Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 сентября 2014 г. N Ф10-618/14 по делу N А09-8567/2013

г. Калуга

10 сентября 2014 г.

Дело N А09-8567/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.09.2014.

Полный текст постановления изготовлен 10.09.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего		Шелудяева В.Н.
Судей		Николаевой Н.Н. Смолко С.И.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Пионер" (ул. Челюскинцев, д. 4, г. Брянск, 241020, ИНН 3254002342, ОГРН 1053260507882)		- Геро Л.А. - представитель (доверенность б/н от 25.09.2013);
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ул. 3-го Июля, д. 27, г. Брянск 241050, ИНН 3250057365, ОГРН 1043244052092) от Брянской городской администрации в лице Комитета по делам молодежи, семьи, материнства и детства (ул. Октябрьская, д. 103, г. Брянск, 241050) от Клещевниковой Людмилы Петровны (ул. Менжинского д. 10, кв. 195, г. Брянск, 241020) от Скворцовой Александры Григорьевны (пр. Московский, д. 100, кв. 7, г. Брянск, 241028) от Скворцова Григория Васильевича (пр. Московский, д. 100, кв. 7, г. Брянск, 241028)		- Бабарыкиной Ю.В.- представитель N 2.13-48/3190 от 21.03.2014); - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

при ведении протокола судебного заседания в суде кассационной инстанции помощником судьи Кузиной И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (судьи Стаханова В.Н., Мордасов Е.В., Федин К.А.) по делу N А09-8567/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пионер" (далее - ООО "Пионер", Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области, регистрирующий орган) Чалапчий В.М. по приостановлению регистрации и отказу в регистрации заявления общества от 29.08.2013 о погашении регистрационной записи от 25.05.2011 N 32-32-01/041/2011-244 по снятию обременения с земельного участка, находящегося по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пересечение ул. Тухочевского, 13 и проспекта Московского, 66, 68, а также обязании регистрирующего органа внести запись регистрации о погашении регистрационной записи от 25.05.2011 N 32-32-01/041/2011-244 (с учетом уточнения заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Брянская городская администрация в лице Комитета по делам молодёжи, семьи, материнства и детства; Скворцов Григорий Васильевич; Клещевникова Людмила Петровна; Скворцова Александра Григорьевна.

Решением арбитражного суда от 26.02.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Брянской области просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 16.02.2010 между ООО "Пионер" (застройщик) и гражданами Скворцовым Г.В., Клещевниковой Л.П., действующей также и от имени своей несовершеннолетней дочери - Скворцовой Александры Григорьевны, заключен договор N 5 долевого участия в финансировании строительства 16-ти этажного жилого дома со встроенными общественными помещениями, расположенного по строительному адресу: г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский.

Объектом заключенного договора являлась трехкомнатная квартира, с присвоенным номером 42, расположенная в строящемся жилом доме по проспекту Московскому г. Брянска, общей площадью 93, 14 кв.м (в том числе жилая 51, 9 кв. м) по проекту в осях: 6с-8с Ас-Дс (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора дольщики оплачивают общую проектную площадь квартиры застройщику в размере себестоимости 1 квадратного метра жилья плюс 5 % от стоимости квартиры после ввода объекта в эксплуатацию. Предварительно себестоимость 1 кв. м жилья на день подписания договора определяется сторонами настоящего договора в размере 22 тыс. рублей за 1 кв. м. Окончательная стоимость 1 кв. м жилья определяется по данным бухгалтерского учета застройщика (ООО "Пионер") на дату ввода дома в эксплуатацию. В случае увеличения стоимости 1 кв. м жилья по отношению к определенной сторонами стоимости 1 кв.м на день подписания настоящего договора (22 тыс. рублей /1 кв.м + 5 %), производится перерасчет стоимости квартиры. В результате этого дольщик оплачивает сложившуюся разницу стоимости 1 кв. м.

Предварительно общая стоимость предмета договора сторонами определена в сумме 2 049 080 рублей.

Согласно пункту 2.2.3 договора дольщик обязуется принять от застройщика по акту приема-передачи в собственность квартиру, указанную в пункте 1.2 заключенного договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от застройщика на адрес дольщика, указанный в настоящем договоре.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что дольщик имеет право требовать предоставления ему застройщиком квартиры до полной оплаты долевого взноса.

В случае, если просрочка внесения дольщиком долевого взноса или его очередной части составит более 90 календарных дней, такая просрочка является существенным нарушением договора и на этом основании договор может быть расторгнут застройщиком в одностороннем порядке, о чем дольщик уведомляется в письменном виде (пункт 4.3 договора).

При расторжении сделки по основаниям пункта 4.3 настоящего договора дольщик утрачивает право на получение в собственность квартиры, указанной в пункте 1.2 договора. При этом застройщик в течение 30 дней со дня расторжения договора возвращает дольщику все внесенные денежные средства. Денежные средства возвращаются застройщиком без оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами дольщика (пункт 4.4 договора).

Уведомлением от 24.01.2013, направленным в адрес дольщиков (Скворцова Г.В., Клещевниковой Л.П., Скворцовой А.Г.), общество сообщило о получении разрешения на ввод в эксплуатацию 16-ти этажного жилого дома со встроенными общественными помещениями по проспекту Московскому, д. 66 (1 очередь), в связи с чем дольщикам предложено явиться в срок до 01.02.2013 для подписания дополнительного соглашения к договору.

Одновременно указанным уведомлением дольщикам разъяснено, что в случае неявки дольщиков в указанный в уведомлении срок и адрес для подписания акта приема-передачи и внесения доплаты до полной стоимости квартиры в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления ООО "Пионер" вынуждено будет расторгнуть договор в одностороннем порядке с возвратом уплаченных дольщиком денежных средств.

При этом застройщиком также было указано, что стоимость 1 кв.м жилья составляет 27 713 рублей плюс 5 % от общей стоимости после ввода дома в эксплуатацию по условиям заключенного договора, а следовательно, сумма доплаты до полной стоимости квартиры составляет 660 748 рублей. Указанную сумму необходимо было оплатить в срок до 05.02.2013.

Поскольку в срок до 05.02.2013 дольщиками не внесена доплата, 28.08.2013 ООО "Пионер" направило им уведомление, содержащее информацию о расторжении в одностороннем порядке договора долевого строительства от 16.02.2010 N 5 с момента направления в адрес дольщиков указанного уведомления.

Внесенные дольщиками денежные средства возвращены им в полном объеме.

В связи с изложенными обстоятельствами ООО "Пионер" 29.08.2013 обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве жилья от 16.02.2010 N 5.

Уведомлением от 17.09.2013 N 01/070/2013-192 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве на срок до 17.10.2013, поскольку было выявлено, что одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний ребенок - Скворцова А.Г. (23.04.2008 года рождения).

Одновременно обществу предложено представить сведения о согласии либо отказе органа опеки и попечительства в даче согласия на проведение регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 N 5 в финансировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-кт Московский, 66, 68 и ул. Тухачевского, 13.

Кроме того, регистрирующий орган информировал общество о направлении в отдел опеки и попечительства комитета по делам молодежи, семьи, материнства и детства Брянской городской администрации запроса от 10.09.2013 N 2.13-41/9138 с целью уточнения необходимости в данном случае согласия органов опеки и попечительства на совершение данной сделки - расторжение договора долевого участия.

Согласно ответу комитета по делам молодежи, семьи, материнства и детства от 16.09.2013 N 34/06-2607 согласие данного органа на расторжение указанного договора долевого участия необходимо.

Сообщением от 21.10.2013 N 01/070/2013-192 ООО "Пионер" отказано в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 N 5.

Полагая, что действия государственного регистратора по приостановлению регистрации, а также отказу в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 N 5 являются незаконными, нарушают права и законные интересы юридического лица, ООО "Пионер" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у государственного регистратора имелись правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации регистрационной записи от 25.05.2011 N 32-32-01/041/2011-244 по снятию обременения с земельного участка, находящегося по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пересечение ул. Тухочевского, 13 и проспекта Московского, 66, 68, поскольку заявитель не представил в регистрирующий орган сведения о согласии органа опеки и попечительства на расторжение договора долевого участия от 16.02.2010 N 5, заключенного между ООО "Пионер" и Клещевниковой Л.П., Скворцовым Г.В., а также несовершеннолетней Скворцовой А.Г.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона N 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора долевого строительства договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (п. 4 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ).

Как установлено судом, уведомлением от 28.08.2013 ООО "Пионер" сообщило участникам долевого строительства о расторжении в соответствии со статьей 9 Закона N 214-ФЗ в одностороннем порядке договора долевого участия от 16.02.2010 N 5 с момента направления в адрес дольщиков указанного уведомления, в связи с невнесением доплаты в сумме 660 748 рублей.

Платежным поручением от 10.09.2013 частично уплаченная по договору долевого участия от 16.02.2010 N 5 сумма долевого взноса в размере 2 049 500 рублей возвращена дольщикам.

Как следует из материалов дела, к заявлению о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве жилья от 16.02.2010 N 5 общество приложило следующие документы: доверенность, договор долевого участия от 16.02.2010 N 5, уведомление от 28.08.2013, письмо от 28.08.2013.

С учетом изложенного, представленные ООО "Пионер" на государственную регистрацию документы, соответствуют требованиям пункта 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ, а следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 N5.

Кроме того, законность расторжения в одностороннем порядке спорного договора долевого участия проверена Фокинским районным судом г. Брянска, а также Брянским областным судом в рамках дела N 33-1544/2014.

Так, решением Фокинского районного суда г. Брянска от 06.02.2014 по делу N 33-1544/2014, оставленным без изменения определением Брянского областного суда от 20.05.2014, отказано в удовлетворении исковых требований Клещевниковой Л.П. по признанию права собственности по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру N42, расположенную по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, д. 66; признанию незаконным одностороннего отказа ООО "Пионер" от исполнения обязательств по договору от 16.02.2010 N 5; взыскании неустойки.

При этом суд указал, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, ООО "Пионер" соблюдена.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование регистрирующего органа о предоставлении ООО "Пионер" сведений о согласии органа опеки и попечительства на расторжение в одностороннем порядке спорного договора является неправомерным.

При таких обстоятельствах спора арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно признал незаконными оспариваемые действия регистрирующего органа.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона и направлены на переоценку выводов арбитражного суда апелляционной инстанции, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену состоявшего по настоящему делу судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А09-8567/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

Н.Н. Николаева С.И. Смолко