Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья"
Досье на проект федерального закона
Проект федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья" направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.
Предметом законопроекта является внесение изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.
Необходимость подготовки законопроекта вызвана тем, что большое количество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике есть случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
С целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагается заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом и другими правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также "о совместной деятельности", "инвестиционный договор", "о долевом инвестировании", "долевого строительства", "об уступке прав требований" и др.
Подобные сделки нередко заключаются застройщиками, организациями, которым застройщики передают права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками. Законопроектом вводится понятие "застройщик", которое необходимо для обеспечения стабилизации уступки таких прав, поскольку застройщик обладает земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получает разрешение на строительство и имеет первичные права требования от подрядчиков передачи результата строительства. Определение понятия "застройщик" скоординировано с аналогичным понятием, содержащимся в проекте Градостроительного кодекса Российской Федерации. Аналогичные понятия, содержащиеся в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", при их признании утратившими силу в связи с принятием проекта Жилищного кодекса Российской Федерации применяться не будут.
Принятие законопроекта позволит унифицировать судебную практику. В обобщении Верховным Судом Российской Федерации 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов, указывается на трудности судов, связанные с правовой оценкой таких договоров, и неоднозначной практикой рассмотрения связанных с ними дел. Верховным Судом сделан вывод о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.
Законопроект в части внесения изменений в Федеральный закон "Об инвестиционной детальности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" разграничивает вложения инвестиций в строительство как в объекты предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли от потребительских целей участия граждан в строительстве жилья. Отношения между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для жилищного строительства, по своему экономическому содержанию формально имеют некоторое сходство с инвестиционной деятельностью, регулируемой Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Однако, для граждан жилое помещение в большинстве случаев не является объектом предпринимательской деятельности, а предназначено для их личного проживания.
Законопроект обеспечивает однозначное распространение действия Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения, возникающие между потребителями и застройщиками при передаче (уступке) прав требований на еще не существующее жилое помещение.
Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, обеспечения формирования рынка доступного жилья законопроект вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Застройщик в составе проектной декларации предоставляет потребителю сведения об учредителях, о реализуемых им проектах строительства, о своем финансовом положении, о размере и составе его собственных средств; информацию о наличии или об отсутствии страховщиков и поручителей. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации (в том числе в электронных) в течение десяти дней с момента получения им разрешения на строительство. Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается. По требованию потребителя застройщик обязан представить ему также для ознакомления учредительные документы, установленные формы отчетности о финансово-хозяйственной деятельности, документы о платежеспособности.
Законопроект устанавливает обязательность учета договоров в специальной книге, ведение которой поручается застройщиком независимой специализированной организации, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг, осуществляющей деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, что не запрещается Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Книга учета должна содержать информацию о всех договорах застройщика либо иных лиц с потребителями, в соответствии с которыми созданные в результате строительства жилые помещения должны перейти в собственность потребителей. Учет прав на каждое жилое помещение осуществляется в одном разделе книги, что способствует предотвращению появления притязаний нескольких лиц на одно жилое помещение.
Пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрена уплата потребителю неустойки исполнителем в случае нарушения сроков выполнения работы в размере трех процентов цены выполнения работы. Проект предусматривает дополнение этой статьи обязанностью застройщика или иного лица, имеющего обязательства перед потребителем, уплатить потребителю неустойку на нарушение сроков выполнения работ по строительству жилого дома в размере одной двухсотой учетной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации, что соразмерно последствиям нарушенных обязательств.
Законопроект предусматривает в качестве меры ответственности за отказ застройщика передать построенные квартиры потребителям в счет их средств, внесенных на стадии строительства, возврата им помимо вложенных денежных средств также всех доходов, которые застройщики извлекли или должны были извлечь из использования средств потребителей. Такая ответственность соразмерна стоимости реализации квартир на момент окончания строительства и не дублирует положения о возмещении убытков потребителю (пункт 2 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), под которыми понимается возмещение недополученных доходов при обычных условиях гражданского оборота (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иные последствия нарушения прав потребителей застройщиками либо иными лицами, имеющими договоры с потребителями, определяются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
С целью повышения ответственности застройщика, иных лиц, заключающих с потребителями договоры, в соответствии с которыми права на созданное в результате строительства жилое помещение переходят от застройщика к этим лицам, законопроект предусматривает внесение дополнений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления административной ответственности за уклонение застройщика от поручения специализированной организации ведения книги учета договоров, а также за нарушение специализированной организацией правил ее ведения.
Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья"
Принятие федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья" не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.
Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья"
В случае принятия федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья" не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие других актов федерального законодательства.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.