Приложение 2. Обобщенные практики осуществления лицензионного контроля в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, за 2020 год

Утверждены
Приказом Службы Республики Коми
строительного, жилищного и
технического надзора (контроля)
от "15" декабря 2020 г. N 01-01-08/142
(приложение 2)

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного Приказа следует читать как "N 01-01-08/143"

Обобщенные практики осуществления лицензионного контроля в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, за 2020 год

Настоящее обобщение правоприменительной практики контрольной (надзорной) деятельности Службы Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) подготовлено во исполнение пункта 3 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

1. Общие положения

В соответствии с Положением Службе Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля), утвержденным постановлением Правительства Республики Коми от 22 декабря 2015 г. N 541, Служба Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) (Служба Республики Коми стройжилтехнадзора) (далее - Служба) является органом исполнительной власти Республики Коми, исполняющим функции по выдаче лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Основной целью проверок, проводимых в рамках осуществления лицензионного контроля, является предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований в области жилищного законодательства.

В рамках осуществления лицензионного контроля Службой рассматриваются обращения граждан и организаций, по вопросам:

- предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

- пресечение нарушений и правомерности начисления размера вносимой гражданами платы за жилищные и коммунальные услуги;

- соблюдения требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг);

- соблюдения требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

- соблюдение правил управления многоквартирными домами;

- соблюдение требований законодательства о раскрытии информации.

2. Правоприменительная практика законодательства об организации и проведении лицензионного контроля за деятельностью организаций по управлению многоквартирными домами (в отношении лицензиатов).

За отчетный период в рамках лицензионного контроля проведено 753 проверки.

Основные выявленные нарушения:

правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда - 66%;

некачественное предоставление населению коммунальных услуг - 2,9%;

требований законодательства о раскрытии информации - 2,3%;

порядка расчета внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - 19,6%;

правил технической эксплуатации внутридомового газового оборудования - 2,1%;

правил управления многоквартирными домами - 1,6%;

неисполненных предписаний - 2,1%;

прочих нарушений - 3,5%.

Службой проанализирована практика по лицензионному контролю по направлению состояния соблюдения обязательных требований подконтрольными субъектами. Выявлены наиболее часто встречающиеся случаи нарушений обязательных требований за 2020 год, основные (типовые) причины и условия их совершения.

1) Не передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (далее - техническая документация на МКД), в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД, вновь выбранной управляющей организации.

Одной из причин не передачи технической документации является несогласие организации осуществляющей деятельность по управлению МКД с решением общего собрания собственников помещений в МКД о смене способа управления либо смене организации, которая будет осуществлять деятельность по управлению МКД ввиду того, что по мнению поднадзорного субъекта протокол общего собрания собственников помещений в МКД является нелегитимным в силу его оспоримости (ничтожности) (отсутствует кворум либо отсутствует необходимое количество голосов собственников для принятия решения по вопросам повестки дня), либо предоставлены не все документы по собранию собственников.

Вместе с тем, в установленном законом порядке решение общего собрания не оспорено и не признано недействительным (ничтожным). В силу пункта 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 к уведомлению должна прилагаться копия решения собственников помещений в МКД. Обязанность по предоставлению документов, являющихся приложениями к протоколу общего собрания собственников помещений, вышеуказанной нормой не закреплена, в связи с чем, отказ от передачи технической документации неправомерен.

Практика применения ответственности показывает, что данное правонарушение не признается малозначительным. Правонарушение посягает на установленный законом порядок соблюдения требований законодательства в части осуществления деятельности управляющими компаниями по управлению многоквартирными домами, в частности порядок передачи технической документации на МКД, соблюдения которого является обязанностью каждого участника данных правоотношений. Угроза охраняемым общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо негативных последствий правонарушения, а в пренебрежительном отношении лица к исполнению своих обязанностей.

2) Невыполнение управляющими организациями требований действующего законодательства в части содержания общего имущества собственников многоквартирных домов.

Наиболее часто встречающиеся случаи нарушения обязательных требований в указанной части являются: разрушение кровельного покрытия МКД (трещины, сквозные отверстия, неплотные примыкания к парапетам и др.), влекущее затекание атмосферных осадков в жилые помещения, образование плесени, грибка; разрушение швов в полносборных панельных домах (раскрытие, выкрашивание и др.), влекущее нарушение температурного режима в жилых помещения, а также проникновение атмосферных осадков; протечки инженерных коммуникаций в подвальных помещениях (системы канализации, горячего и холодного водоснабжения), приводящие к замачиванию грунтов оснований, фундаментов и конструкций подвалов МКД, подтоплению, образованию неприятного запаха как в квартирах жильцов, так и в местах общего пользования, появлению и размножению насекомых; захламление подвалов; не проведение ремонта мест общего пользования (разрушение окрасочного слоя стен в подъездах МКД, неисправности перилл ограждения, сколы на ступенях и лестничных площадках, разрушение крылец, отсутствие освещения в подъездах и на придомовых территориях).

Причинами совершения нарушений обязательных требований в указанной части, по мнению Службы, является отсутствие четко выстроенной системы технического осмотра жилых зданий, направленного на установление возможных причин возникновения дефектов, профилактику их появления, выработку мер по их устранению (плановые осмотры, общие, частичные, сезонные, осмотры после явлений стихийного характера) и реализации управляющими компаниями предусмотренного действующим законодательством права инициирования проведения общих собраний с целью постановки перед собственниками помещений в МКД вопросов о состоянии общего имущества, необходимости проведения работ по текущему и капитальному ремонту.

Другой причиной совершения нарушений в части содержания общего имущества является слабая, либо вовсе отсутствующая "обратная реакция" на обращения жильцов по конкретным случаям нарушений правил содержания общего имущества (протекает кровля, затоплен подвал и т.д.). В некоторых случаях управляющие компании игнорируют обращения жильцов по поводу содержания общего имущества, тем самым собственными действиями подталкивают их на обращения в органы государственного жилищного надзора, прокуратуру, что, в свою очередь, приводит к проведению в отношении субъекта контроля внеплановой проверки, выдаче предписания и, как правило, привлечению к административной ответственности с вынесением административного наказания в виде штрафа.

Так, частью 2 статьи 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Необходимо отметить, что в некоторых случаях управляющие организации для обоснования невыполнения тех или иных работ по содержанию общего имущества ссылаются на отсутствие таких работ в договоре управления многоквартирным домом, плохой собираемости платы за содержание и ремонт жилых помещений и др.

Однако, соблюдение требований, предусмотренных действующим законодательством в части содержания жилого фонда (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170; Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" и др.) является обязательным, независимо от того, предусмотрены ли в договоре управления или нет.

Так, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

3. Административная практика.

Количество судебных дел по обжалованию действий Службы - 50, к данной категории дел относятся:

- об оспаривании предписаний;

- обжалование постановлений Службы;

- обжалование решений Службы.