Заключение на проект федерального закона N 51696-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (не действует)

Заключение Государственного учреждения при Президенте РФ "Исследовательский центр частного права" от 7 июня 2004 г. N 69-ц
по проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Законопроект, представленный на рассмотрение Государственной Думы РФ, отличает неоднородность предложений по изменению Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который уже подвергался существенному пересмотру относительно недавно - в 2003 г. С одной стороны, предлагаются изменения, касающиеся сущности государственной регистрации, с другой - проект содержит значительное число поправок уточняющего и даже просто редакционного характера. Целый ряд из содержащихся в законопроекте предложений следует реализовывать не в Законе о регистрации, а в Правилах ведения реестра и иных нормативных актах более низкого уровня, чем федеральный закон. Далеко не все из предлагаемых изменений действительно будут стимулировать развитие рынка жилья.

И хотя целый ряд предложений, содержащихся в рассматриваемом законопроекте, заслуживает безусловной поддержки (например, установление приоритета записи в реестре), в целом своевременность внесения таких разнородных изменений в Закон о государственной регистрации вызывает сомнения.

По существу предлагаемых изменений в настоящем Заключении будут рассмотрены и оценены лишь те из них, которые вызывают возражения.

1. Задача отражения в реестре дееспособности правообладателя решается негодными средствами - в проекте предложено заносить такого рода сведения в третий подраздел реестра - об ограничениях и обременению права. Ограничение дееспособности правообладателя не имеет ничего общего с ограничениями права на недвижимое имущество, и касается статуса самого правообладателя.

Кроме того, принципы и правила ведения государственного реестра прав на недвижимость и сделок не представляет механизма, который позволял бы "отслеживать" изменение дееспособности правообладателя после занесения записи о его праве в реестр и актуализировать данные реестра.

По указанным причинам следует исключить из проекта предложения по изменению абзаца первого пункта 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации в части сведений о недееспособности или ограничении дееспособности правообладателя и абзаца шестого пункта 6 ст. 12 в части занесения в реестр информации о недееспособности или ограничении дееспособности правообладателя.

2. Невозможно согласиться с наделением государственного реестра несвойственными ему функциями по предоставлению любым лицам статистической информации, полученной на основе сведений реестра, в том числе информации о среднестатистической цене приобретения недвижимости, обобщенной информации о субъектном составе сделок и т.п., сбор или формирование которой не имеет прямого отношения к деятельности реестра.

Смешение функций публичного характера по ведению государственного реестра с информационными по своей природе функциями представляется недопустимым, поскольку последние будут максимально эффективно выполняться силами самого рынка недвижимости путем создания специализированных коммерческих или некоммерческих# новый пункт 6 статьи 7 Закона о государственной регистрации и исключить упоминания о статистической информации из предлагаемой редакции пункта 1 статьи 8.

3. В пункт 2 статьи 11 Закона о государственной регистрации на случай смешанного состава участников регистрации - юридическое и физическое лицо - предлагается внести правил# об установлении размера платежа, установленного для физического лица. Данное предложение, устанавливая размер платежа, относится к бюджетным отношениям. Между тем, Закон о государственной регистрации принадлежит к отрасли гражданского законодательства и посвящен порядку ведения государственного реестра прав, потому не должен содержать предлагаемого в проекте указанного предложения.

По тем же основаниям не может быть обосновано и дополнение статьи 29 пунктом З.1., в соответствии с которым предлагается ограничить платежи за различные регистрационные действия при ипотеке одним платежном, причем в законопроекте не указано, каким. Более того, предлагаемая норма не может быть включена в ст. 29 и потому, что не оплата# регистрационных действий не является предметом этой статьи.

4. Следует поддержать идею о том, что приоритет имеют записи в Едином государственном реестре прав (п. 8 ст. 12).

Однако, в связи с тем, что в таком случае правовое значение содержания записи в реестре чрезвычайно увеличивается, внесение в них изменений должно осуществляться только по суду. В таком случае будут максимально обеспечены гарантии права собственности, предусмотренные в статье 35 Конституции Российской Федерации.

5. Предложение по дополнению статьи 14 Закона о регистрации не могут быть поддержаны, так как указание на то, кому могут выдаваться свидетельство о государственной регистрации и закладная, не относятся к предмету этой статьи.

6. Следует поддержать предложение об указании при представлении документов на регистрацию не только даты, о и точного времени представления документов (см. предложения к ст. 16). Это может иметь значение для определения приоритета того или иного правообладателя.

Однако ни в действующей редакции Закона о регистрации, ни в предложенных изменениях к нему не содержится механизма, который позволил бы придать такой точной датировке какие-либо правовые последствия, поскольку, как известно, в гражданском праве срок по общему правилу определяется днями, а не часами и минутами.

Первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права доктор юридических наук, профессор

А.Л. Маковский

Начальник отдела Исследовательского центра частного права кандидат юридических наук 7 июня 2004 г.

О.М. Козырь