Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по финансовому рынку от 20 апреля 2021 г. Протокол N 250/4 (седьмого созыва) на проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства) внесен депутатами Государственной Думы Н.П. Николаевым, М.В. Кузьминым, С.И. Крючеком, А.В. Якубовским (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по финансовому рынку от 20 апреля 2021 г. Протокол N 250/4
(седьмого созыва)
на проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(в части повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства)
внесен депутатами Государственной Думы Н.П. Николаевым, М.В. Кузьминым, С.И. Крючеком, А.В. Якубовским

Досье на проект федерального закона

Рассмотрев проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект), Комитет Государственной Думы по финансовому рынку (далее - Комитет) в части своего ведения сообщает следующее.

Законопроектом предлагается внести изменения, в том числе, в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) и Федеральный закон от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

В частности предусматривается:

- предоставление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) права при осуществлении завершения строительства объектов незавершенного строительства, строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, привлекать денежные средства участников долевого строительства без их размещения на счетах эскроу;

- наделение Фонда или специально созданного для этих целей Фондом юридического лица функциями технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в случае, когда завершение строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется фондом субъекта Российской Федерации с использованием средств, предоставляемых Фондом;

- в целях достоверности учета проблемных объектов уточнение основания исключения проблемных объектов, в которых есть пострадавшие граждане и по которым необходимо принятие решение о способе восстановления их прав, из единого реестра проблемных объектов;

- создание в единой информационной системе жилищного строительства личных кабинетов субъектов Российской Федерации, региональных фондов, конкурсного управляющего, а также расширить перечень информации, подлежащей размещению субъектами информации в единой информационной системе жилищного строительства;

- определение понятия "равнозначности жилого помещения или иного объекта недвижимости" которые, в случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, передается участнику строительства.

Комитет хотел бы обратить внимание на следующее.

1. Законопроектом (пункт 1 статьи 1 и подпункт "д" пункта 2 статьи 4 законопроекта) предлагается предоставить Фонду право завершать строительство и строить объектов без размещения средств новых участников долевого строительства на счетах эскроу. Указанный механизм требует уточнения в части определения объектов, на которые он может распространяться: объекты, реализуемые без использования счетов эскроу, или также объекты, реализуемые с использованием счетов эскроу.

Также считаем целесообразным непосредственно в законопроекте указать, что привлекаемые Фондом средства новых участников долевого строительства направляются на расчетный счет Фонда.

2. Законопроектом (пункт 3 статьи 1) предлагается лишить участника долевого строительства, предусмотренного действующей редакцией Федерального закона N 214-ФЗ (часть 5 статьи 8) права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства.

3. Законопроектом предлагается перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов, установленный частью 1.4 статьи 23.1 Федерального закона N 214-ФЗ, расширить за счет "устранения застройщиком оснований включения объекта в единый реестр проблемных объектов путем внесения изменений в разрешение на строительство, предусматривающее продление срока его действия, заключения со всеми участниками долевого строительства дополнительных соглашений по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, предусматривающих перенос сроков исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства" (абзац второй пункта 6 статьи 1 законопроекта).

Полагаем целесообразным установить процедуру исключения объекта из вышеназванного реестра в связи с предлагаемым законопроектом новым основанием.

4. Порядок принятия конкурсным управляющим решения об обоснованности требования участника строительства о внесении его в реестр требований участников долевого строительства (подпункт "б" пункта 2 статьи 3 законопроекта), по нашему мнению, нуждается в конкретизации, поскольку формулировка законопроекта "с учетом позиции Фонда", может допускать в правоприменительной практике различную трактовку.

5. Согласно законопроекту (абзац второй подпункта "а" пункта 2 статьи 4) "в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в случае невозможности завершения строительства объектов незавершенного строительства на земельном участке, на котором находится или должен быть построен объект строительства, Фондом может быть принято решение о финансировании мероприятий по строительству объектов на ином земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном Фонду в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством для строительства много квартирных домов и иных объектов недвижимости". Указанное положение законопроекта, в целях исключения возможной коллизии, следует соотнести с пунктом 2 части 3.3 статьи 13.1 Федерального закона N 218-ФЗ, в соответствии с которым Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по строительству в случае, если застройщик привлекал средства участников строительства, не имея прав на земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект.

6. Законопроектом определены критерии "равнозначности" жилого помещения или иного объекта недвижимости передаваемых участнику строительства в случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. В числе критериев указаны жилая площадь и количество комнат, которые должны быть не меньше жилой площади и количества комнат объекта, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (проектируемая часть 2.5 статьи 9.1 Федерального закона N 218-ФЗ). По нашему мнению, предлагаемый набор критериев является неполным, поскольку существенное значение, оказывающее влияние на рыночную стоимость объекта, часто имеет место расположения объекта. Таким образом, данная норма не отвечает интересам участников долевого строительства.

В аналогичном уточнении нуждается предусмотренный подпунктом "а" пункта 8 статьи 4 законопроекта момент возникновения ограничений использования земельного участка, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства, в связи с его расположением в границах зон с особыми условиями использования территорий и (или) наличия ограничений использования объектов незавершенного строительства, при которых Фонду для строительства может быть предоставлен иной земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в безвозмездное пользование.

Полагаем, что при условии выдачи уполномоченным органом исполнительной власти в установленном порядке застройщику разрешения на строительство указанные ситуации должны быть урегулированы с соблюдением прав участников долевого строительства и предоставлением равнозначного помещения не только по площади/количеству комнат, но и по стоимости.

Учитывая изложенное, Комитет Государственной Думы по финансовому рынку полагает, что проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" нуждается в существенной доработке.

Председатель Комитета

А.Г. Аксаков