Заключение на проект федерального закона N 51725-4 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального собрания РФ по проекту федерального закона N 51725-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья", внесенному Правительством Российской Федерации, депутатами Государственной Думы Б.В. Грызловым, Г.В. Боосом, А.Г. Аксаковым и другими
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

По представленному проекту федерального закона сообщаем следующее.

Статьей 1 проекта предлагается распространить действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) на отношения, возникающие между "потребителями и застройщиками при передаче жилого помещения в будущем", в связи с чем вводится новое понятие "застройщик" и дается его определение (подпункт "б" пункта 1 статьи 1 проекта).

В связи с этим следует иметь в виду, что несмотря на все существующие на рынке строящегося жилья взаимоотношения и многообразие состава участников этих отношений, отношения, возникающие между гражданами и хозяйствующими субъектами по передаче товара (жилого помещения) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (жилого помещения) при условии, что гражданин при заключении соответствующего договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (жилое помещение) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируются Законом о защите прав потребителей. При этом застройщик в соответствующих отношениях может выступать в качестве исполнителя, а также продавца.

В связи с изложенным полагаем, то вопрос о введении в Закон о защите прав потребителей понятия "застройщик" в качестве нового субъекта требует дополнительного обсуждения. Наряду с этим необходимо учитывать, что понятие "застройщик" содержится также в статье 1 проекта Градостроительного кодекса, причем определения этого понятия в двух указанных проектах между собой не согласованы.

Кроме того, с правовой точки зрения не ясно, что следует понимать под "передачей жилого помещения в будущем". Можно предположить, что речь идет о договоре продажи недвижимости, в соответствии с которым в собственность покупателя передается жилое помещение (см. статью 549 ГК РФ). Однако указанный Закон регулирует отношения, вытекающие и из договора продажи недвижимости.

Отдельные положения проекта (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 проекта) устанавливают соответствующие обязанности застройщика (см., например, третье предложение нового пункта 3, пункты 4, 5 статьи 8 Закона о защите прав потребителей), которые не являются предметом регулирования статьи 8 Закона о защите прав потребителей. К тому же, проектом предусматривается введение таких узкоспециальных терминов, как "проект жилищного строительства", "проектная декларация", которые требуют их определения (например, в Градостроительном кодексе).

Положение проекта о возврате потребителю всех доходов, которые извлекли или должны были извлечь застройщик либо иное лицо от использования денежных средств в случае невыполнения ими своих обязательств перед потребителем (пункт 6 статьи 1 проекта), нуждается в дополнительном обсуждении, имея в виду положение абзаца 2 пункта 2 статьи 15 ГК РФ, в котором содержится правило определения размера упущенной выгоды в случае, когда лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы. Согласно этому правилу, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

По статье 3 проекта сообщаем следующее.

Глава 14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях дополняется двумя новыми статьями 14.28 и 14.29, что требует определения федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренными новыми статьями.

В доработке нуждается статья 4 проекта, поскольку не ясно, кому эта норма адресована.

Проект нуждается в юридико-технической доработке с учетом Методических рекомендаций по юридико-техническому оформлению законопроектов, рекомендованных Советом Государственной Думы для использования при осуществлении законопроектной работы (протокол N 187 от 20 ноября 2003 г., пункт 36).

Замечания юридико-технического характера переданы в Комитет в рабочем порядке.

Начальник управления

Г.П. Ивлиев