Правовое регулирование отношений по аренде земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности (О.В. Чумакова, Книга "Предпринимательское право в рыночной экономике")

Правовое регулирование отношений по аренде земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности

Договор аренды земельного участка в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере оборота недвижимости. Обязательства по передаче земельного участка в аренду, т.е. в срочное возмездное владение и пользование, возникают по соглашению сторон (носят договорный характер); при этом следует учитывать, что сохранение права собственности (иного вещного права) на предмет обязательства за первоначальным владельцем (арендодателем) отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которых всегда выступают индивидуально определенные и непотребляемые вещи (в данном случае земельный участок), а существо указанных обязательств предполагает их срочный характер, иначе говоря, временное действие. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними.

Гражданский кодекс (далее - ГК РФ) регулирует отношения по поводу владения и пользования земельным участком, на котором расположена арендованная недвижимость. Оборот недвижимости, прочно связанной с земельными участками, регулируется нормами ГК РФ, а оборот самих земельных участков - нормами Земельного кодекса (далее - ЗК РФ), поскольку положения ЗК РФ в силу правила ч. 3 ст. 3 ЗК РФ в этом случае имеют приоритет. А.В. Ерш, рассуждая над проблемой правоотношений при аренде недвижимости, которая расположена на арендуемом земельном участке, сделал вывод о том, что положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского права, обречены на неприменение, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками как объектами недвижимости должны регулироваться исходя из положений главы 17 ГК РФ. Указанный автор объяснил это следующим образом. Во-первых, устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). Во-вторых, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ*(1).

Следует отметить тесную взаимосвязь, сложившуюся между договором аренды земли и договором строительного подряда. Это объясняется тем, что для строительства любого объекта в первую очередь необходимо отыскать подходящий для этой цели земельный участок, что, учитывая ограниченность городской территории, пригодной для застройки, сделать очень сложно. Например, в Москве, по расчетам НИИПИ Генплана, резерв свободных для застройки земель внутри МКАД к 2006 г. будет равен нулю.

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, так как на нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. ГК РФ в п. 1 ст. 214 установил, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов РФ).

Получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В ст. 30 ЗК РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду) и без предварительного согласования (на торгах).

На практике большее распространение получило предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Так, в Москве, согласно данным Москомзема, арендными отношениями охвачено 32% территории города. Согласно распоряжению вице-мэра Москвы от 2 марта 1992 г. N 110-РВМ "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в городе Москве", приоритет принадлежит землепользованию на условиях аренды. Таким образом, изначально в качестве основной формы землепользования в Москве была установлена аренда земельных участков. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только на конкурсной основе (в отдельных случаях - по процедуре выкупа права аренды занимаемого земельного участка).

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными статьей 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут при определенных условиях (ст. 619 и 620 ГК РФ) по требованию одной из сторон. Как свидетельствует практика, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон вызывает большое количество споров в арбитражной практике.

Специфика споров о расторжении договора аренды такова, что при их разрешении судами прежде всего применяются положения гражданского законодательства, регулирующие данный круг отношений. Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу применения норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор)*(2). В нем нашли отражение многие важные положения, касающиеся расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 284-287, 619 ГК РФ и являются общими для всех объектов арендных отношений.

Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений.

1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по семи категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.

2. Использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия "существенный экологический вред" содержится в постановлении Пленума Верховного Суда от 5 ноября 1998 г. N 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения"*(3). В п. 5 указанного постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории (уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза); экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.

Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий "значительное ухудшение экологической обстановки" и "существенный экологический вред".

3. Неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

4. Неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако нарушение именно этого условия чаще всего встречается на практике. Так как часть 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Обзора, "необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства". Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.

Если после направления уведомления о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.

В отличие от общего порядка прекращения прав на имущество права на земельный участок, принадлежащие арендатору по договору аренды, прекращаются по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством. Иначе говоря, нормы ГК РФ, равно как и иных правовых актов гражданского законодательства, регулируют упомянутые вопросы лишь в той части, в которой они не урегулированы земельным законодательством и не противоречат его нормам. Гражданский кодекс установил приоритет норм Земельного кодекса и других актов земельного законодательства в регулировании отношений, связанных с прекращением прав на землю, принадлежащих арендаторам.

В целом Земельный кодекс РФ является большим шагом вперед на пути реформирования земельных отношений в стране. Однако необходимо провести еще большую работу по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

О.В. Чумакова

соискатель кафедры предпринимательского права МГУ им. М.В. Ломоносова,

Генеральный директор

юридическо-консультационной фирмы "Регистр-Право",

начальник юридического отдела

ООО "Центральный научно-исследовательский институт

экономики, систем управления и информации "Электроника"

Предпринимательское право в рыночной экономике

------------------------------

*(1) См: Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений//Юрист. 2002. N 7.

*(2) См.: Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

*(3) См.: Вестник ВС РФ. 1998. N 512.