Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 июля 2014 г. N Ф10-1863/14 по делу N А35-5177/2012

г. Калуга

04 июля 2014 г.

Дело N А35-5177/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 30.06.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.07.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: при участии в заседании:	Гриднева А.Н. Нарусова М.М. Солодовой Л.В. А.Н.Малиновской
от истца: Закрытого акционерного общества "Тандер" от ответчика: Михайленко Андрея Ивановича от третьего лица: Общества с ограниченной ответственностью "Кант" Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска	Представителя Строевой А.М. по доверенности N 2-4/314 от 11.06.2014 (сроком 1 год); Представителя Сауткина П.Е. по доверенности от 25.01.2014( сроком 3 года) представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом; представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Закрытого акционерного общества "Тандер", г. Курск, на решение арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А35-5177/2012

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец, ЗАО "Тандер") обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу (далее - ответчик, ИП Михайленко А.И.) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 988 169 руб. 32 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 46 284 руб. 40 коп. ( с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда Курской области от 17.09.2012 дело N А35-5177/2012 было объединено с делом N А35-6427/2012 (по исковому заявлению ИП Михайленко А.И. к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011. по постоянной части арендной платы за февраль - апрель 2012 года в сумме 172 352 руб. 42 коп., по переменной части арендной платы за январь - февраль 2012 года в сумме 48 268 руб. 54 коп. и неустойки в сумме 6 683 руб. 91 коп) в одно производство, которому был присвоен номер А35-5177/2012.

После уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ИП Михайленко А.И. просил суд взыскать с ЗАО "Тандер" задолженность по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 по постоянной части арендной платы за февраль - май 2012 года в сумме 186 532 руб. 58 коп. и неустойку в сумме 89 355 руб. 85 коп., всего в сумме 275 888 руб. 43 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 в удовлетворении исковых требований ЗАО "Тандер" к ИП Михайленко А.И. о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 988 169 руб. 32 коп. отказано, в удовлетворении исковых требований ИП Михайленко А.И. к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 186532 руб. 58 коп. и неустойки по арендной плате в сумме 89355 руб. 85 коп., всего в сумме 275888 руб. 43 коп. также отказано.

От ИП Михайленко А.И. в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство об отказе от исковых требований к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 производство по делу в части взыскания с ЗАО "Тандер" задолженности по арендной плате и неустойки прекращено, в остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 оставлено без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда (в неотмененной судом апелляционной инстанции части) и постановления суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установленго судебными инстанциями, разрешившими спор, между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, согласно которому арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект": - нежилые помещения N N 1-17, 19-28, 31, 35, 2а, 7а, общей площадью - 412,2 кв.м., а там числе торговая площадь - 286,2 кв.м., расположенные на парном этаже в части помещения I в двухэтажном здании литер "Б", находящемся по адресу: Курская область, г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В", согласно поэтажному плану (Приложение N1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующей законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью.

В пункте 1.5. договора указано, что арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения учредителя ООО фирма "НТВ-К" от 06.12.2005 N 5, брачного договора от 08.12.2005 удостоверен нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области Сердюковой О. А. от 08.12.2005 реестровый N 1-3931, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ N 372836, выданным 30.12.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2005 сделана запись регистрации N 46-46-01/051/2005-684.С указанным свидетельством о государственной регистрации права арендатор ознакомлен.

Согласно пункту 1.6. договора арендодатель гарантирует, что недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, на момент подписания настоящего договора не заложено, не подарено, свободно от долгов, не подлежит удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоит и свободно от любых прав третьих лиц и иных обременении, не оговоренных в настоящем договоре.

Согласно пункту 3.1.6 арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке.

При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет осуществить согласование проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке, возмещение расходов на согласование арендодателем реконструкции определяется сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (пункт 2.1.8).

В акте приема-передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы-отопления, водоснабжения, освещения и т.д., показания приборов учета, количество передаваемых арендатору телефонных линий и их номера, состав передаваемой арендатору документации на объект, технические характеристики энергопринимающего оборудования, величина его максимальной мощности.

В пункте 5.1. договора установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной паты;

- переменной части арендной платы.

С даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества до "30" июня 2011 года постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб., без НДС.

В дальнейшем постоянная часть арендной платы составляет 83 334 руб., без НДС, в месяц. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. (пункт 5.2.1. договора).

Пунктом 5.3.1. договора установлено, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, газа, услуг телефонной связи, увеличенной на 6,38%.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно соглашением сторон путем подписания акта согласования переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий счетов-фактур, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя (пункт 5.3.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора настоящий договор заключен сроком на 5 лет. При этом каждая из сторон обязана предоставить все необходимые документы для государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Арендодатель обязуется в течение 1 (одного) месяца с момента заключения сторонами настоящего договора самостоятельно и за свой счет получить и предоставить арендатору кадастровый паспорт на сдаваемые в аренду помещения в соответствии с пунктом 1.1. настоящего договора.

20.06.2011 арендодатель по передаточному акту передал арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, техническое состояние объекта на момент его передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется.

20.06.2011 ЗАО "Тандер" именуемый ("заказчик") и ООО "Сатурн" именуемый ("подрядчик") заключили договор N КурФ-2/291/11 подряда на ремонт.

Подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок выполнить работы на объекте, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1.).

Работы по капитальному ремонту, подлежащие выполнению подрядчиком а соответствии с условиями настоящего договора (Сметой на производство работ), а также устранение недостатков работ в период гарантийного срока. Объектом работ по настоящему договору является помещение магазина, в отношении которого осуществляются работы, предусмотренные настоящим договором, указанные в смете. Адрес помещения: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в. (пункт 1.2.)

Работы по настоящему договору могут быть выполнены с использованием материалов подрядчика или приобретаемых подрядчиком, или с использованием материалов заказчика или приобретаемые Заказчиком. В случае отсутствия соответствующего соглашения или фактов и документов, свидетельствующих о том, что материалы или их часть будет предоставлена или приобретена Заказчикам, считается, что работы выполняются из материалов Подрядчика.

Общий срок окончания работ и сдачи объекта устанавливается 27.07.2011 (пункт 6.2. договора).

Стороны договора подряда установили, что стоимость работ по объекту составила: капитальный ремонт - на сумму 2 870 396 руб. 80 коп., в т.ч. НДС (18%) - 437 857 руб. 14 коп.

Письмом от 21.06.2013 исх.N 753 ЗАО "Тандер" просило ИП Михайленко А.И., в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, согласовать проведение ремонтных работ согласно приложенной смете на ремонтно-строительные работы, которые были согласованы.

12.08.2011 договор аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 был подан на регистрацию в Управление Росреестра по Курской области. Однако, государственная регистрация данного договора была приостановлена, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Курской области по делу N А35-765/2011 от 07.07.2011 запрещено совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества в здании литер Б, а именно: помещения N N 7, 8, 9, 10, 21, 22, 31, 129 - 1 этаж, N 7 - 2 этаж. На основании определения в раздел Единого государственного реестра прав, открытый на Объект, внесена запись о прочих ограничениях (обременениях).

03.03.2012 имущество, переданное по договору аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, было возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

11.03.2011 исх.N 190 ЗАО "Тандер" обратилось в адрес ИП Михайленко А.И. с требованием о возврате стоимости неотделимых улучшений в размере 2656880 руб. 31 коп., произведенных в арендуемых помещениях.

Так как ЗАО "Тандер" полагало, что договор аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 будет долгосрочным и пройдет государственную регистрацию в Росреестре по Курской области, произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения на общую сумму 2656880 руб. 31 коп.

Полагая, что неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом помещении, являются неосновательным обогащением ответчика, ЗАО "Тандер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно указали и руководствовались следующим.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, сроком на 5 (пять) лет (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 8.1 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 незаключенным. Вывод суда первой инстанции о том, что сторонами был заключен долгосрочный договор аренды, сделан без буквального толкования условий договора, как того требует статья 431 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в рамках настоящего дела правоотношения между ЗАО "Тандер" и ИП Михайленко А.И. урегулированы договором аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 (глава 34 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий:

- арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений;

- проведенные им работы относятся к капитальному ремонту;

- арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

В данном случае стороны, заключая договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012, в пунктах 2.1.7, 3.1.5, предусмотрели, что арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора. В случае инициативы арендатора в отношении проведения капитального ремонта, иных строительных работ на объекте, соответствующие расходы возлагаются на арендатора.

Пунктом 3.1.6 договора установлено, что арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке. При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Таким образом, условиями договора аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества, срок проведения капитального ремонта не установлен.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2012 к указанному договору (пункт 4.3 договора), ИП Михайленко А.И. передал, а ЗАО "Тандер" приняло во временное владение и пользование нежилые помещения N N 1-17, 19-28, 31,35,2а,7а, общей площадью - 412,2 кв.м., расположенные на первом этаже в части помещения "1" в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г.Курск, пр-т Кулакова, д.1 "В". Согласно пункту 2 акта "техническое состояние объекта на момент передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется". Указанный акт был составлен с участием представителей арендодателя и арендатора, а также подписан ими без замечаний и возражений.

Доказательств того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).

Также, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих факт его обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы, либо последний одобрил производство указанных работ после их осуществления.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление им действий, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также доказательств неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, ЗАО "Тандер" в нарушение пункта 6.4 договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И. арендуемые помещения в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д.1 "В", о чем составлен акт, в котором указано на отсутствие помещения: N N 1-9; 11-17; 21-28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012 также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы системы отопления; пожарно-охранная сигнализация (с блоком управления); двери - 12 шт.; решетки металлические - 8 шт.; подвесной потолок на площади 1,2x1,2-м. и 1,2х1,8-м.; металлический люк в подвал; светильники; мойка; раковина; водонагреватель, а также поврежден дебаркадер и облицовка фасада.

Возражая относительного заявленного иска, ответчик указывал на то, что ЗАО "Тандер" не производил улучшения имущества ИП Михайленко А.И., а демонтированные конструктивные элементы и оборудование помещения являются обязательными для эксплуатации помещения и их демонтаж без нанесения вреда помещению невозможен. Кроме того, как пояснял ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ИП Михайленко А.И. не давал согласия на улучшение имущества, а он давал согласие ЗАО "Тандер" на производство работ (перепланировку) в помещении, связанным с приведением его (исключительно по желанию и инициативе ЗАО "Тандер") под собственные нужды - осуществление розничной торговли товарами.

Для разрешения данных вопросов судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Эксперт".

По результатам судебной экспертизы, в материалы дела было представлено заключение эксперта (судебная строительно-техническая экспертиза) N 24/13 от 07.06.2013, согласно выводам которого:

- отсутствие конструктивных элементов и оборудования: радиаторы отопления, входные (тамбурные) двери, двери между внутренними помещениями, оконные решетки, металлический люк в подвал, отсутствующие (разрушенные) участки подвесного потолка, демонтированные раковина, система приточно-вытяжной вентиляции, система освещения, противоречит обязательным к исполнению требованиям СНиП31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", следовательно наличие этих конструктивных элементов являются обязательными и их демонтаж; без нанесения вреда помещению невозможен;

- работы, выполненные ЗАО "Тандер" в арендованном помещении на 03.03.2012 года нельзя считать улучшениями его характеристик, т.к. на момент его передачи ЗАО "Тандер" оно находилось в удовлетворительном, рабочем состоянии и не требовало текущего и капитального ремонтов. Работы по капитальному ремонту выполнялись исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер";

- в результате проведения работ по капитальному ремонту арендованного ЗАО "Тандер" помещения, улучшений характеристик арендованного помещения не произошло. Все работы выполнялись с целью придания арендованному помещению легко узнаваемого фирменного стиля, внешнего вида и оформления, характерного для всех магазинов "Магнит" и предназначены исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер"";

- определить числовое значение сметной стоимости конструктивных элементов (отделимых улучшений) с учётом нормального износа на 03.03.2012 не представляется возможным, в связи с проведением в помещении восстановительного ремонта, перепланировок и переустройства.

Арбитражный суд первой инстанции, оценил данное экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу, принял во внимание ее результаты.

Указанное экспертное заключение не оспорено, доказательств несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства, истцом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представлено, выводы эксперта не опровергнуты. Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, не заявлялось.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что произведенные ЗАО "Тандер" строительно-монтажные работы по демонтажу перегородок, устройству новых проектируемых перегородок, по устройству новых дверей и окон, монтажу системы отопления и вентиляции, электрооборудования, водопровода и канализации соответствуют понятию капитального ремонта.

Конкретные результаты выполненных ЗАО "Тандер" работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества истцом не названы. Доказательств того, что ЗАО "Тандер" проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено, как и не предоставлено доказательств согласования с ответчиком стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению.

Обстоятельств, объективно подтверждающих наличие договоренностей арендатора с арендодателем о необходимости выполнения конкретных строительно-монтажных работ на объекте, оплаты этих работ после их окончания, равно как и документов, свидетельствующих о том, что спорные работы не момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчиком, в ходе рассмотрения дела судами не установлено. Не представил истец и доказательства, подтверждающие необходимость произведенных улучшений арендованного имущества и минимальность затрат на указанные улучшения, т.е. соблюдения им принципов добросовестности и разумности.

Более того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается заключением экспертов, истец производил ремонтные работы в собственных коммерческих целях для осуществления своей уставной деятельности, а не в интересах собственника помещений, следовательно, риск негативных последствий лежит на нем.

Письмо исх. N 753 от 21.06.2011 не является доказательством получения согласия арендодателя на производство капитального ремонта за счет ИП Михайленко А.И.

При этом довод истца о том, что ИП Михайленко А.И., согласовывая указанным письмом проведение ремонтных работ, выразил свою волю и осознание того, что ЗАО "Тандер" производит значительные улучшения его имущества, отклонен судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном понимании положений статей 612, 616 ГК РФ и условий договора аренды. О необходимости применения пункта 7.5. договора стороны не ссылались.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Таким образом, обратившийся с таким иском, истец должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; согласование каждой позиции выполненных работ из общего объема произведенных неотделимых улучшений, а также стоимость этих работ в установленном порядке с арендодателем; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Условиями договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений помещения не предусмотрена, напротив пунктом 4.5 договора установлено, что по окончании срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя.

Истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих наличие у ответчика неосновательного обогащения в форме сбережения денежных средств.

Истцом так же не представлено доказательств, что нежилые помещения в период действия договора аренды использовались ответчиком для собственных нужд и ответчик имел интерес в производстве ремонтных работ на заявленную истцом сумму.

Доказательств наличия для ответчика потребительской ценности, произведенных истцом работ, материалы дела не содержат.

Не соответствует фактическим обстоятельствам дела довод истца о том, что на момент передачи объекта аренды помещения не было обеспечено теплом и водой.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Суд апелляционной инстанции правомерно прекратил производство по делу в части встречного иска, отказ от которого им был принят (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ) и отменил в этой части судебное решение на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А35-5177/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Солодова