Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2021 г. N 14-КГПР20-21-К1 Суд отменил вынесенные ранее решения судов апелляционной и кассационной инстанций и направил дело о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку суду необходимо проверить доводы сторон и третьих лиц о добросовестности действий ответчиков при совершении оспариваемых сделок, а также учесть, что выбранный прокурором способ защиты права неопределённого круга лиц мог быть реализован самостоятельно без оспаривая торгов

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2021 г. N 14-КГПР20-21-К1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Горохова Б.А., Назаренко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-27/2019 по иску прокурора Хохольского района Воронежской области в интересах муниципального образования - Хохольское городское поселение Хохольского муниципального района Воронежской области и неопределённого круга лиц к администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области, к Грибанову Сергею Алексеевичу, Череповой Тамаре Ивановне о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, погашении записи о регистрации права на земельный участок, возложении обязанности освободить земельный участок и возвратить его администрации городского поселения по кассационному представлению заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Гриня В.Я. и кассационной жалобе Наумовой О.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., выслушав объяснения прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Рупиной В.В., полагавшей, что кассационное представление подлежит удовлетворению; объяснения представителя Череповой Т.И. - Филозоп З.М., возражавшей против доводов кассационной жалобы и кассационного представления прокурора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

прокурор Хохольского района Воронежской области в интересах муниципального образования - Хохольское городское поселений Хохольского муниципального района Воронежской области и неопределённого круга лиц обратился в суд с иском к администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области, к Грибанову С.А., Череповой Т.И. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, погашении записи о регистрации права на земельный участок, возложении обязанности освободить земельный участок и возвратить его администрации городского поселения.

В обоснование заявленных требований прокурор указал на то, что по результатам проведённого аукциона 19 января 2017 года между администрацией Хохольского городского поселения и Грибановым С.А. заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 878 кв.м, расположенного по адресу: ... На основании договора купли-продажи от 8 мая 2018 года Грибанов С.А. продал данный земельный участок Череповой Т.И., зарегистрировавшей 11 мая 2018 года право собственности на него.

Спорный земельный участок относится к категории земель населённых пунктов с разрешенным видом использования - "предпринимательство", данный вид разрешённого использования предусматривает размещение на земельном участке объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

В силу действующего законодательства такие земельные участки могут предоставляться только в аренду (путём проведения аукциона на право заключения договора аренды) и только после получения технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Прокурор полагал, что вид разрешённого использования спорного земельного участка не позволяет произвести его продажу по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.3 и статьёй 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим, по мнению прокурора, сделки купли-продажи данного земельного участка заключены с нарушением требований закона, а также посягают на публичные интересы, права и интересы неопределенного числа граждан, в силу чего являются ничтожными.

Определением Хохольского районного суда Воронежской области от 21 января 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Воронежской области, Мещеряков А.Н., Полухина Н.К., Гончарова В.П.. Филонова Л.И., Наумова О.В., обладающие зарегистрированными вещными правами на смежные со спорным земельные участки.

Решением Хохольского районного суда Воронежской области от 26 февраля 2019 года заявленные прокурором Хохольского района Воронежской области требования удовлетворены. Признаны недействительными (ничтожными) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключённый 19 января 2017 года между администрацией Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области и Грибановым С.А., а также договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключённый 8 мая 2018 года между Грибановым С.А. и Череповой Т.И., погашена запись от 11 мая 2018 года о государственной регистрации права Череповой Т.И. на указанный земельный участок. На Черепову Т.И. возложена обязанность в трёхмесячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером ..., имеющий общую площадь 878 кв.м, разрешенный вид использования - предпринимательство, расположенный по адресу: ..., и возвратить этот участок администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года оставлено без изменения.

В кассационном представлении заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Гриня В.Я. и в кассационной жалобе Наумовой О.В. ставится вопрос об их передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года ввиду существенного нарушения норм материального права.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 3 ноября 2020 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 17 декабря 2020 года кассационное представление и кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Стороны и третьи лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь частью 4 статьи 390 ¹² Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационного представления заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Гриня В.Я. и кассационной жалобы Наумовой О.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит их подлежащими удовлетворению, а апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 390 ¹⁴ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами апелляционной и кассационной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 878 кв.м, расположенный по адресу: ..., был образован по инициативё администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (государственная собственность на которые не разграничена).

Постановлением администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области от 15 апреля 2016 года N 356 утверждена схема расположения данного земельного участка на кадастровом плане территории, земельный участок поставлен на кадастровый учёт как земельный участок из земель населённых пунктов с разрешённым видом использования - "предпринимательство" (т. 1 л.д. 77-92).

19 января 2017 года был проведён аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., с разрешённым использованием - предпринимательство, победителем которого признан Грибанов С.А. (т. 1 л.д. 14-29).

По результатам аукциона и на основании постановления администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области от 19 января 2017 года N 36 о предоставлении земельных участков в собственность за плату, между администрацией поселения и Грибановым С.А. заключён договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 339 200 руб. (т. 1 л.д. 30-32).

На основании договора купли-продажи от 8 мая 2018 года собственником спорного земельного участка стала Черепова Т.И., сумма сделки составила 200 000 руб. (т. 1 л.д. 33-34). Право собственности Череповой Т.И. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 11 мая 2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 36, 37).

Согласно акту проверки от 28 июня 2018 года, проведённой старшим помощником прокурора Хохольского района по обращению Наумовой О.В., на спорном земельном участке располагаются торговые павильоны, изготовленные из металлокаркаса и обшитые металлическим профлистом коричневого цвета. На момент проверки установлены 3 отдельно стоящих торговых павильона, ещё 4 павильона в стадии изготовления. Все объекты не имеют прочной связи с землёй, не имеют фундамента, установлены на тротуарную плитку и бордюры. На земельном участке установлена опора линии электропередачи, от которой к электросети подключены торговые павильоны. Иные инженерные сети в торговых павильонах отсутствуют (т. 1 л.д. 38).

По результатам данной проверки в администрацию Хохольского городского поселения было направлено представление об устранении нарушений земельного законодательства, в ответе на которое администрация признала допущенные нарушения, сообщив, что они будут учтены в дальнейшей работе по проведению торгов (т. 1 л.д. 40-42).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные прокурором требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые сделки купли-продажи спорного земельного участка заключены в нарушение требований закона, поскольку вид разрешённого использования данного земельного участка исключает приобретение его в собственность, в том числе, на основании заключённых по результатам торгов договорам купли-продажи. В связи с этим суд признал данные договоры купли-продажи спорного земельного участка ничтожными сделками, как нарушающими требования закона и посягающими на публичные интересы.

При этом суд также указал на то, что признание недействительными оспариваемых договоров не зависит от признания недействительными результатов публичных торгов, поскольку возможно самостоятельное оспаривание заключённых на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушением процедурного характера.

Кроме того, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных прокурором требований, судебная коллегия указала на то, что без установления нарушений правил проведения торгов и признания их недействительными вывод суда первой инстанции о признании недействительным заключённого по их результатам договора купли-продажи спорного земельного участка является необоснованным. При этом с требованием об оспаривании торгов прокурор не обращался.

Суд апелляционной инстанции также применил к спорным правоотношениям положения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав Черепову Т.И. добросовестным приобретателем.

Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

На основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из материалов дела следует, что прокурор Хохольского района Воронежской области обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов муниципального образования - Хохольское городское поселение Хохольского муниципального района Воронежской области и неопределённого круга лиц, ссылаясь на нарушение требований закона при заключении оспариваемых сделок, в результате совершённых сделок городскому поселению причинён материальный ущерб в виде незаконного выбытия имущества, находившегося в распоряжении органов местного самоуправления.

Так, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населённых пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставление земельного участка в аренду.

Пунктом 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьёй 39.18 настоящего Кодекса.

Нормами статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540, предусмотрено, что земельный участок с видом разрешённого использования "предпринимательство" предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Проанализировав вышеприведённые нормы права, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что спорный земельный участок в силу прямого законодательного запрета продаже не подлежал.

При таких обстоятельствах, суд указал на то, что оспариваемые сделки купли-продажи земельного участка противоречат положениям статей 39.1, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушают публичные интересы и являются в связи с этим недействительными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о невозможности признания оспариваемых договоров купли-продажи земельного участка недействительными (ничтожными) сделками без оспаривания результатов торгов.

Между тем, судебной коллегией не учтено, что договор, заключённый по результатам торгов, может быть оспорен и по иным, не связанным с недействительностью торгов, основаниям.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь влечет недействительность и договора, заключённого по результатам торгов.

При этом положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведённых с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключённых на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

В данном случае выбранный прокурором способ защиты права неопределённого круга лиц в виде признания сделок недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 12, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мог быть реализован самостоятельно без оспаривая торгов, которые являлись предпосылкой, а не составной частью оспариваемой сделки. Договор, заключённый по результатам торгов, может быть признан недействительным без проверки законности проведения торгов и признания их недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключённого на них договора.

Указанные обстоятельства судами апелляционной и кассационной инстанций учтены не были, что повлекло за собой вынесение незаконных судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда при рассмотрении дела в апелляционном порядке пришла к выводу о том, что ответчик Черепова Т.И. в соответствии со статьёй 302 Гражданского кодекса Российской Федерации является добросовестным приобретателем спорного земельного участка. Между тем, этот вывод основан на ошибочном толковании и применении норм материального права о недействительности сделок и не может быть признан правильным без проверки наличия или отсутствия оснований для признания заключённых ответчиками сделок недействительными. В связи с этим при новом рассмотрении дела в апелляционном порядке суду следует надлежащим образом проверить доводы сторон и третьих лиц о добросовестности действий ответчиков при совершении оспариваемых сделок.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в апелляционном порядке суду следует учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки и рассмотрев дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390 ¹⁴, 390 ¹⁵, 390 ¹⁶ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июня 2020 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Кликушин А.А.

Судьи

Горохов Б.А.

Назаренко Т.Н.