Заключение на проект федерального закона N 51743-4 "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (по вопросу защиты добросовестных потребителей) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
по проекту федерального закона N 51743-4 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Названным проектом федерального закона предполагается дополнить часть первую Гражданского кодекса РФ новой статьей 234.1 устанавливающей для добросовестных приобретателей особый порядок приобретения права собственности. Одновременно, законопроектом предполагается дополнить Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новой главой V.1, которой устанавливается ответственность Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения.

Как следует из пояснительной записки к законопроекту, его целью является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в том числе, путем введения финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности. В частности, внесение изменений в Гражданский кодекс РФ, обосновывается тем, что в настоящее время действующее гражданское законодательство позволяет признавать право собственности на недвижимое имущество за добросовестным приобретателем, только по истечении срока приобретательной давности (для недвижимого имущества срок приобретательной давности составляет 15 лет). Соответственно, как обращается внимание в пояснительной записке, недвижимое имущество находящееся во владении добросовестного приобретателя фактически на длительный период времени выбывает из гражданского оборота.

По мнению Комитета, концепция законопроекта направленная на решение вышеназванных проблем представляется актуальной.

В тоже время, к законопроекту имеются замечания, которые по мнению Комитета необходимо учесть при подготовке законопроекта ко второму чтению.

В абзаце первом пункта второго новой статьи 234.1 Гражданского кодекса РФ устанавливается, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке, не подлежит осприванию, если приобретатель является добросовестным. Т.е. в данном случае одна из сторон сделки - титульный собственник, другая добросовестный приобретатель. В тоже время, в соответствии с гражданским законодательством добросовестным приобретателем признается лицо которое не знает, что возмездно приобретает имущество у лица не имеющего права его отчуждать. Если предполагается, что могут быть случаи, когда есть полноправные собственники, поскольку их право собственности зарегистрировано в установленном Законом порядке, но они не имеют право отчуждать свое имущество, а приобретатель не знает об этом, то об ограничении права собственности, если таковое имеется (к примеру, если наложен арест), знает регистратор. Если же у регистратора нет данных об ограничении права собственности и сделка совершена (зарегистрировано право нового собственника), то и нет необходимости в данной норме. При этом следует учитывать, что исключение возможности оспаривания, есть установление ограничений в осуществлении гражданских прав, а именно в возможности их судебной защиты.

Введение данного положения, на наш взгляд, требует комплексной проработки и серьезного обоснования. Одновременно следует обратить внимание, что частью 1 статьи 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Также следует иметь ввиду, что в законодательстве Российской Федерации не имеется положений устанавливающих подобные ограничения, исключение же составляет процессуальное законодательство, к примеру, когда дело уже рассматривается судом, то не подлежат оспариванию обстоятельства, уже установленные вступившим в законную силу постановлением суда.

В абзаце третьем пункта второго новой статьи 234.1 Гражданского кодекса РФ ведется речь о регистрации отчуждателя в качестве собственника, что не согласуется с действующим законодательством и требует уточнения.

В части установления ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения необходимо отметить следующее.

По мнению Комитета создание механизма защиты участников гражданского оборота по сделкам с жилыми помещениями безусловно будет способствовать развитию рынка жилья. В то же время, предлагаемый механизм защиты, направлен в первую очередь на защиту прав добросовестного преобритателя#, в том числе, в случае если имущество утеряно собственником вследствие совершенных в отношении него противоправных действий. При этом законопроектом компенсационная сумма ограничивается одним миллионом рублей, что в большинстве случаев не позволит компенисровать# указанному лицу (бывшему собственнику, право на жилое помещение которым утеряно вследствие совершения противоправных действий) реальный ущерб. Одновременно следует обратить внимание, что пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику истребовать имущество у добросовестного приобретателя в случае, если такое имущество утеряно собственником вследствие совершенных в отношении него противоправных действий (выбыло из владения без воли собственника). Применение новой статьи 234.1 Гражданского кодекса РФ, с учетом прелагаемого компенсационного механизма, позволяет собственнику в вышеприведенном случае, рассчитывать только на получение компенсации. При этом следует обратить внимание, что положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ будут конкурировать с новой статьей 234.1 этого Кодекса.

С учетом вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рекомендует Государственной Думе принять внесенный Правительством РФ и депутатами Государственной Думы Б.В. Грызловым, Г.В. Боосом, В.Н. Богомоловым, Е.И. Богомольным, Н.В. Бурыкиной, Ю.Н. Волковым, В.В. Володиным, И.Н. Габдрахмановым, О.Г. Дмитриевой, В.Г. Драгановым, В.М. Зубовым, Г.В. Куликом, А.М. Макаровым, В.С. Плескачевским, В.А. Пехтиным, В.М. Резником, А.А. Тягуновым, Г.П. Хованской, А.Н. Чилингаровым, М.Л. Шаккумом, П.Б. Шелищем, М.Л. Юревичем проект федерального закона N 51743-4 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом необходимости его последующей доработки.

Председатель Комитета

П.В. Крашенинников