Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 сентября 2014 г. N Ф10-3041/14 по делу N А09-9310/2013

г. Калуга

10 сентября 2014 г.

Дело N А09-9310/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "03" сентября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "10" сентября 2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	А.Н. Маненкова,
судей	Л.В. Леоновой,
	Л.В. Солодовой,
при участии в заседании:
от истца: Государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация"	Куликовой Е.А. - представителя по доверенности от 13.02.2014 б/н;
от ответчика: Открытого акционерного общества "Инвентор"	Афанасенкова Е.В. - представителя по доверенности от 14.04.2014 б/н;
от третьих лиц: Управления имущественных отношений Брянской области Индивидуального предпринимателя Алексеенкова Александра Викторовича Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии	Семиленковой Е.В. - представителя по доверенности от 09.06.2014 N 01-7488); представители не явились третьи лица о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация", г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.03.2014 (судья Назаров А.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 (судьи Каструба М.В., Волкова Ю.А., Рыжова Е.В.) по делу N А09-9310/2013,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие "Брянскоблстройэксплуатация" (далее - ГУП "Брянскоблстройэксплуатация", истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Инвентор" (далее - ОАО "Инвентор", ответчик) о признании договора на аренду областного недвижимого имущества от 11.10.2012 N 46, подписанного между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" и ОАО "Инвентор", незаключенным; о признании незаключенным договора субаренды нежилого помещения от 15.10.2012 N 26, подписанного между ОАО "Инвентор" и ИП Алексеенковым А.В.; о признании незаключенными также всех договоров субаренды, подписанных между ИП Алексеенковым А.В. с третьими лицами в отношении административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д. 88; о взыскании с ОАО "Инвентор" в пользу ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" сумму неосновательного обогащения в размере 191 214 рублей 92 копеек, а также все судебных расходов; об обязании ОАО "Инвентор" восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями N 10 и N 11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями N4 и N5 административного здания, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д.88, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда; об обязании ОАО "Инвентор" освободить спорное административное здание от третьих лиц и передать его по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В свою очередь ОАО "Инвентор" обратилось с встречными исковыми требованиями к Управлению имущественный отношений Брянской области, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" о признании договора на аренду областного недвижимого имущества N 46 от 11.10.2012 заключенным и подлежащим регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены индивидуальный предприниматель Алексеенков Александр Викторович, Управление имущественных отношений Брянской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.03.2014 по делу N А09-9310/2013 исковые требования ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" удовлетворены в части. Суд обязал ОАО "Инвентор" восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями N 10 и N 11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями N 4 и N 5 административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования ОАО "Инвентор" удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 решение оставлено без изменений.

Не согласившись с принятыми судебными актами, считая выводы судов не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Брянской области от 04.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А09-9310/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" в полном объеме, отказав в удовлетворении встречных исковых требований ОАО "Инвентор".

ОАО "Инвентор" в представленном отзыве указало на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, отсутствие оснований для их отмены и удовлетворения поданной кассационной жалобы.

Третьи лица: Индивидуальный предприниматель Алексеенков Александр Викторович и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения сведений на сайте Арбитражного суда Центрального округа, явку своих представителя в судебное заседание не обеспечили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных третьих лиц в порядке статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представителем ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к кассационной жалобе.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов судов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражное процессуальное законодательство не предоставляет суду кассационной инстанции полномочий по приобщению к материалам дела, исследованию и оценке новых доказательств и не предусматривает возможность переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленного ходатайства судом кассационной инстанции отказано, поскольку в соответствии со ст. 286 АПК РФ принятие дополнительных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" на праве хозяйственного ведения принадлежит объект недвижимости - административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д.88 (т.1 л.д.41).

Письмом 21.03.2012 ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" обратилось в Управление имущественных отношений Брянской области, в котором просило согласовать заключение договоров долгосрочной аренды областного недвижимого имущества, заключаемых путем проведения торгов в форме открытого аукциона, сроком на 5 лет на административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д. 88.

Управление имущественных отношений Брянской области письмом N 07-4940 от 29.03.2012 дало согласие на проведение аукциона с целью заключения договора аренды на срок 5 лет в отношении административного здания площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88, находящегося на балансе ГУП "Брянскоблстройэксплуатация".

15.05.2012 состоялся открытый аукцион, по результатам которого между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" (арендодатель) и Самощенко Д.Е. (арендатор) заключен договор аренды N 25 от 19.07.2012 в отношении административного здания площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88.

Впоследствии 01.08.2012 между Самощенко Д.Е. и ОАО "Инвентор" (субарендатор) заключен договор субаренды указанного здания.

22.08.2012 Самощенко Д.Е. направил в адрес ОАО "Инвентор" предложение уступить все права и обязанности по договору аренды N 25 от 19.07.2012.

Между Самощенко Д.Е. (арендатор) и ОАО "Инвентор" (субарендатор) подписано соглашение, по условиям которого арендатор уступает все свои права и обязанности по договору аренды N 25 от 19.07.2012 в отношении административного здания площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88. 27.08.2012 Самощенко Д.Е. направил в адрес ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" заявление о расторжении договора аренды N 25 от 19.07.2012, а также просил перезаключить договор аренды с ОАО "Инвентор", являющимся субарендатором указанного здания.

Между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" (арендодатель) и ОАО "Инвентор" (арендатор) подписан договор N 46 от 11.10.2012 на аренду областного недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель с согласия собственника - Управления имущественных отношений Брянской области сдает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, для использования под офис, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Согласно п. 1.2. договора срок аренды установлен сторонами с 01.09.2012 по 30.06.2017. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Стороны также согласовали, что с момента подписания договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания.

Ссылаясь на то, что договор аренды N 46 от 11.10.2012 подписан без проведения процедуры торгов, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, переданное в аренду имущество используется с нарушением условий договора, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, полагая, что арендодатель - ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" фактически уклоняется от совершения необходимых действий для государственной регистрации договора аренды N 46 от 11.10.2012, ОАО "Инвентор" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора заключенным и обязании осуществить его государственную регистрацию.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении первоначально заявленных исковых требований, полностью удовлетворив встречные исковые требования, исходя из следующего.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 618 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона N 135-ФЗ) заключение договора аренды в отношении спорного административного здания возможно только по результатам проведения торгов.

Из материалов дела следует, что административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, первоначально было передано в аренду по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона.

Согласно разъяснениям ФАС РФ от 01.11.2011 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденным Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010, заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.

Установив, что спорный договор заключен с согласия арендодателя и с разрешения представителя собственника имущества, порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение нового договора аренды произведено не было, сделка перенайма заключена в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договора аренды остались неизменны, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что в ОАО "Инвентор" имело право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.08.2012, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 25 от 19.07.2012.

Из материалов дела следует, что по договору аренды N 46 от 11.10.2012 ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" передало имущество в пользование, а ОАО "Инвентор" приняло его без каких-либо замечаний, соглашение по всем существенным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, изложенных в п.14 и п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды обеих инстанций правомерно указали на отсутствие оснований для признания спорного договора аренды незаключенным.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды

Согласно пп. 16 п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов.

Согласно пункта 1.7. договора аренды N 46 от 11.10.2012, арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с разрешения арендодателя и собственника.

Как установлено судом области, истец, обращаясь в Управление имущественных отношений Брянской области с просьбой согласовать заключение договоров долгосрочной аренды областного недвижимого имущества, заключаемых путем проведения торгов в форме открытого аукциона, просил рассмотреть вопрос о возможности предоставления арендованного имущества в пользование третьим лицам.

В письме Управления имущественных отношений Брянской области от 29.03.2012 последнее дало согласие на передачу имущества в субаренду. При этом Управление имущественных отношений Брянской области не сделало оговорок в отношении срока субаренды.

В извещении о проведении торгов N 050412/0068626/01 указаны все существенные условия будущего договора аренды, в том числе право на заключение договора субаренды.

Из материалов дела усматривается, что согласно письму ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" от 12.10.2012 предприятие не возражает против сдачи арендатором (ОАО "Инвентор") в субаренду третьим лицам указанного помещения на условиях договора аренды (т.1 л.д.62).

На основании вышеизложенного, суды верно указали, что арендатор вправе заключать (возобновлять) договор субаренды в пределах срока договора аренды без получения дополнительного согласия арендодателя, поскольку арендодатель изначально выразил свое согласие на передачу спорного имущества в субаренду, не оговорив при этом предельного срока ("генеральное согласие").

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что спорное имущество было передано в субаренду с согласия арендодателя в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 615 ГК РФ и условиями договора аренды.

Судами было так же правомерно отклонен довод истца о том, что разница между арендной платой, установленной по договору субаренды N 26 от 15.10.2012, и арендной платой, предусмотренной договором аренды N46 от 11.10.2012, является неосновательным обогащением ответчика.

Исходя из смысла ст. ст.421, 422, 614 ГК РФ, определение размера арендной платы в договоре субаренды является правом сторон договора субаренды, не может быть связано с наличием у арендатора обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и, с учетом абзаца 2 ст. 606 ГК РФ, не относится к компетенции арендодателя.

Установив факт проведения в арендованных помещениях реконструкции-перепланировки без получения согласия истца, суды обоснованно удовлетворили исковые требования ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" об обязании ОАО "Инвентор" восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями N 10 и N 11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями N 4 и N 5 административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88.

Так же суды правомерно удовлетворили встречные исковые требования ОАО "Инвентор" о государственной регистрации договора аренды N 46 от 11.10.2012, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что ОАО "Инвентор" обращалось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 46 от 11.10.2012, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию от 18.10.2013.

Несмотря на обязанность арендатора в силу п. 2.3.1 договора аренды N 46 от 11.10.2012 зарегистрировать договор, без необходимых для регистрации документов, которыми располагал только арендодатель, она осуществлена быть не могла. Судом области установлено, что ОАО "Инвентор" обращалось к ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" с письмом о предоставлении полного пакета документов для осуществления государственной регистрации и обеспечении явки уполномоченного представителя арендодателя в Росреестр (письмо N 20 от 15.10.2013).

Поскольку необходимые для государственной регистрации документы ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" предоставлены не были, суды обеих инстанций руководствуясь положениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", верно указали, что неисполнение просьбы ОАО "Инвентор" можно квалифицировать как уклонение ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" от государственной регистрации договора аренды.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

На основании вышеизложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 04.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А09-9310/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

Л.В. Леонова Л.В. Солодова