Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2004 г. N КГ-А40/5875-04 Суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды помещения, указав, что согласно оспариваемому соглашению истец приступил к использованию помещения, в связи с чем у арендодателя возникла обязанность по зачету понесенных истцом расходов на реконструкцию, поэтому условие оспариваемого соглашения об оплате арендатором неустойки путем уменьшения зачитываемых в счет арендной платы расходов на реконструкцию не противоречит ст. 410 ГК РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 июля 2004 г. N КГ-А40/5875-04
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Недвижимость/ Капитал, Интеграция" (далее - ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Гостиный Двор" (далее - ОАО "Гостиный Двор") о признании недействительным дополнительного соглашения от 27.02.2003 г. N 6-33/а к договору от 01.07.1997 г. N 33/а на аренду помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Хрустальный пер., д. 1, в части условий, предусмотренных п.п. 3.2, 4.1, 4.2, 5.1.

Иск заявлен на основании ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

До принятия решения истец дополнил основание иска, в результате чего просил признать вышеназванное соглашение недействительным также в связи с его несоответствием ст. 575 ГК РФ, указав, что ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция", не являясь стороной договора купли-продажи прав аренды, приняло на себя обязательства по их оплате.

Решением от 22.12.2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.04.2004 г., иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы неправомерностью внесения в оспариваемое соглашение условий, изменяющих порядок вложения АКБ "СБС-Агро" денежных средств в реконструкцию объекта аренды в счет оплаты по договору купли-продажи прав аренды, поскольку истец не является стороной данного договора. Кроме того, суд указал на неправомерность включения в оспариваемое соглашение условия об оплате истцом неустойки за просрочку выполнения работ по реконструкции путем уменьшения зачитываемых в счет арендной платы расходов истца на реконструкцию, поскольку сторонами был установлен новый срок выполнения работ и встречное обязательство ответчика по зачету в счет арендной платы расходов на реконструкцию к моменту изменения сроков работ не возникло. В связи с этим суд также признал недействительным условия соглашения о порядке расчетов между сторонами.

В кассационной жалобе на указанные судебные акты ОАО "Гостиный Двор" просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда. В обоснование жалобы указывается на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и положениям ст.ст. 330, 382, 384, 391, 410, 615, 619 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интергация" просит оставить жалобу без удовлетворения, а решение и постановление без изменения, ссылаясь на ошибочное толкование ответчиком норм материального права и соответствие выводов суда установленным обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО "Гостиный Двор" поддержали доводы жалобы и просили принять новые судебный акт об отказе в иске. Представитель ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интергация" возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судом было установлено, что между ОАО "Гостиный Двор" (арендодатель) и АКБ "СБС-Агро" заключен договор от 16.06.1997 г. N 48 купли-продажи прав аренды помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Хрустальный пер. д. 1, общей площадью 4.560 кв. м. По условиям данного договора ОАО "Гостиный Двор" обязалось заключить с АКБ "СБС-Агро" договор аренды вышеназванных помещений, а последний - оплатить право аренды путем вложения в реконструкцию 1.641.600 долларов США. Во исполнение данного договора ОАО "Гостиный Двор" и АКБ "СБС-Агро" заключили договор аренды от 01.07.1997 г. N 33/а, по условиям которого арендатор обязался произвести реконструкцию объекта аренды с последующим зачетом данных расходов в счет арендной платы. При этом 1.641.600 долларов США, которые арендатор обязался вложить в реконструкцию в счет стоимости права аренды по договору от 16.06.1997 г. N 48 не засчитываются в арендную плату. Дополнительным соглашением от 21.11.1997 г. N 1/33-А ОАО "Гостиный Двор" и АКБ "СБС-Агро" установили срок реконструкции до 01.09.1998 г. В связи с невыполнением обязательства по реконструкции дополнительным соглашением от 24.03.1999 г. N 2/33-А срок производства работ продлен до 01.09.1999 г. и за его нарушение установлена неустойка в размере 1.668.960 долларов США.

Впоследствии между ОАО "Гостиный Двор", АКБ "СБС-Агро" и ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция" заключен договор перенайма от 30.07.1999 г. N 18/АП, по условиям которого истец принял права и обязанности по договору аренды от 01.07.1997 г. N 33/А и дополнительному соглашению от 21. 11.1997 г. N 1/33-А.

В связи с невыполнением ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция" обязательства по реконструкции объекта аренды дополнительным соглашением от 12.10.1999 г. срок работ установлен до 01.09.2000 г. Дополнительным соглашением от 10.07.2001 г. N 4/33-А стороны установили, что за допущенное нарушение срока выполнения работ сумма расходов на реконструкцию, подлежащая зачету в счет арендной платы, уменьшается на неустойку в сумме 1 668 960 долларов США, предусмотренную дополнительным соглашением от 24.03.1999 г. N 2/33-а. При этом согласован новый срок реконструкции - до 01.03.2002 г., а за его нарушение неустойка в размере 0,1% годовой арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с невыполнением арендатором обязательств по реконструкции между сторонами заключено дополнительное соглашение от 27.12.2003 г. (оспариваемое соглашение). Условиями данного соглашения предусмотрено, что расходы арендатора на реконструкцию, которые согласно договору аренды засчитываются в счет арендной платы, уменьшаются на: 1.641.600 долларов США, которые арендатор обязался вложить в реконструкцию на безвозвратной основе - в счет стоимости права аренды; на неустойку за нарушение сроков работ, установленную дополнительным соглашения от 10.07.2001 г. N 4/33-А в сумме 1.668.960 долларов США; 500.000 долларов США - часть неустойки за нарушение новых сроков работ, предусмотренных дополнительным соглашением от 10.07.2001 г. N 4/33-А. С учетом изложенного в оспариваемом соглашении установлен порядок внесения ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция" арендных платежей.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда о недействительности указанного соглашения, положенными в основу обжалуемых судебных актов.

Вывод суда о несоответствии закону условия соглашения об изменении порядка вложения в реконструкцию 1.641.600 долларов США на безвозвратной основе - в счет стоимости права аренды, со ссылкой на то, что ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция" в результате перенайма не приобрело обязанности АКБ "СБС-Агро" из договора купли-продажи прав аренды от 16.06.1997 г. N 48, не основан на положениях закона и имеющихся в материалах дела доказательствах.

В соответствии со ст.ст. 391, 615 ГК РФ перемена арендатора в договоре аренды (перенайм) осуществляется с соблюдением требований об уступке и переводе долга. То есть, при перенайме осуществляется переход всего объема прав и обязанностей арендатора, вытекающего из договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ заключенный между ОАО "Гостиный Двор" и АКБ "СБС-Агро" договор купли-продажи прав аренды, являясь по своей правовой природе предварительным договором, оформляет арендные отношения сторон и не может рассматриваться самостоятельно - без учета положений договора аренды. В связи с этим, в обязанности арендатора входит не только производство реконструкции объекта аренды с зачетом соответствующих расходов в счет арендной платы и внесение арендных платежей, но и вложение в реконструкцию 1.641.600 долларов США на безвозвратной основе.

Кроме того, данная обязанность арендатора предусмотрена также п. 3.6. договорa аренды от 01.07.1997 г. N 33/а.

При таких обстоятельствах данный вывод суда первой и апелляционной инстанций противоречит названным выше нормам материального права, следовательно, ошибочен.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда о неправомерности включения в оспариваемое соглашение условия об оплате истцом неустойки в сумме 1.668.960 долларов США за нарушение установленного дополнительным соглашением от 24.03.1999 г. N 2/33-А срока производства работ до 01.09.1999 г. путем уменьшения зачитываемых в счет арендной платы расходов истца на реконструкцию.

Так, вывод суда о прекращении обязанности арендатора по оплате неустойки в связи с изменением условий обеспечиваемого данной неустойкой обязательства - дополнительным соглашением от 10.07.2001 г. N 4/33-А срок реконструкции предусмотрен до 01.03.2002 г., и установлением за его нарушение новой неустойки, не соответствует ст. 330 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом было установлено, что ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция" обязательство по реконструкции надлежащим образом не выполнило, в связи с чем у него возникла обязанность по уплате вышеназванной неустойки. Ссылки суда на прекращение данной обязанности изменением сторонами срока производства реконструкции несостоятельны, поскольку судом было установлено, что в дополнительном соглашении от 10.07.2001 г. N 4/33-А предусмотрен новый срок реконструкции, то есть новое обязательство арендатора, и новая неустойка за его нарушение. Более того, в указанном соглашении стороны подтвердили существование у ООО "Агентство "Недвижимость, Капитал, Интеграция" обязанности по уплате неустойки в сумме 1.668.960 долларов США.

Таким образом, вывод о прекращении обязанности по уплате неустойки не основан на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Не является основанием недействительности оспариваемого соглашения и вывод суда о несоответствии ст. 410 ГК РФ условия дополнительного от 10.07.2001 г. N 4/33-А об уменьшении засчитываемых в счет арендной платы расходов арендатора на реконструкцию на сумму вышеназванной неустойки, со ссылкой на то, что обязанность арендодателя по зачету указанных расходов на 10.07.2001 г. еще не возникла.

Согласно оспариваемому соглашению истец приступил к использованию помещения, в связи с чем у арендодателя возникла обязанность по зачету понесенных истцом расходов на реконструкцию. Следовательно, условие оспариваемого соглашения об оплате арендатором неустойки путем уменьшения зачитываемых в счет арендной платы расходов на реконструкцию не противоречит ст. 410 ГК РФ.

В связи с изложенным не могут быть признаны законными выводы суда о недействительности условий соглашения о порядке расчетов между сторонами.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает выводы, положенные в основу судебных актов об удовлетворении иска, не соответствующими установленным судом обстоятельствам дела и положениям закона.

При таких обстоятельствах решение от 22.12.2003 г. и постановление 20.04.2004 г. подлежат отмене, как принятые в результате неправильного применения судом ст.ст. 330, 391, 410, 615 ГК РФ.

Поскольку в материалах дела отсутствуют документальные подтверждения кабальности оспариваемой сделки и ее несоответствия положениям закона, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 22.12.2003 г., постановление от 20.04.2004 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-44950/03-13-260 отменить, в удовлетворении иска отказать.