Пояснительная записка к проекту федерального закона N 51720-4 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Данный законопроект направлен на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения снизят риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Однако, статья 25 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гласит: "В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства".

Несмотря на это, практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы и статья 130 ГК РФ была дополнена указанием на этот новый вид недвижимого имущества - объект незавершенного строительства.

Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства (см. предлагаемые законопроекты "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

2. В пункт 2 статьи 292 ГК РФ предлагается ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее - жилое помещение) к новому собственнику.

Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижения рисков ипотечного кредитования.

Предлагаемая норма направлена на регулирование отношений между собственниками жилых помещений и лицами, которые признаются членами семьи собственника (в силу чего они наделены правом пользования данным жилым помещением), а также приобретателями недвижимости.

В результате реализации данного законопроекта в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.

Данная норма будет дополнена и развита в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, где будут установлены нормы, регулирующие взаимоотношения собственника жилого помещения и членов его семьи по пользованию принадлежащим ему жилым помещением.

Соответствующие изменения и дополнения предлагается также внести в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. законопроект).

3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Данное существенное условие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности.

Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях - жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.

"Презумпция о недобросовестности" родителей противоречит основам гражданского права.

В условиях отсутствия нормативных правовых актов, регламентирующих понятие нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.

В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка, и проч.).

Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних. Законопроектом предлагается установить, что требование получения согласия органа опеки и попечительства распространяется лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен в родительских правах или лишен их.

Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений. Соответствующие изменения предлагается внести в статью 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. законопроект "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

4. В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со статьями 53, 54 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате". При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, его соответствие требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 10 данного закона).

В то же время, в соответствии со статьями 131, 164 ГК РФ и статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

При регистрации сделок с недвижимостью орган по регистрации обязан, на основании статьи 13 указанного закона, проверять в том числе и законность сделки путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов.

Размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процента от размера сделки, что ведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании.

Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным для широких слоев населения и, как следствие, мешает его развитию.

Исходя из этого, установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации.

Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается.

Соответствующие изменения предлагается внести в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. законопроект "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Развитие рынка доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного "разрыва" прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного.

Принятие законопроекта требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см. предлагаемые законопроекты "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принятие законопроекта не требует дополнительных затрат из средств федерального бюджета на его реализацию.

Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Реализация федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

В случае принятия федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" потребуется внесение изменений, дополнений в следующие федеральные законы:

Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".