Вопрос: Обязаны ли регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей физические лица, сдающие в аренду жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности? (официальный сайт МНС РФ, раздел "Наша консультация", август 2004 г.)

Обязаны ли регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей физические лица, сдающие в аренду жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности?

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, как следует из норм гражданского законодательства, единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им право на передачу внаем (аренду) жилых помещений, является наличие права собственности на такие помещения. Иных условий, соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванных прав, гражданским законодательством не установлено.

В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 ГК РФ.

Статьей 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

С 1 января 2003 года введен в действие принятый Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001 г. N 454-ст Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.

Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

Исходя из вышеизложенного, передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, в связи с чем не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, т.е. договорам гражданско-правового характера, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по ставке 13 процентов у налоговых резидентов Российской Федерации и по ставке 30 процентов - у физических лиц, не являющихся резидентами Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 226 Кодекса определено, что исчисление и уплата налога в соответствии с указанной статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 главы 23 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Следовательно, при выплате доходов физическим лицам - собственникам жилья по договорам аренды организация, являющаяся налоговым агентом, обязана удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате согласно пункту 4 статьи 226 Кодекса.

При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата налога производится в соответствии со статьей 228 Кодекса. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить, подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога на доходы в порядке, установленном статьей 225 Кодекса.

Вместе с тем, в случае, если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир или многоквартирный дом и использует эти жилые помещения для предоставления услуг по краткосрочному проживанию, то есть в качестве гостиниц, то доходы, полученные от оказания таких услуг, следует рассматривать в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности, код классификации которой 55.1 "Деятельность гостиниц" предусмотрен в ОКВЭД в подразделе "Н".

Следовательно, в таком случае собственник жилых помещений осуществляет предпринимательскую деятельность, требующую государственной регистрации и постановки на налоговый учет в качестве индивидуального предпринимателя.

24 августа 2004 г.