Приложение 2. Обобщенные практики осуществления государственного жилищного надзора за 2020 год

Утверждены
Приказом
Службы Республики Коми
строительного, жилищного и
технического надзора (контроля)
от 15 декабря 2020 г. N 01-01-08/142
(приложение 2)

Обобщенные практики
осуществления государственного жилищного надзора за 2020 год

В рамках осуществления государственного жилищного надзора Службой рассматриваются обращения граждан и организаций, по вопросам:

- некачественного предоставления населению коммунальных услуг;

- порядка расчета платы за жилищно-коммунальные услуги;

- соблюдения правил и норм технической эксплуатации жилищного;

- соблюдение правил управления многоквартирными домами;

- требований к подготовке и прохождению отопительного периода;

- правил пользования жилыми помещениями:

правил технической эксплуатации внутридомового газового оборудования;

- соблюдение требований законодательства о раскрытии информации.

В связи с введением Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" моратория на проведение проверок в 2020 году в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, внеплановые проверки проводятся Службой исключительно с прохождением процедуры их согласования с органами прокуратуры.

В условиях указанного моратория Службой используются иные предусмотренные законодательством механизмы, направленные на недопущение и пресечение нарушений исполнителями жилищно-коммунальных услуг обязательных требований законодательства, а именно:

1) на постоянной основе организовано проведение рейдовых мероприятий, в рамках которых осуществляется обследование мест общего пользования в многоквартирных домах. придомовых территорий многоквартирных домов и расположенных на них контейнерных площадок, а также периодичности вывоза твердых коммунальных отходов (далее - ТКО);

К примеру, по результатам проведенных в июне 2020 г. Государственной жилищной инспекцией но Княжпогостскому району по заданиям Службы рейдовых осмотров контейнерных площадок для накопления ТКО, расположенных на территории г. Емва, выявлены и зафиксированы факты переполненности контейнеров, скопления вокруг контейнеров большого количества ТКО. Но выявленным фактам региональный оператор по вывозу ТКО ООО "Региональный оператор Севера;) привлечен Инспекцией к административной ответственности, также в адрес общества направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований законодательства;

2) практикуется возбуждение дел об административных правонарушениях по поступающим материалам, содержащим сведения о наличии событий административных правонарушений с приведением при наличии необходимости административных расследований.

Так, по результатам проработки материалов, поступивших в Службу из администрации МО ГО "Сыктывкар", Службой было подтверждено нарушение региональным оператором ООО "Региональный оператор Севера" прав потребителей, проживающих на территории поселков Трехозерка и Седкыркещ, на предоставление качественной коммунальной услуги по обращению с ТКО, выразившееся в несоблюдении требований к периодичности вывоза ТКО в июне 2020 г. В этой связи ООО "Региональный оператор Севера" привлечено Службой к административной ответственности;

3) по всем обращениям, связанным с начислением платы за коммунальные услуги, проводятся предварительные проверки, в рамках которых у исполнителей услуг запрашиваются необходимые сведения. В случае подтверждения нарушений в адрес указанных лиц направляются предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований, предусматривающие необходимость осуществления перерасчета неверно начисленной платы за коммунальные услуги, а в случае неисполнения предостережений решается вопрос о понуждении устранений нарушений в судебном порядке.

Службой осуществляется активная профилактическая работа в целях предупреждения нарушений обязательных требований путем выдачи исполнителям жилищно-коммунальных услуг предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований; регулярного информирования граждан и управляющих организаций по вопросам соблюдения обязательных требований.

В рамках осуществления жилищного надзора выявлены основные нарушения:

нарушение требований законодательства о раскрытии информации - 91.26%;

нарушение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда - 2,91%;

нарушение правил предоставления населению коммунальных услуг, правил управления многоквартирными домами, порядка расчета платы за жилищно-коммунальные услуги, неисполнение предписаний, требований к подготовке и прохождению отопительного периода, правил пользования жилыми помещениями, правил технической эксплуатации внутридомового газового оборудования, прочие нарушения - 5,83%.

Преобладание доли нарушений требований законодательства о раскрытии информации от общего числа иных нарушений в 2020 году обусловлено увеличением выявляемое Службой данных нарушений, которой в значительной мере способствовало появление в государственно-информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) технической возможности, позволяющей автоматически информировать органы жилищного надзора о многоквартирных домах, в отношении которых имеется нарушение сроков и полноты размещения информации.

Службой проанализирована практика но государственному жилищному надзору по соблюдению обязательных требований подконтрольными субъектами. Выявлены наиболее часто встречающиеся случаи нарушении обязательных требований за 2020 год, основные (типовые) причины и условия их совершения.

Нарушении сроков и периодичности размещения в ГИС ЖКХ информации о количестве домов с неразмещенными техническими характеристиками и количестве лицевых счетов, но которым платежные документы либо не размещены, либо размещены с нарушением сроков.

Указанное является нарушением исполнения обязательных требований, установленных Федеральным законом от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства", Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02/2016 "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства". В этой связи государственными жилищными инспекциями помимо выданных в адрес лиц, ответственных за полное и своевременное размещение информации в ГИС ЖКХ, предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований, составлено 47 протоколов об административных правонарушениях, предусмотренных частью 2 статьи 13.19.2 КоАП РФ, по результатам рассмотрения которых судами вынесено 19 постановлений о привлечении к административной ответственности.

Невыполнение лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, требовании действующего законодательства в части содержании общего имущества собственников помещений многоквартирных домов.

Наиболее часто встречающиеся случаи нарушения обязательных требований в указанной части являются: разрушение кровельного покрытия многоквартирных домов (трещины сквозные отверстия, неплотные примыкания к парапетам и др.), влекущее запекание атмосферных осадков в жилые помещения, образование плесени, грибка; разрушение швов в полносборных панельных домах (раскрытие, выкрашивание и др.), влекущее нарушение температурного режима в жилых помещения, а также проникновение атмосферных осадков: протечки инженерных коммуникаций в подвальных помещениях (системы канализации, горячего и холодного водоснабжения), приводящие к замачиванию грунтов оснований, фундаментов и конструкций подвалов многоквартирных домов, подтоплению, образованию неприятного запаха как в квартирах жильцов, так и в местах общего пользования, появлению и размножению насекомых; захламление подвалов; не проведение ремонта мест общего пользования (разрушение окрасочного слоя стен в подъездах многоквартирных домов, неисправности перил ограждения, сколы на ступенях и лестничных площадках, разрушение крылец, отсутствие освещения в подъездах и на придомовых территориях).

Причинами совершения нарушений обязательных требований в указанной части, по мнению Службы, является отсутствие чет ко выстроенной системы технического осмотра жилых зданий, направленного на установление возможных причин возникновения дефектов, профилактику их появления, выработку мер по их устранению (плановые осмотры, общие, частичные, сезонные, осмотры после явлений стихийного характера) и реализации лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, предусмотренного действующим законодательством права инициирования проведения общих собраний с целью постановки перед собственниками помещений в многоквартирных домах вопросов о состоянии общего имущества, необходимости проведения работ по текущему и капитальному ремонту.

Другой причиной совершения нарушений в части содержания общего имущества является слабая, либо вовсе отсутствующая "обратная реакция" на обращения жильцов по конкретным случаям нарушений правил содержания общего имущества (протекает кровля, затоплен подвал и т.д.). В некоторых случаях лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, игнорируют обращения жильцов по повод) содержания общего имущества, тем самым собственными действиями подталкивают их на обращения в органы государственного жилищного надзора, прокуратур), что в свою очередь, приводит к проведению в отношении субъекта контроля предварительной проверки, выдаче предостережения или привлечению к административной ответственности.

В настоящее время актуальными являются вопросы по некачественному оказанию коммунальной услуги по обращению с ТКО (нарушение периодичности), ненадлежащее содержание контейнерных площадок лицами, ответственным за их содержание, и отсутствие (недостаток) контейнеров и мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов.

Необходимо отметить, что в случае отнесения земельного участка к общедомовому имуществу многоквартирного дома обязанность по обустройству и надлежащем) содержанию контейнерной площадки в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации возлагается на собственников помещений в указанных домах. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. границы и размер которого не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, не может входить в состав общедомового имущества (часть статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). В силу статьи 8 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" создание и содержание мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов относится к полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов и городских округов за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах.

Также одним из важных вопросов граждан является вопрос определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.

Необходимо напомнить, что предъявление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД. осуществляется исключительно в МКД. находящихся в управлении управляющей компании, ТСЖ или ЖСК.

В соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Исключения составляют случаи:

оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможность одномоментного снятия показаний,

принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:

1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На основании результатов проверочных мероприятий, проведенных органом государственного жилищного надзора, установлено, что управляющие организации необоснованно предъявляют плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, исходя из фактического объема данных ресурсов, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета и превышающего объем, рассчитанный в соответствии с утвержденными нормативами потребления таких коммунальных ресурсов.

Основанием для предъявления такого сверхнормативного объема потребления коммунальных ресурсов, по мнению управляющих организаций, является наличие принятого в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ общим собранием собственников помещений решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом управляющими организациями не учитываются другие обязательные требования, содержащиеся в абзаце 4 пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила 491). Данным абзацем установлено, что в случае если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходы на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Из взаимосвязи норм части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и абзаца 4 пункта 29 Правил N 491 следует, что распределение всего объема коммунальных ресурсов на СОДИ исходя из показаний общедомовых прибора учета коммунальных ресурсов допускается при наличии в совокупности следующих условии:

1) наличия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (пункт 2 части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации);

2) включения собственниками помещений в перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме работ и услуг, непредусмотренных Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень) (абзац четвертый пункта 29 Правил N 491);

3) наличия решения общего собрания собственников о включении в плату за содержание жилого помещения расходов на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых на СОДИ, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (абзац четвертый пункта 29 Правил N 491).

Таким образом, исходя из действующего законодательства, в случае отсутствия какого-либо из обозначенных выше условий включение в плату за содержание жилого помещения расходов на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов будет являться нарушением требований законодательства.

При этом необходимо отметить, что принятые собственниками помещений МКД на общем собрании решения о порядке расчетов за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужны, принятые на основании пункта 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила 354). не могут иметь в данном случае значения, поскольку с 01.07.2017 в МКД, находящихся под управлением управляющих организаций плата за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды предъявлению не подлежит.

Указанные выше выводы содержатся в судебной практике (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 по делу N А29-9373/2019, от 15.03.2019 по делу N 129-8748/2018; решения Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-9919/2018, от 04.10.2019 по делу N А29-5069/2019).

По прежнему частой причиной нарушений порядка начисления платы за коммунальные услуги остается неправильное исчисление размера площади жилых и нежилых помещений, площади общего имущества в многоквартирном доме.

Наиболее остро при проведении проверок по обращениям граждан стоит вопрос отсутствия надлежащего технического учета МКД, в частности в товариществах собственников жилья, в многоквартирных домах при непосредственном способе управления, отсутствует достоверная, документарно подтвержденная информация о нежилых помещениях и помещениях, входящих в состав общего имущества, в том числе отсутствует перечень таких помещений и сведения об их площадях.

Данный вопрос возникает у потребителей как при проверке правильности начисления платы за отопление, так и при расчете платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества.

Техническая документация основной части жилого фонда составлена в 80-е 90-е годы прошлого века, с тех пор ни разу не актуализировалась, несмотря на то что, за прошедший период выполнено огромное количество перепланировок и переоборудований. Площади жилых и нежилых помещений увеличивались, а площадь помещений, входящих в состав общего имущества, уменьшалась. ТСЖ не вносят изменения в технические паспорта, в связи с чем не могут подтвердить основания отражения в платежном документе изменений показателя площади. Не получив ответа, потребитель обращается в Службу и только в ходе проверки ТСЖ начинают заказывать справки БТИ, искать какие-либо документы на ранее проведенные перепланировки.

Отсутствие должной работы ТСЖ по актуализации технической документации вызывает справедливые сомнения потребителей в правильности начисленной платы и является нарушением стандартов управления МКД, предусмотренных подпунктами "а", "ж" пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, касающихся приема, хранения и передачи технической документации на МКД, в части их актуализации и восстановления (при необходимости).

О контроле за деятельностью управляющих организаций по организации и проведению дезинфекции мест общего пользования в многоквартирных домах в условиях пандемии.

Указом Главы Республики Коми от 16.04.2020 N 27 должностные лица Службы уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 20.6.1 КоАП РФ (невыполнение правил поведения при чрезвычайной ситуации или угрозе ее возникновения).

Возбуждение данных дел обусловлено выявлением нарушения подпункта "г" пункта 4 Правил поведения, обязательных для исполнения гражданами и организациями, при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 N 417, о чем свидетельствует отсутствие документов, подтверждающих ежедневное проведение управляющими организациями дезинфекции мест общего пользования в многоквартирных домах.

Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 N 16 на территории Республики Коми введен режим повышенной готовности из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции.

Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции приняты рекомендации по проведению дезинфекционных мероприятий на открытых пространствах населенных пунктов и в многоквартирных жилых домах от 03.04.2020 N 02/5925-2020-24.

В соответствии с данными рекомендациями Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав 10 потребителей и благополучия человека по Республике Коми даны разъяснения, согласно которым проветривание, влажная уборка и обеззараживание входных групп, холлов первых этажей, лифтовых кабин дезинфицирующими средствами должны проводиться ежедневно.

Необходимость соблюдения профилактической дезинфекции была доведена до сведения управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Республики Коми, в предостережении Службы от 07.04.2020 N 76.