Пояснительная записка к проекту федерального закона N 51667-4 "О жилищных накопительных кооперативах" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению к использованию накоплений граждан"

Досье на проект федерального закона

Законопроект направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений.

Основная идея законопроекта состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов (далее - жилые помещения) на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов.

Целью законопроекта является:

обеспечение правовой защищенности имущественных интересов граждан, участвующих в жилищно-накопительных программах;

совершенствование регулирования правоотношений в области привлечения накоплений граждан для решения их жилищных проблем;

установление новой организационно-правовой формы организаций, имеющих право осуществлять жилищно-накопительную деятельность, жилищно-накопительных кооперативов.

Предметом законопроекта являются отношения, связанные с деятельностью потребительских кооперативов в форме жилищно-накопительных кооперативов по привлечению и направлению денежных средств граждан и привлеченных средств на приобретение и строительство жилых помещений, предоставление их в пользование членов кооперативов и последующим приобретением членами кооперативов прав собственности на эти жилые помещения после полного внесения своих паевых взносов.

В настоящее время законы, определяющие правовое положение потребительских кооперативов, осуществляющих жилищно-накопительную деятельность, отсутствуют, хотя это предусмотрено пунктом 6 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Устанавливаемые законопроектом, права и обязанности дадут возможность гражданам вкладывать средства в деятельность по привлечению и использованию накоплений без риска лишиться своих накоплений до полной оплаты стоимости жилых помещений и регистрации права собственности. Это будет способствовать более активному решению гражданами своих жилищных проблем путем участия в жилищно-накопительных программах приобретения и строительства жилья.

В соответствии с законопроектом предусматривается, что жилищно-накопительные кооперативы принимают на себя обязательства по приобретению (строительству) для своих членов жилых помещений с выбранными ими характеристиками и в согласованном месте. Член кооператива добровольно вносит в жилищно-накопительный кооператив паенакопления в соответствии с используемыми формами участия в деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан. После внесения членом кооператива определенной части паенакоплений жилищно-накопительный кооператив приобретает или строит для него жилое помещение и передает в его пользование. По окончании выплаты оставшейся части паенакопления жилищно-накопительному кооперативу, равной оставшейся доле стоимости жилого помещения, член кооператива приобретает право собственности на выбранное им жилое помещение. Аналогичная норма предусмотрена для членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов в статье 218 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сегодня на практике в целях повышения конкурентоспособности организации, организующие жилищно-накопительные программы (в том числе жилищные и жилищно-строительные кооперативы, коммандитные товарищества, акционерные общества и др.), нередко предлагают потенциальным клиентам ускоренные режимы предоставления жилья в пользование при внесении паенакоплений в незначительных размерах. В том случае, когда при строительстве или приобретении и предоставлении жилья в пользование используются исключительно средства жилищно-накопительных кооперативов (то есть взносы членов кооператива), преобладание ускоренных, не сбалансированных во времени режимов предоставления жилья в пользование является фактором, свидетельствующем о "пирамидальности" применяемых схем. Несмотря на предполагаемую большинством организаторов жилищно-накопительных программ временность таких подходов, их применение увеличивает риски граждан лишиться накоплений и дестабилизирует их активность в приобретении жилья.

При членстве граждан в потребительских кооперативах юридические претензии к организаторам таких финансовых конструкций сегодня не могут быть предъявлены. Предусмотренная Гражданским кодексом Российской Федерации и продублированная уставами многих жилищных или жилищно-строительных кооперативов коллективная, субсидиарная ответственность за возможные убытки и прочие финансовые проблемы выводит их "реальных" организаторов из зоны гражданско-правовой ответственности в зону добровольности присоединения новых членов.

Для недопущения указанной ситуации в качестве общих требований к деятельности по привлечению и использованию накоплений членов жилищно-накопительных кооперативов в законопроекте устанавливаются следующие требования:

1) целевое использование привлеченных средств для организации строительства жилых помещений, приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для членов жилищно-накопительных кооперативов;

2) ограничение способов размещения временно свободных средств;

3) обязательность сбалансированности активов и пассивов, исключающая трансформацию жилищно-накопительной деятельности в финансовую "пирамиду";

4) полномочия уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти по установлению нормативов финансовой устойчивости жилищно-накопительных кооперативов.

Для реализации изложенных требований в законопроекте устанавливается порядок, в соответствии с которым:

жилищно-накопительные кооперативы должны быть членами (участниками) саморегулируемых организаций в обязательном порядке, что корреспондируется с положениями проекта Федерального закона N 348631-3 "О саморегулируемых организациях";

саморегулируемые организации на основании принципов, изложенных в законопроекте, должны разрабатывать и контролировать выполнение правил и стандартов деятельности и профессиональной этики, обязательных для исполнения членами данной организации, наряду с требованиями законодательства Российской Федерации, а также осуществлять контроль выполнения нормативов финансовой устойчивости жилищно-накопительных кооперативов, установленных в соответствии с законопроектом;

контроль деятельности саморегулируемых организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан, должен осуществляться с учетом законодательства о саморегулируемых организациях и предлагаемого законопроекта.

Принятый в первом чтении проект Федерального закона N 348631-3 "О саморегулируемых организациях" предусматривает возможность членства в саморегулируемых организациях лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, а также физических лиц, осуществляющих профессиональную деятельность. С целью установления возможности участия в саморегулируемых организациях жилищно-накопительных кооперативов необходимо изменить редакцию статьи 2 проекта Федерального закона N 348631-3 "О саморегулируемых организациях" и дополнить перечень субъектов профессиональной деятельности потребительскими кооперативами, осуществляющими деятельность по привлечению и использованию накоплений граждан на приобретение и строительство жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов с последующим переходом к членам кооперативов права собственности на них после полного внесения своих паевых взносов.

Принятие законопроекта позволит:

сформировать целостную систему правовых норм, определяющих основы регулирования жилищно-накопительной деятельности;

предотвратить распространение на рынке рискованных жилищно-накопительных проектов и компрометацию данного типа жилищного финансирования;

установить и поддерживать стандарты профессиональной деятельности и деловой этики в сфере привлечения жилищных накоплений граждан на цели приобретения жилья;

установить дополнительные механизмы обеспечения ответственности перед гражданами жилищно-накопительных кооперативов, осуществляющих деятельность по привлечению их средств на цели приобретения жилья.

Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан"

Реализация федерального закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан" не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан"

В случае принятия федерального закона "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан" не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие других актов федерального законодательства.