Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2004 г. N КГ-А40/8417-04 Договором аренды земельного участка могут быть установлены, наряду с основаниями, указанными в ГК РФ, другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 сентября 2004 г. N КГ-А40/8417-04
(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) "КС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московскому земельному комитету (Москомзем) о признании недействительным (ничтожным) п. 6.1 абзац 7 договора аренды земельного участка от 28.02.2002 N М-09-020673, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка арендодателем в случае отмены распорядительного акта, на основании которого был заключен договор аренды.

Иск заявлен на основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 450, ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 14.05.2004 иск удовлетворен. Абзац 7 п. 6.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2002 N М-09-020673, предусматривающий возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка в случае отмены распорядительного акта, на основании которого был заключен договор аренды, признан недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд исходил из того, что оспариваемое условие договора противоречит требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2004 решение суда от 14.05.2004 отменено, в иске отказано. При этом суд апелляционной инстанции указал на неправильное толкование судом первой инстанции п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и сделал вывод о соответствии оспариваемого пункта договора действующему законодательству (ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

На принятое постановление ОАО "КС" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене, как несоответствующего нормам материального и процессуального права, и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "НПП "Радий" возражает против доводов заявителя.

Ответчиком отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Истец явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.

Выслушав мнение ответчика, обсудив заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции не нашел оснований, предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его удовлетворения.

Представители Москомзема и ОАО "НПП "Радий" возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей Москомзема и ОАО "НПП "Радий", обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком в соответствии с распоряжением Префекта САО г. Москвы от 14.02.2002 N 115-р МКЗ "Об установлении ОАО "КС" права пользования земельными участками во вл. 28 корп. 4 по ул. Часовой" 28.02.2002 заключен договор N М-09-020673 аренды земельного участка площадью 2.100 кв.м. имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Часовая, вл. 28, корп. 4, для эксплуатации здания в административно-производственных целях.

При заключении договора, в п. 6.1 абзац 7 стороны предусмотрели, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке, в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

Материалами дела установлено, что распоряжением Префекта САО г. Москвы N 62-р МКЗ от 12.02.2003 распоряжение N 115-р МКЗ от 14.02.2002, на основании которого заключен договор аренды N М-09-020673, признано утратившим силу.

В связи с отменой распоряжения N 115-р МКЗ от 14.02.2002 Москомзем обратился в суд с иском о расторжении договора аренды N М-09-020673 от 28.02.2002 на основании п. 6.1 абзаца 7 данного договора. ОАО "КС" предъявило настоящий иск, оспаривая действительность абзаца 7 п. 6.1 договора, и ссылаясь на несоответствие его положениям ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из несоответствия оспариваемого условия договора п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой основанием для расторжения договора аренды земельного участка являются существенные нарушения договора арендатором, тогда как признание утратившим силу распорядительного акта, на основании которого заключен договор аренды, не является по существу нарушением арендатором условий договора.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, признал выводы суда первой инстанции не соответствующими закону в связи со следующим.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условиях договора.

Аналогичные положения содержит п.п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Статьей 619 также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены, наряду с основаниями, указанными в п.п. 1-4 данной статьи, другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

С учетом названных норм закона, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о неправильном, противоречащем принципам равенства участников гражданского оборота и свободы договора толкованиям судом первой инстанции п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, как исключающего возможность расторжения договора аренды земли по какому-либо иному основанию, кроме существенного нарушения его условий.

Делая данный вывод, суд апелляционной инстанции исходил также из того, что предоставление земельного участка площадью 2.100 кв.м., являющегося проездом к зданию, принадлежащему истцу на праве собственности, со стороны Амбулаторного проезда, в обязательном порядке законодательством не предусмотрено.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации истцу предоставлен в пользование земельный участок площадью 17.900 кв.м. по договору аренды от 28.02.2002 N М-09-020671 для эксплуатации здания, принадлежащего истцу на праве собственности, в административно-производственных целях и имеющий проезд к зданию со стороны Часовой улицы.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что, включая спорный пункт в договор, ответчик действовал в соответствии с действующим законодательством и без включения в договор N М-09-020673 спорного пункта - 6.1 абзаца 7 - договор не был бы заключен.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной в силу ничтожности является сделка (или часть ее), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Суд апелляционной инстанции не установил несоответствия п. 6.1 абзаца 7 действующему законодательству и принял правильный судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции соответствующими материалам дела и закону.

Оснований для отмены принятого постановления, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на переоценку выводов суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 27.07.2004 апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-39264/03-20-181 - оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "КС" - без удовлетворения.