Заключение на проект федерального закона N 51661-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы РФ по собственности от 4 июня 2004 г. N 3.9-15/1
по проекту федерального закона N 51661-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части развития рынка доступного жилья) (внесен Правительством Российской Федерации и депутатами Государственной Думы Грызловым Б.В., Боосом Г.В., Аксаковым А.Г., Богомоловым В.Н., Богомольным Е.И., Бурыкиной Н.В., Волковым Ю.Н., Володиным В.В., Габдрахмановым И.Н., Дмитриевой О.Г., Драгановым В.Г., Зубовым В.М., Крашенинниковым П.В., Куликом Г.В., Макаровым A.M., Плескачевским B.C., Пехтиным В.А., Резником В.М., Тягуновым А.А., Хованской Г.П., Чилингаровым А.Н., Шаккумом М.Л., Шелищем П.Б.)

Комитет Государственной Думы по собственности рассмотрел проект федерального закона N 51661-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отмечает следующее.

Законопроект направлен на развитие ипотечного кредитования жилищного строительства, исключение из Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" неэффективных положений, препятствующих расширению выдачи ипотечных кредитов, усиление защиты прав кредиторов, снижение затрат залогодателя по оформлению договора об ипотеке.

Законопроект предусматривает, в частности, отмену обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и соответствующих кредитных договоров. По мнению Комитета по собственности, такое упрощение процедуры оформления ипотечных договоров является давно назревшим и позволит снизить как материальные, так и временные издержки сторон договора.

Законопроект снимает неоправданные ограничения прав сторон договора ипотеки по изменению содержания закладной путем предоставления участникам договора ипотечного кредитования возможности изменить любые ее параметры, в частности, срок кредита, величину ставки по нему и т.д.

Законопроектом предусматривается, что в случаях предоставления кредитной организацией кредита на строительство или приобретение жилого дома с земельным участком, ипотека в силу закона распространяется не только на жилой дом, но и на земельный участок. Указанная новелла также поддерживается Комитетом по собственности, так как будет способствовать увеличению объема средств граждан, привлеченных в малоэтажное и коттеджное строительство.

Пункт 1 статьи 54 Закона об ипотеке позволяет суду отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В связи с тем, что данное положение носит неопределенный характер и различным образом применяется судами, законопроект предлагает исключить его, снизив тем самым риски кредиторов.

В соответствии с законопроектом упрощается процедура прекращения права пользования заложенным жилым помещением в случае обращения взыскания на указанное помещение в связи с невыполнением должником условий кредитного договора. Такую процедуру предлагается распространить на случаи обеспечения ипотекой возврата кредита (займа), выданного на:

капитальный ремонт и улучшение жилого дома или квартиры;

строительство и приобретение жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт и улучшение, когда такой кредит (заем) предназначен также для приобретения необходимого для проживания имущества;

погашение ранее выданного ипотечного кредита (займа).

Комитет по собственности считает, что указанные изменения позволят расширить основания для получения гражданами ипотечных кредитов.

Законопроект содержит также следующие положения, направленные на совершенствование правового регулирования ипотеки:

ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке;

информация о месте жительства заемщика заменяется в закладной на информацию о паспортных данных;

закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами;

если ипотекой обеспечивается исполнение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, на основе которых выдаются ипотечные сертификаты участия, или исполнение требований по облигациям, в регистрационную запись об ипотеке вносится соответствующая информация;

ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома (статья 76);

ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения.

Принятие законопроекта приведет к уменьшению процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, что расширит доступ к ним граждан со средним уровнем доходов, снизит издержки участников рынка ипотеки, обеспечит права как граждан-заемщиков, так и организаций, выдающих ипотечные кредиты, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Однако по мнению Комитета по собственности, предлагаемых в законопроекте мер недостаточно для кардинального расширения объема жилищного строительства, финансируемого за счет кредитных средств, которые получены по договорам ипотеки, для решения этой задачи необходимо формирование и включение в гражданский оборот единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения, незавершенные строительством объекты. Кроме того необходимы законодательные меры по снижению себестоимости строительства жилья, в частности, путем исключения из нее затрат на юридическое формирование и инженерное оснащение земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого дома.

С учетом вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по собственности поддерживает концепцию проекта федерального закона N 51661-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части развития рынка доступного жилья) и рекомендует Государственной Думе принять его в первом чтении.

Председатель Комитета

В.С. Плескачевский