Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 августа 2014 г. N Ф10-2661/14 по делу N А09-7104/2013

г.Калуга

05 августа 2014 г.

Дело N А09-7104/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 04.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 05.08.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Киселевой О.В. Маненкова А.Н. Солодовой Л.В.
от истца Индивидуальный предприниматель Еськов Владимир Александрович от ответчика Муниципальное унитарное предприятие "Жилищное хозяйство" Советского района Брянской области от третьих лиц Брянская городская администрация Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации Брянский городской Совет народных депутатов Управление Росреестра по Брянской области	Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще Введенской И.А. - заместителя начальника правового управления (дов. N 1/06-2087и от 02.12.2013 до 31.12.2014) Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района города Брянска, г.Брянск, и Брянской городской администрации, г.Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 по делу N А09-7104/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Еськов Владимир Александрович, г.Брянск (ОГРНИП 304325015500123) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство" Советского района города Брянска, г.Брянск (ОГРН 1023202737150) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, ул.Емлютина, д.38, общей площадью 82,6 кв.м., этаж подвальный, номер на поэтажном плане II, кадастровый (условный) N 32-32-01/076/2012-521, на основании договора купли-продажи от 30.06.2013 N 33, заключенного между ИП Еськовым В.А. и МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска. (делу присвоен N А09-7104/2013).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Брянской области, Брянская городская администрация, Брянский городской Совет народных депутатов, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

В свою очередь, МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к ИП Еськову В.А. о признании недействительным договора купли-продажи N 33 муниципального нежилого помещения города Брянска субъектам малого и среднего предпринимательства от 30.06.2013 в части раздела 2 - Порядок расчётов (делу присвоен N А09-7973/2013).

В ходе рассмотрения третье лицо - Брянская городская администрация заявила ходатайство о вступлении в дело N А09-7973/2013 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора; просила признать договор купли-продажи от 30.06.2013 N 33, заключенный между МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска и ИП Еськовым В.А., недействительным.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Брянская городская администрация.

Определением суда от 12.11.2013 дела N А09-7104/2013 и N А09-7973/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А09-7104/2013.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.03.2014 (судья Блакитный Д.А.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 (судьи Еремичева Н.В., Мордасов Е.В., Федин К.А.) исковые требования ИП Еськова В.А. удовлетворены, в удовлетворении требований МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска и Брянской городской администрации отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, МУП "Жилищное хозяйство" Советского района города Брянска обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, кроме того с кассационной жалобой обратилась Брянская городская администрация, в которой также просит принятые по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель Брянской городской администрации поддержала доводы кассационных жалоб по изложенным в них мотивам.

Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителя третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска на основании решения Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва от 26.06.2013 N 1005, принятого в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", было разрешено осуществить возмездное отчуждение объекта муниципального недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права от 10.12.2012 32-АЖ N 219900) - нежилого помещения общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, ул.Емлютина, д.38, арендуемого ИП Еськовым В.А.

Стоимость данного имущества была определена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и согласно отчету, выполненному независимым оценщиком ООО "Городской Информационно-земельный Центр" по заказу МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска по состоянию на 30.06.2013 N 014/0613ЮЦ по оценке имущества в составе нежилого помещения (подвальный этаж), общей площадью 82,6 кв.м., составила 1 322 000 руб. 00 коп.

30.06.2013 МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска (продавец) и ИП Еськов В.А. (покупатель), действующие на основании решения Брянского городского Совета народных депутатов от 26.06.2013 N 1005, заключили договор N 33 купли-продажи нежилого помещения города Брянска субъектам малого и среднего предпринимательства, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил муниципальное нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 82,6 кв.м., этаж подвальный, номера на поэтажном плане II, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, г.Брянск, ул.Емлютина, д.38, кадастровый (или условный) N 32-32-010/076/2012-521.

В соответствии с п.1.3 договора оценочная стоимость объекта составила 1 322 000 руб. 00 коп. (в том числе НДС 18%) согласно отчёту N 014/0613ЮЦ по оценке имущества в составе нежилого помещения (подвальный этаж), общей площадью 82,6 кв.м., выполненному независимым оценщиком ООО "Городской Информационно-земельный Центр" по состоянию на 30.06.2013 по оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Емлютина, д.38.

В силу пунктов 2.1, 2.2, 2.4 договора продавец продал, а покупатель купил объект за 1 322 000 руб. 00 коп (в том числе НДС 18%).

Оплата осуществляется в рассрочку. Срок рассрочки не может превышать трех лет. При оплате объекта в рассрочку покупатель оплачивает 50% от полной стоимости объекта в течение 20 дней с момента заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на указанный счет.

30.06.2013 объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи.

26.07.2013 для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества уполномоченные представители продавца и покупателя передали документы в Управление Росреестра по Брянской области.

Сообщением от 06.09.2013 N 01/064/2013-300,301 Управление Росреестра по Брянской области уведомило стороны об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности, регистрации ипотеки в силу закона на нежилое помещение, расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, ул.Емлютина, д.38, документы на которую были представлены представителями продавца и покупателя.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило обращение представителя продавца с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации на нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу.

Ссылаясь на то, что действия МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска, заключающиеся в отказе от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 30.06.2013 N 33 спорного муниципального нежилого помещения являются незаконными и противоречат действующему гражданскому законодательству, которое не допускает односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств, ИП Еськов В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска ссылаясь на то, что в момент заключения договора купли-продажи N 33 муниципального нежилого помещения города Брянска субъектам малого и среднего предпринимательства от 30.06.2013 в части раздела 2 продавец существенно заблуждался в отношении оценки, проведенной ООО "Городской информационно-земельный центр" в части определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения и что продажа объекта недвижимого имущества по цене 1 322 000 руб. (с учетом НДС) вместо 4 962 000 руб. (с учетом НДС) (отчёт N 13-191-099-094 об определении рыночной стоимости спорного помещения, выполненного ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга") приведет к недополучению предприятием значительной суммы в размере 3 640 000 руб. обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования ИП Еськова В.А. и отказывая в удовлетворении иска МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с абз.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ч.3 ст.9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

В силу п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно ст.2 вышеуказанного Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом.

Исходя из положений данных норм, основанием для удовлетворения такого иска является установление нарушения прав истца и факта уклонения продавца от государственной регистрации права собственности.

В п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из материалов дела следует, что на основании решения от 26.06.2013 N 1005 Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва 30.06.2013 между МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска (продавец) и ИП Еськовым В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 33 муниципального нежилого помещения, общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Емлютина, д.38 за 1 322 000 руб.

Стоимость арендуемого имущества определена на основании отчета N 014/0613ЮЦ по состоянию на 30.06.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Все существенные условия договора купли-продажи от 30.03.2013 N 33 согласованы сторонами при его заключении. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась.

30.06.2013 объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи.

26.07.2013 стороны договора передали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.

Поскольку материалами дела подтверждено, что общество получило по акту приема-передачи спорное имущество, а предприятие уклоняется от государственной регистрации перехода права и права собственности, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ИП Еськова В.А.

В свою очередь, МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска и Брянская городская администрация фактически оспаривают рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи от 30.06.2013 N 33.

При этом, в абз.6 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В связи с чем, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали на то, что вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже недвижимого имущества.

Доказательств наличия спора о цене выкупаемого имущества, переданного на рассмотрение в суд, в материалы дела представлено не было.

Материалами дела подтверждается, что покупатель подписал договор купли- продажи без разногласий, в том числе по условию о цене объекта.

Согласно абз.4 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения, после заключения договора по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска и Брянской городской администрации, в связи с отсутствием оснований для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре.

Доводы МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска о том, что в момент заключения договора купли-продажи N 33 продавец, в лице МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска заблуждался в отношении обстоятельств, которые он упомянул в разделе 2 - Порядок расчетов договора купли-продажи N 33, продавая нежилое помещение по цене 1 322 000 руб. (с учетом НДС) и, что занижение выкупной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения влечет за собой не только нарушение норм действующего федерального законодательства Российской Федерации и требований эффективного его использования как основной цели закрепления муниципального имущества, но и ущерб муниципальному образованию город Брянск в лице Брянской городской администрации в части недополучения в бюджет денежных средств, обосновано отклонены судами обеих инстанций, в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п.1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2 ст.178 ГК РФ).

Судебными инстанциями обоснованно указано на то, что МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска не могло заблуждаться относительно природы сделки, осознавало, что совершает продажу недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, понимало назначение продаваемого им имущества, в договоре указало цену, определенную независимым оценщиком ООО "Городской Информационно-земельный Центр". При этом выбор независимого оценщика и заключение с ним договора на выполнение оценки осуществляло МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска.

Ответчик, будучи коммерческой организацией, является профессиональным участником экономического оборота, и неразумность или недобросовестность действий (бездействия) прежнего руководства предприятия может быть основанием для возмещения виновными лицами убытков организации, но не основанием для признания сделки недействительной.

Кроме того, суды обеих инстанций верно приняли во внимание п.3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в котором указано на возможность признания сделки недействительной в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, если только установлена обязательность величины оценки для заключения сделки, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Иные доводы кассаторов не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 20.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2014 по делу N А09-7104/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

О.В. Киселева

Судьи

А.Н. Маненков Л.В. Солодова