Заключение на проект федерального закона N 51743-4 "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (по вопросу защиты добросовестных потребителей) (не действует)

Заключение Государственного учреждения при Президенте РФ "Исследовательский центр частного права" от 7 июня 2004 г. N 68-ц по проекту федерального закона N 51743-4 "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Проект федерального закона N 51743-4 (далее - Проект) направлен на решение различных задач, как связанных с развитием рынка жилья и ипотечного кредитования, так и не имеющих к нему никакого отношения. Для этого предлагается внести изменения в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Одновременно на рассмотрении Государственной Думы находится законопроект о внесении других изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Идея упрочения статуса добросовестного приобретателя имущества является своевременной и требующей определенного законодательного регулирования, однако представленный проект характеризуют отсутствие концепции предлагаемых законодательных решений и низкая юридическая техника их воплощения. Ряд конструкций, предложенных в проекте, вызывает возражения по существу. Проект нуждается в концептуальном пересмотре и существенной переработке.

1. Предлагаемая к включению в ГК РФ статья 234.1 концептуально неприемлема, так как в ее пункте 2 установлен исчерпывающий перечень оснований (случаев), по которым лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, может "оспорить" в суде права другого лица на это имущество. Такой подход прямо противоречит части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации и принципиальным правилам процессуального законодательства, исключающим возможность отказа в правосудии.

2. Авторы проекта не понимают различия между выражением "не может быть истребовано" (п. 1 ст. 234.1), охватывающим и все случаи фактической невозможности истребовать имущество у завладевшего им лица (вследствие того, что это лицо неизвестно, спрятало похищенное и т.д.), и формулировкой "не вправе истребовать", содержавшейся в статье 183 ГК РСФСР 1922 г. Хотя в Пояснительной записке есть ссылка на эту статью старого ГК, разработчики Проекта даже не сумели ее внимательно прочитать и переписать.

3. Пункт 1 статьи 234.1 Проекта предлагает слишком абстрактное решение проблемы возникновения права собственности у лица, являющегося добросовестным приобретателем движимого имущества. Действительно, ст. 302 ГК РФ оставляет открытым вопрос, становится ли добросовестный приобретатель, у которого прежний собственник не вправе истребовать имущество, его новым собственником. Однако не тот факт, что имущество не может быть по закону истребовано у его владельца, является основанием для приобретения последним права собственности. Право собственности на движимое имущество у лица, в истребовании имущества из владения которого собственнику отказано, в каждом конкретном случае порождает отказ в иске собственнику на основании ст. 302 ГК РФ. То есть основанием приобретения права собственности должно стать судебное решение, о чем и следует прямо сказать в предлагаемой норме. Для тех случаев, когда отсутствует судебное решение, основанием для возникновения права собственности должна служить действующая статья 234 ГК РФ о приобретательной давности. Необходимо также обратить внимание на то, что в предложенной в Проекте конструкции возникновения права собственности у добросовестного приобретателя неизбежно возникнет конфликт между ст.234 ГК РФ в ее действующей редакции и предлагаемой в Проекте нормой. Сказанное означает, что решением вопроса должна стать иная юридическая конструкция, а предложенная в пункте 1 ст. 234.1 не может быть поддержана.

4. Второй абзац пункта 1 статьи 234.1 является излишним, так как повторяет правило, уже давно известное российскому гражданскому законодательству и прямо закрепленное в ст. 305 ГК РФ. Кроме того, что тоже важно для кодифицированного акта, каковым является Гражданский кодекс РФ, названное правило не является темой предлагаемой статьи - исходя из ее названия и места в главе о приобретении права собственности, статья предлагается для регулирования приобретения права собственности, а не защиты прав арендаторов и иных лиц. А во второй части пункта 1 названной статьи речь идет о правах владельцев имущества, не являющихся собственниками имущества и не претендующих стать таковыми.

5. В целом идея укрепления прав добросовестного приобретателя недвижимости, приобретшего имущество у лица, право собственности которого зарегистрировано надлежащим образом, заслуживает поддержки. Однако помимо принципиальных замечаний (см. пункт 1 настоящего Заключения) ее юридико-техническое оформление, предлагаемое в пункте 2 статьи 234.1, вызывает возражения. Во-первых, не следует давать в Гражданском кодексе какое-то особое определение добросовестности применительно к конкретной ситуации, для такого кодифицированного акта достаточно общего определения добросовестности, содержащегося в ст. 302, детализация этого определения возможна в постановлениях Пленумов высших судебных инстанций. Таким образом, абзац второй пункта 2 является излишним. Во-вторых, случаи возможного непризнания судом права собственности добросовестного приобретателя, изложенные в третьем абзаце, должны быть расширены. Речь должна идти также о случаях совершения сделок под влиянием обмана, насилия или угрозы, а не только о действиях регистратора по совершению записи.

6. Четвертый абзац пункта 2 ст. 234.1 вызывает те же возражения, что и второй абзац пункта 1 этой статьи - в нем решается вопрос, не являющийся предметом данной статьи: речь идет о защите прав арендатора, залогодержателя в т.п., в то время как статья посвящена вопросам приобретения права собственности, а не возникновению или защите иных прав на имущество.

7. В Проекте предлагается в правилах новой главы V.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установить ответственность Российской Федерации перед собственником жилого дома, квартиры или иного жилого помещения, который оказывается не вправе истребовать это имущество у добросовестного приобретателя.

Устанавливая "ответственность" государства перед таким "потерпевшим", Проект никак не определяет природу отношений, связывающих их, ни характер правонарушения, за которое государство должно отвечать. На практике это приведет к тому, что ни один из многочисленных вопросов, которые будут возникать, решить не удастся, так как неизвестно, каким правилам эта ответственность должна подчиняться.

По сути дела, это не ответственность, а благотворительная компенсация "потерпевшему" ущерба, причиненного ему преступниками. Остается непонятным, почему государство подменяет такой компенсацией возложенную на него Конституцией Российской Федерации защиту прав собственника.

8. Кроме того, коль скоро государство меняет правила в отношении добросовестных приобретателей и собственников любого недвижимого имущества, "смягчать" последствия изменения правил только для жилых помещений не представляется ни справедливым, ни достаточным.

9. Сама возможность возмещения ущерба пострадавшему субъекту обставлена в Проекте такими дополнительными условиями и обусловлена такими длительными сроками, что эффективность этой декларированной меры многократно снижается. А установленный в изъятие из общего правила полного возмещения убытков принцип возмещения лишь прямого ущерба, да еще ограничиваемого небольшим максимальным размером, свидетельствуют о том, что Проект лишь декларирует возмещение, но не предполагает действительного адекватного возмещения убытков потерпевшему лицу.

10. По размеру "ответственность", которую готово взять на себя государство, представляется совершенно недостаточной - уж коль возмещается только прямой ущерб, этот прямой ущерб должен возмещаться в его полной стоимости, т.е. применительно к жилым помещениям он должен составлять рыночную цену жилого помещения. В Проекте же размер возмещаемого ущерба ограничивается одним миллионом рублей, что с учетом рыночных цен на жилые помещения, в частности, в крупных городах не позволит потерпевшему приобрести даже однокомнатную квартиру, и таким образом, эта норма не сможет выполнить даже функцию социально-защитного характера, декларированную разработчиками Проекта в Пояснительной записке.

11. Таким образом, очевидно, что предложенные в проекте нормы об ответственности государства, как не обеспечивающие эффективного и адекватного возмещения, не смогут оказать никакого позитивного воздействия на оживление жилищного рынка, то есть не ни в коей мере не решат той экономической задачи, на решение которой должны были быть направлены усилия разработчиков законопроекта.

Первый заместитель Председателя Совета Исследовательского центра частного права, д.ю.н, профессор

А.Л. Маковский

Начальник Отдела Исследовательского центра Частного права, к.ю.н.

О.М. Козырь