Раздел 4. Условия и порядок принятия решения о возмещении затрат арендаторов на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы

Раздел 4. Условия и порядок принятия решения о возмещении затрат арендаторов на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы

4.1. В счет арендной платы могут быть зачтены только те затраты арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений, производство которых было согласовано арендодателем.

4.2. Стоимость произведенных арендатором недвижимого имущества неотделимых улучшений недвижимого имущества определяется на основании отчета об оценке, составленного субъектом оценочной деятельности, определенным статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

4.3. Для рассмотрения вопроса о возмещении затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы арендатор недвижимого имущества после выполнения работ по капитальному ремонту и (или) производства неотделимых улучшений, соответственно, представляет арендодателю следующие документы:

1) письменное заявление арендатора недвижимого имущества о возмещении своих затрат на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем зачета таких затрат в счет арендной платы с указанием перечня выполненных работ и использованных для этого материалов, а также стоимости таких работ и материалов (далее по тексту - заявление о возмещении);

2) документ, подтверждающий полномочия на подписание заявления о возмещении от имени арендатора недвижимого имущества;

3) документы, подтверждающие затраты арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) производство его неотделимых улучшений:

3.1) в случае выполнения работ подрядчиком - надлежащим образом заверенные копии Акта (актов) приемки-сдачи выполненных работ и Справки (справок) об их стоимости;

3.2) в случае выполнения работ без привлечения подрядчика - надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих расходы арендатора на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) производство его неотделимых улучшений, в том числе, на оплату строительных материалов.

4.4. При получении документов, указанных в пункте 4.3 настоящего Положения, арендодатель в соответствии с требованиями действующего законодательства заказывает оценку рыночной стоимости произведенных арендатором недвижимого имущества неотделимых улучшений недвижимого имущества.

4.5. Документы, указанные в пункте 4.3 настоящего Положения, подлежат передаче Комиссии в срок, не позднее 2 (двух) рабочих дней со дня получения арендодателем отчета об оценке произведенных арендатором недвижимого имущества неотделимых улучшений недвижимого имущества, составленного субъектом оценочной деятельности, определенным статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", (далее - отчет об оценке). При этом, передаче Комиссии подлежит и отчет об оценке.

4.6. В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня поступления в Комиссию документов, поданных арендатором для рассмотрения вопроса о возмещении затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, Комиссия в присутствии арендатора недвижимого имущества проводит осмотр недвижимого имущества, документы о возмещении затрат арендатора на капитальный ремонт и (или) стоимости неотделимых улучшений которого поданы арендатором.

4.7. В процессе осмотра, указанного в пункте 4.6 настоящего Положения:

1) проводится визуальный осмотр всего объекта капитального строительства в целом;

2) в случае подачи арендатором недвижимого имущества документов для рассмотрения вопроса о возмещении затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества - устанавливается выполнение (или невыполнение) работ по капитальному ремонту недвижимого имущества и (или) производству его неотделимых улучшений;

3) в случае подачи арендатором недвижимого имущества документов для рассмотрения вопроса о возмещении стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества - определяется наличие (или отсутствие) таких улучшений.

4.8. В срок не позднее 2 (двух) рабочих дней со дня осмотра, указанного в пункте 4.6 настоящего Положения, Комиссия на своем заседании принимает решение о возможности (при наличии одного или нескольких оснований, перечисленных в пункте 4.9 - о невозможности) возмещения стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы.

4.9. Основанием для принятия Комиссией решения о невозможности возмещения стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы является:

1) непредставление арендатором одного или нескольких документов, перечисленных в п. 4.3 настоящего Положения;

2) проведение арендатором капитального ремонта недвижимого имущества и (или) неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества, соответственно, без согласования арендодателя;

3) выполнение видов работ, не определенных в решении арендодателя о согласовании проведения арендатором капитального ремонта недвижимого имущества и (или) неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества в счет арендной платы.

4.10. Поскольку, в случае принятия арендодателем решения о возмещении стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, такое возмещение может быть произведено на основании заключаемого в соответствии с гражданским законодательством дополнительного соглашения к соответствующему договору аренды недвижимого имущества (далее - дополнительное соглашение), при принятии Комиссией решения о возможности возмещения стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы в случае, если дополнительное соглашение имеет признаки крупной сделки, определенные законодательством, арендодатель обращается к собственнику своего имущества за согласием на совершение такой сделки.

4.11. В случае согласия собственника имущества арендодателя на совершение сделки, указанной в пункте 4.10 настоящего Положения, арендодатель принимает решение о возмещении стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, соответственно.

4.12. Арендодатель принимает решение об отказе в возмещении стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, соответственно, в следующих случаях:

1) при принятии Комиссией решения о невозможности возмещения стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, соответственно;

2) при отказе собственника имущества арендодателя в согласовании сделки, указанной в пункте 4.10 настоящего Положения.

4.13. В решении арендодателя о возмещении стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы должны быть указаны:

1) дата заключения договора аренды, в рамках которого производится возмещение стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, арендатор по такому договору с указанием:

в случае, если арендатором является юридическое лицо - его полного наименования, места нахождения, основного государственного регистрационного номера (ОГРН), идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);

в случае, если арендатором является физическое лицо - фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя, иного физического лица, основного государственного регистрационного номера индивидуального предпринимателя (ОГРНИП) (для арендатора - индивидуального предпринимателя), идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);

2) стоимость затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимость его неотделимых улучшений, подлежащая возмещению в счет арендной платы, определенная на основании отчета об оценке;

3) период временного освобождения от арендной платы за соответствующее арендованное недвижимое имущество, в течение которого производится зачет стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений, определенный согласно настоящему Положению.

4.14. При принятии арендодателем решения об отказе в возмещении стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы арендатор вправе после устранения причины (причин), послуживших основанием такого отказа, повторно представить арендодателю документы, указанные в пункте 4.3 настоящего Положения.

4.15. Предусмотренный подпунктом 3 пункта 4.13 настоящего Положения период временного освобождения от арендной платы за соответствующее арендованное недвижимое имущество, в течение которого производится зачет стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений, определяется по следующей формуле:

, где

Т - период временного освобождения от арендной платы за соответствующее арендованное недвижимое имущество, в течение которого производится зачет стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений;

Sk - стоимость затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимость его неотделимых улучшений, подлежащая возмещению в счет арендной платы, определенная на основании отчета об оценке;

S - размер арендной платы в месяц без НДС в период осуществления арендодателем затрат на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) производства арендодателем неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества.

4.16. Возмещение затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы производится посредством временного освобождения арендатора от уплаты арендной платы за соответствующее арендованное недвижимое имущество.

4.17. В случае принятия арендодателем решения, предусмотренного пунктом 4.11 настоящего Положения, возмещение стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы производится на основании дополнительного соглашения.

4.18. Заключение дополнительного соглашения, указанного в пункте 4.17 настоящего Положения, осуществляется в следующем порядке:

1) в срок не позднее 1 (одного) рабочего дня со дня принятия решения, предусмотренного пунктом 4.11 настоящего Положения, арендодатель направляет арендатору недвижимого имущества:

решение о возмещении стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы, соответственно;

предусмотренное статей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение о заключении соглашения (оферту) с установлением десятидневного срока для ее акцепта и с приложением подписанного со стороны арендодателя дополнительного соглашения в двух экземплярах;

2) в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае акцепта оферты о заключении дополнительного соглашения арендатором недвижимого имущества подписанный со стороны арендодателя и со стороны арендатора экземпляр дополнительного соглашения передается арендатором арендодателю;

3) уклонение арендатора от подписания дополнительного соглашения и передачи экземпляра дополнительного соглашения, подписанного со стороны арендодателя и со стороны арендатора, считается отказом от акцепта оферты о заключении дополнительного соглашения. В таком случае возмещение стоимости затрат арендатора недвижимого имущества на капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и (или) стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы не производится.

4.19. В случае, если период, определенный в соответствии с пунктом 4.15 настоящего Положения, равен сроку договора аренды, возмещение затрат арендаторов на капитальный ремонт такого имущества и стоимости его неотделимых улучшений путем их зачета в счет арендной платы начинается со дня начала действия соответствующего договора аренды недвижимого имущества.

4.20. В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение затрат арендаторов на капитальный ремонт недвижимого имущества и стоимости его неотделимых улучшений производится путем их зачета в течение всего периода, определенного в соответствии с пунктом 4.16 настоящего Положения, в дни наступления обязанности арендатора уплатить арендную плату по соответствующему договору аренды недвижимого имущества.