Заключение на проект федерального закона N 51725-4 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Заключение Комитета по экономической политике, предпринимательству и туризму на проект федерального закона N 51725-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья", внесенный депутатами Государственной Думы Грызловым Б.В., Боссом Г.В., Аксаковым А.Г., Богомоловым В.Н., Богомольным Е.И., Бурыкиной Н.В., Володиным В.В., Волковым Ю.Н., Габдрахмановым И.Н., Дмитриевой О.Г., Драгановым В.Г., Зубовым В.М., Крашенинниковым П.В., Куликом Г.В., Пехтиным В.А., Плескачевским B.C., Тягуновым А.А., Хованской Г.П., Чилингаровым А.Н., Шелищем П.Б.

Досье на проект федерального закона

Разработка указанного законопроекта была обусловлена необходимостью правовой защиты граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, в частности, в строительство многоквартирных домов с последующим приобретением квартир в собственность. Действительно, на практике зачастую имеют место нарушения условий договоров между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которыми граждане, полностью выполнившие необходимые условия договора, вправе рассчитывать на получение квартиры в данном построенном доме. Зачастую граждане либо вообще не получают квартиру, либо получают ее, но с нарушением сроков строительства или качества предоставленной квартиры. Налицо невыполнение существенных условий договора, что и подтверждает обширная судебная практика по данным вопросам.

Анализ рассмотрения подобных дел свидетельствует о том, что при вынесении судебного решения важным основанием, наряду с условиями договора, является определение цели заказчика - гражданина, заключающего договор на долевое участие в строительстве дома, так как в зависимости от цели заключения договора судьями используются и применяются нормы различный законодательных актов, от которых по существу зависит вынесение решения по определению финансового, материального и морального ущерба.

В случае, если заключение договора предполагает вложение средств в жилищное строительство с целью извлечения прибыли, то ссылки на положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" с целью защиты прав гражданина неправомерны, так как указанный Закон регулирует отношения потребителя - гражданина, использующего "товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности".

В отдельных случаях, при обращении граждан в суд с исками о нарушениях строительными компаниями условий договора по предоставлению жилого помещения, приобретаемого этими гражданами с целью улучшения условий проживания и оплаченного ими в соответствии с условиями договора, судьями активно и эффективно применяются нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и в настоящее время.

Принимая во внимание, что обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан, осуществление жилищного строительства и реконструкции, управление жилищным фондом, определение кондоминиума и застройщика (определение "застройщика" в предложенном законопроекте не соответствует ст.1 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики") и другие вопросы, касающиеся данной сферы, регулируются специальным жилищным законодательством, решать проблему целесообразно в рамках этого специального законодательства, дополнив, например, Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" отдельной главой по защите прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, где четко определить все возможно допустимые, с точки зрения жилищного законодательства, виды договоров по отчуждению и приобретению жилья, прописать основные условия заключения, реализации и последствия невыполнения таких договоров. Принимая во внимание, что речь идет о решении проблемы доступности жилья - важнейшей составляющей жизнедеятельности граждан, которая осуществляется, но осуществляется с большой степенью риска для них, на наш взгляд, оптимальным выходом может явиться разработка самостоятельного законопроекта.

Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", как базовый закон по защите прав потребителей, устанавливает общие для всех потребителей права и правила поведения, специальные же нормы должны устанавливаться специальными законами. В противном случае, аналогичные поправки в законодательство по защите прав потребителей могут быть внесены от заинтересованных субъектов всех без исключения отраслей и областей экономики. Принятие данного проекта не приведет к желаемому результату и существенному исправлению ситуации.

В связи с изложенным, Комитет по экономической политике, предпринимательству и туризму считает изменение и дополнение положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" нецелесообразными и не поддерживает принятие рассматриваемого законопроекта в первом чтении.

Председатель Комитета

В.Г. Драганов