвижимость жилого назначения и гаражи, поступающего в местные бюджеты, обеспечит возможность финансирования развития инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Это обеспечит бюджетную основу для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, снизит риски и затраты застройщиков за счет отказа от административного регулирования условий, связанных с развитием инженерной и коммунальной инфраструктуры и передачей части построенного жилья. Тем самым создается возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.

Необходимые для введения налога на недвижимость создание единого кадастра недвижимости, а также оценка налоговой базы на основе рыночной стоимости объектов, обеспечат прозрачность и возможность управления развитием недвижимости в жилищной сфере со стороны органов местного самоуправления. Введение местного налога на недвижимость позволит увязать цели развития и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников жилья и остального населения.

Законопроект устанавливает:

1. Основные элементы налога.

Объектом налогообложения является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. В случае, когда земельный участок находится на праве аренды, налогом на недвижимость облагаются здания (помещения) жилого назначения, а за пользование землей уплачивается арендная плата.

Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8.

С учетом социальной значимости жилья законопроектом устанавливается размер налогового вычета для налогоплательщиков - физических лиц, являющихся собственниками жилья. Размер налогового вычета определяется исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Законопроектом устанавливается минимальная не облагаемая налогом норма в размере средней в данном муниципальном образовании стоимости 5 квадратных метров общей площади жилья, которая может быть увеличена решением органов местного самоуправления.

Налоговый вычет применяется при исчислении налоговой базы объекта жилищного фонда, находящегося по месту жительства физического лица - налогоплательщика.

Законопроектом предусмотрено, что ставка налога устанавливается представительными органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%, единая в пределах данной территории для физических и юридических лиц.

Настоящим законопроектом устанавливаются общие принципы оценки недвижимого имущества для целей налогообложения, которые направлены на приближение оценки недвижимости для целей налогообложения к рыночной стоимости объектов недвижимости с применением методов массовой оценки на основе анализа рыночных цен.

Порядок проведения оценки устанавливается органами местного самоуправления, которым будут установлены в том числе учетные характеристики объектов недвижимости, принимаемые во внимание при оценке, функциональные обязанности различных органов за ее проведение, форма уведомлений об оценке и порядок взаимодействия с лицами (собственниками недвижимости), а также порядок привлечения на конкурсной основе профессиональных оценщиков для проведения необходимых работ. Методические рекомендации по оценке недвижимости для целей налогообложения местным налогом на недвижимость утверждаются Правительством Российской Федерации.

2. Внесение других изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты в связи с введением местного налога на недвижимость.

Законопроектом предлагается также внести изменения:

а) в Закон Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" (ст.21), дополнив перечень налогов "местным налогом на недвижимость" и установив, что для организаций и физических лиц, являющихся плательщиками налога на недвижимость, из объектов налогообложения налогом на имущество организаций, налогом на имущество физических лиц и земельным налогом исключаются объекты налогообложения местным налогом на недвижимость;

б) в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации (ст.15), дополнив перечень местных налогов "местным налогом на недвижимость";

в) в ст.374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц", в Закон Российской Федерации "О плате за землю", исключив из соответствующих объектов налогообложения объекты недвижимого имущества, облагаемые местным налогом на недвижимость.

С целью формирования необходимой учетной базы для проведения оценки объектов недвижимости для целей налогообложения необходимо принятие законопроекта "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации", который планируется включить в состав пакета законодательных предложений по формированию рынка доступного жилья.

Введение местного налога на недвижимость не только обеспечит бюджетную основу для вложений в развитие коммунальной инфраструктуры земель поселений под жилую застройку, что является необходимым условием для существенного увеличения масштабов жилищного строительства, но также позволит муниципалитетам использовать регулирующую функцию этого налога для развития территории. При этом будет обеспечено более справедливое распределение налогового бремени в сторону собственников нового, комфортного и, следовательно, более дорогого жилья. Жители ветхого, малоценного и массового жилья должны быть защищены от повышения налогового бремени благодаря установлению налогового вычета из налоговой базы.

Благодаря выравниванию условий налогообложения для юридических и физических лиц следует ожидать легализации коммерческой аренды и найма жилья как направления бизнеса. Это должно дать импульс развитию сектора арендного жилья.

Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации"

Реализация федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

При этом введение местного налога на недвижимость приведет к некоторому выпадению доходов бюджетов субъектов Российской Федерации в части доходов по земельному налогу и в совсем незначительной части - по налогу на имущество организаций. Однако надо принимать во внимание, что в соответствии с проектом федерального закона N 364850-3 "О внесении изменений и дополнений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования межбюджетных отношений", принятом Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении, налог на землю в полном объеме планируется направить в местные бюджеты.

Введение местного налога на недвижимость потребует проведения подготовительной работы, связанной с учетом и оценкой налоговой базы на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения за счет средств местных бюджетов.

Эффективное планирование средств на проведение подготовительных работ в части учета и оценки налоговой базы налога на недвижимость может быть достигнуто за счет применения компьютеризованной массовой оценки, которая обеспечивает равномерность оценки и позволяет сократить перечень учетных данных. Таким образом, при небольшом числе сделок и относительно невысоких ценах для оценки можно ограничиться простым и недорогим учетом размеров, качества и месторасположения объектов.

Оценка может производиться на основе и с использованием данных государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимость. Дополнительных расходов по созданию государственного кадастра недвижимости, связанных исключительно с администрированием местного налога на недвижимость, не потребуется. Возможны некоторые незначительные дополнительные административные расходы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и органов, уполномоченных Правительством Российской Федерации, которые будут определять среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья по установленному перечню и базовую стоимость квадратного метра для целей налогообложения на основе статистической обработки данных о сделках купли-продажи объектов недвижимости, предоставляемых учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость по установленной форме. Дополнительные административные расходы могут быть компенсированы за счет платы за регистрацию прав и сделок, а также за счет предоставления информации.

Налоговый вычет, установленный для местного налога на недвижимость в части налогообложения жилых помещений, обеспечивает возможность социальной защиты населения и переноса налогового бремени с низко- и среднеобеспеченных имуществом домохозяйств на обладателей дорогих, престижных объектов недвижимости, что позволяет отрегулировать политику налогообложения с учетом интересов основной массы собственников.

По результатам оценки рыночной стоимости недвижимости, проведенной в рамках эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери, недвижимое имущество жилого назначения и гаражи составляют примерно половину рыночной стоимости всей недвижимости этих городов (считая также землю под застройкой). Повышение уровня налогообложения, приемлемое с учетом социально-экономической и политической ситуации, позволит получать доходов тем больше, чем больше новых и дорогих объектов появляется, и обеспечит общую поддержку и заинтересованность в развитии рынка жилья и жилищного строительства.

По предварительным оценкам, с учетом приемлемого уровня налогообложения обычных собственников, владеющих одним жилищем (по качеству не превосходящим новых домов повышенной комфортности, но не элитных), переход от налогов на имущество физических лиц и землю к налогу на недвижимость обеспечит рост налоговых поступлений в десятки раз. Этот рост может составлять от 10 до 50-60 раз в зависимости от уровня налогообложения, который будет установлен, и степени развитости рынка недвижимости. Экономическая целесообразность замены действующих налогов налогом на недвижимость будет выше для поселений с растущим рынком недвижимости, обнаруживающим рост цен и количества операций.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации"

В случае принятия федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" потребуется принятие федерального закона "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации".