Заключение Комитета Совета Федерации Федерального Собрания РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера от 23 декабря 2020 г. N 3.2-04/3499 на проект федерального закона N 1023225-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (не действует)

Заключение Комитета Совета Федерации Федерального Собрания РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера от 23 декабря 2020 г. N 3.2-04/3499
на проект федерального закона N 1023225-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий"

Досье на проект федерального закона

Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (проект N 1023225-7), принятый Государственной Думой 23 декабря 2020 года (далее - Федеральный закон), и отмечает следующее.

Федеральный закон направлен на создание правовых условий для обновления стареющего жилищного фонда, а также обеспечения нового уровня качества городской среды.

Федеральным законом вносятся взаимосвязанные изменения в Градостроительный, Жилищный, Земельный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и еще 10 федеральных законов.

Федеральным законом предусматриваются следующие изменения.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) дополняется определением понятия "комплексное развитие территорий", под которым понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

2. Перечень полномочий органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности дополняется новым полномочием - принятие решений о комплексном развитии территорий в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом.

3. Устанавливаются особенности процедуры внесения изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа (далее - генеральный план), в случае, если такие изменения требуются в связи с принятием решения о комплексном развитии территории.

Предусматривается возможность одновременного проведения публичных слушаний и (или) общественных обсуждений по проекту, предусматривающему внесение изменений в генеральный план, и по проекту документации по планировке территории, подлежащей комплексному развитию.

Согласно Федеральному закону изменения в генеральный план должны быть внесены в срок, не позднее чем 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории.

4. Предусматривается положение о том, что решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается деятельность по ее комплексному развитию. Данное правило действует, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

5. Закрепляется положение, в соответствии с которым подготовка документации по планировке территории является обязательной при осуществлении комплексного развития территории. В случае, если для реализации решения о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, подготовка такой документации осуществляется одновременно с подготовкой изменений в такие генеральный план, правила землепользования и застройки. Утверждение указанной документации по планировке допускается до утверждения соответствующих изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки.

6. Федеральный закон признает утратившей силу главу 5.1 Градостроительного кодекса "Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления" и дополняет указанный кодекс новой главой 10 "Комплексное развитие территории", в которой определяются виды комплексного развития территорий, порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории, требования к договору о комплексном развитии территории, порядку его заключения и другие положения.

7. Федеральным законом предусматривается 4 вида комплексного развития территорий: комплексное развитие территории жилой застройки, комплексное развитие территории нежилой застройки, комплексное развитие незастроенной территории, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей.

8. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории поселения, городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или их частей, в границах которой расположены:

- многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

- многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

При этом указанные критерии должны быть установлены субъектом Российской Федерации исходя из одного или нескольких следующих требований, предусмотренных Федеральным законом:

- физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;

- совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

- многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

- многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

- в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.

9. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

- на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Согласно Федеральному закону при осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.

10. Федеральным законом предусматривается, что земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, установленных Градостроительным кодексом.

Федеральным законом в Градостроительном кодексе предусматривается перечень объектов, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки.

В частности, не могут быть изъяты для указанных целей:

земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не являющимися аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также не являющиеся многоквартирными домами, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях их включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию;

земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.

Правительство Российской Федерации, субъект Российской Федерации наделяются правом определить иные объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки.

Правительством Российской Федерации, субъектом Российской Федерации также могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.

11. Согласно Федеральному закону комплексное развитие незастроенной территории может осуществляться в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц.

12. В соответствии с Федеральным законом комплексное развитие территории осуществляется:

- самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями;

- юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации;

- лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Решение о комплексном развитии территории может приниматься Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой местной администрации поселения, городского округа.

Федеральным законом устанавливаются случаи, в которых решение о комплексном развитии территории может приниматься каждым из указанных субъектов.

13. Федеральным законом предусматриваются этапы процедуры принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, решения о комплексном развитии незастроенной территории.

14. Федеральным законом предусматриваются требования к содержанию решения о комплексном развитии территории.

В частности, в такое решение включаются сведения о местоположении, площади и границах территории, подлежащей комплексному развитию, перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома, основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой принимается такое решение.

15. Устанавливаются требования к размещению проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

Проект решения подлежит размещению на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в сети "Интернет" в случае подготовки такого проекта уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в сети "Интернет" и (или) в государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений, публичных слушаний с использованием сети "Интернет", либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг, на информационных стендах (информационных щитах), оборудованных около здания местной администрации, в местах массового скопления граждан и в иных местах, расположенных на территории, в отношении которой подготовлен проект решения о комплексном развитии территории.

16. Согласно Федеральному закону решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем тридцать дней со дня окончания срока, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях их включения в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

17. Федеральным законом устанавливаются требования к договору о комплексном развитии территории. Договор о комплексном развитии территории заключается по результатам торгов, проводимых в форме конкурса или в форме аукциона (за исключением случаев заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями объектов недвижимого имущества).

Указанный договор может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии территории, либо в отношении ее части, либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства.

18. В соответствии с Федеральным законом порядок проведения торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории будет установлен Правительством Российской Федерации. Правительством Российской Федерации будут также установлены случаи и порядок заключения указанного договора посредством проведения торгов в электронной форме.

Согласно Федеральному закону решение о проведении торгов принимается:

- уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственной такому федеральному органу исполнительной власти организацией в случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации;

- уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом государственной власти Российской Федерации;

- уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.

Федеральным законом определяются требования к участнику торгов. Участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующие дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием полученных разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень случаев, в которых торги признаются несостоявшимися.

19. Федеральным законом предусматривается порядок осуществления деятельности по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей. В границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, не могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не принадлежащие таким правообладателям.

По согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут включаться земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков.

Порядок такого согласования будет установлен Правительством Российской Федерации.

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Принятия решения о комплексном развитии территории в этом случае не требуется.

Федеральным законом предусматривается, что в случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей. Устанавливаются требования к указанному соглашению.

20. Федеральным законом вносятся корреспондирующие изменения в Земельный кодекс Российской Федерации с учетом того, что глава 5.1 Градостроительного кодекса "Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления" признается утратившей силу.

Кроме этого, уточняются органы, уполномоченные на принятие решения об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

Предусматривается, что с момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, на такие земельные участки возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае изъятия таких земельных участков соответственно для государственных нужд Российской Федерации, государственных нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд. Такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом.

21. Федеральным законом закрепляются требования к учету мнения граждан при включении (исключении) многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории.

В частности, устанавливается, что соответствующее решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассмотрении вопроса принимают участие собственники жилых помещений или их представители, в роли которых, в том числе выступают наниматели жилых помещений.

Общее собрание признается правомочным, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, считается принятым, если за это проголосовало не менее чем две трети от общего числа голосов собственников жилых помещений либо их представителей в многоквартирном доме. За исключение многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, должны проголосовать не менее чем одна треть от общего числа голосов собственников жилых помещений либо их представителей.

22. Закрепляются гарантии жилищных прав граждан (собственников и нанимателей жилых помещений) в многоквартирных домах, включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки.

В частности, собственнику взамен освобождаемого жилого помещения подлежит предоставлению равноценное возмещение, размер которого определяется в соответствии с положениями жилищного законодательства на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

По заявлению собственника жилого помещения взамен освобождаемого жилого помещения ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

При этом выплату равноценного возмещения за передаваемое жилое помещение не может получить собственник, если в указанном помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.

По заявлению собственника жилого помещения за ним может быть сохранено право пользования изымаемым помещением на срок до шести месяцев после выплаты ему равноценного возмещения в случае, если у него не имеется в собственности иных жилых помещений.

Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого жилого помещения подлежит предоставлению другое жилое помещение по договору социального найма, общая и жилая площадь, а также количество комнат в котором не меньше площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении. При наличии письменного заявления нанимателя такое жилое помещение может быть предоставлено в собственность.

Федеральным законом также устанавливается возможность получения собственниками и нанимателями жилых помещений равнозначного жилого помещения, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом указанное жилое помещение одновременно должно соответствовать следующим требованиям: количество комнат и жилая площадь такого помещения должны быть не меньше, а общая площадь - больше освобождаемого жилого помещения, оно должно соответствовать установленным регионом стандартам и находиться в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

Кроме того, за собственниками и нанимателями жилых помещений, принятыми на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, которым предоставлены другие жилые помещения в собственность или по договорам социального найма, сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

За дополнительную плату собственникам жилых помещений предоставляется возможность приобрести жилое помещение большей площади (с большим количеством комнат), в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами.

23. Арендаторам нежилых помещений (субъектам малого и среднего предпринимательства) при прекращении в связи с реализацией решения о комплексном развитии территории договора аренды нежилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляется равнозначное (в соответствии с положениями Федерального закона "О защите конкуренции") нежилое помещение на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды, на срок, оставшийся до его истечения.

24. Предусматривается освобождение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме, начиная с первого месяца года, в котором в соответствии с этим решением предполагается начать переселение указанных собственников.

25. Закрепляется обязательность заключения собственником жилого помещения с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, который должен быть заключен в течение сорока пяти дней со дня получения собственником соответствующего проекта договора.

В случае незаключения договора указанное выше лицо вправе обратиться в суд с требованием одновременно: о понуждении собственника к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу.

26. Устанавливается положение о переходе всех зарегистрированных в отношении передаваемого жилого помещения ограничений и обременений прав (например, ипотека, наложение ареста на недвижимое имущество) на предоставляемое жилое помещение.

Федеральный закон не подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку не затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.

Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

Председатель Комитета

О.В. Мельниченко