Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2004 г. N КГ-А40/11073-03 Необоснованно решение суда об обязании арендодателя заключить новый договор аренды, поскольку в ходе рассмотрения дела не установлен реальный размер обязательства по выплате задолженности по арендной плате, выполнение которого арендатором влечет обязанность арендодателя заключить с ним новый договор аренды по истечении срока действия старого арендного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 января 2004 г. N КГ-А40/11073-03
(извлечение)

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДигМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Корпорация стройматериалов" (далее - ЗАО "Корпорация стройматериалов") о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 2662,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 11, стр. 1.

Иск заявлен на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ЗАО "Корпорация стройматериалов" обратилось со встречным иском о понуждении ДигМ заключить договор аренды на нежилые помещения площадью 1439,9 кв.м., расположенные по вышеназванному адресу, на срок 5 лет.

В обоснование встречного иска ответчик сослался на неисполнение истцом принятых по Гарантийному соглашению от 09.03.2000 г. обязательств заключить договор аренды.

Решением от 29.07.2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2003 г., в иске отказано, встречный иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что ответчиком выполнены условия Гарантийного соглашения от 09.03.2000 г. о выплате задолженности по арендной плате по договору от 06.05.1996 г., в связи с чем у ДигМ возникла обязанность заключить с ответчиком новый договор аренды на срок 5 лет.

Не согласившись с указанными судебными актами, ДигМ обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, иск удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие имеющимся в материалах дела доказательствам выводов суда о непредставлении истцом расчета непогашенной задолженности ответчика по Гарантийному соглашению. По мнению ДигМ, неправомерным является и вывод суда о нарушении истцом условий договора аренды от 06.05.1996 г. N 1-399/96 при расчете задолженности ответчика.

ЗАО "Корпорация стройматериалов" отзыв на кассационную жалобу не представило.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ДигМ поддержала доводы жалобы. Представители ЗАО "Корпорация стройматериалов" возражали против удовлетворения жалобы и просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате в рамках исполнения обязательств по Гарантийному соглашению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор N 1-399/96 на аренду нежилого помещения площадью 2662,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 11, стр. 1, на срок с 01.11.1995 г. до 31.10.2000 г. До истечения срока аренды по указанному договору стороны заключили Гарантийное соглашение от 09.03.2000 г., по условиям которого ответчик обязался погасить задолженность по арендной плате и пени в сумме 14322783,46 руб. в течении 1,5 лет с момента пролонгации вышеназванного договора аренды и отказаться от части арендуемых помещений в пользу третьего лица. При условии исполнения ответчиком данных обязательств истец обязался заключить с ним новый договор аренды на срок 5 лет на площадь, оставшуюся после отказа ответчика от части помещений.

Удовлетворяя встречный иск, суд исходил из того, что документального подтверждения неисполнения ответчиком п. 1.1. Гарантийного соглашения об оплате задолженности по арендной плате и пени в материалах дела не имеется, поскольку ДигМ соответствующий расчет не представил. Кроме того, суд пришел к выводу, что задолженность, указанная в данном соглашении, не соответствовала действительности, в связи с чем начисленная в рамках соглашения неустойка не может быть принята во внимание при проверке факта исполнения ответчиком обязательств.

Указанные выводы суд кассационной инстанции находит не основанными на установленных судом обстоятельствах дела, имеющихся в материалах дела доказательствах и положениях закона.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что по условиям Гарантийного соглашения обязанность ДигМ заключить договор аренды возникает при условии погашения ЗАО "Корпорация стройматериалов" задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды от 06.05.1996 г. N 1-399/96.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Вместе с тем, признав указанный в Гарантийном соглашении размер задолженности по арендным платежам и пени не соответствующими действительности, суд не установил действительный объем обязательств, подлежащих исполнению ответчиков по Гарантийному соглашению, и не привел соответствующий расчет.

При таких обстоятельствах вывод суда первой и апелляционной инстанций об исполнении ответчиком обязательств по Гарантийному соглашению не может быть признан соответствующим установленным фактическим обстоятельствам дела, а применение судом п.1 ст.421 ГК РФ - правильным.

Учитывая изложенное, решение от 29.07.2003 г. и постановление от 10.10.2003 г. подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить объем обязательств ответчика по Гарантийному соглашению, выяснив подлежащую применению ставку аренды, проверить с учетом установленного объема исполнение ответчиком обязательств из указанного соглашения и в соответствии с требованиями ст.168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 29.07.2003 г., постановление от 10.10.2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-14436/03-82-139 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.