Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 марта 2011 г. N Ф10-601/11 по делу N А62-861/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Степиной Л.В.

судей

Панченко С.Ю.

Ключниковой Н.В.

при участии в заседании:

от заявителя

от администрации г. Смоленска

- Арапова В.В. - представителя (доверенность от 01.03.11, б/н);

-Зыковой О.В. - представителя (доверенность от 14.01.2011 б/н);

- Базеевой Н.Л. - представителя (доверенность от 17.01.2011 N 1-129);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу и дополнение к ней ООО "Хаген" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.06.2010 (судья Пузаненков Ю.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 (судьи Полынкина Н.А., Стаханова В.Н., Тучкова О.Г.) по делу N А62-861/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хаген" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) о признании незаконными действий по отказу обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 10, площадью 407,5 кв.м, и с требованием обязать администрацию совершить действия, обеспечивающие реализацию его преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения (требования уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.06.2010 заявление общества удовлетворено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 решение суда первой инстанции отменено, суд заявление ООО "Хаген" оставил без удовлетворения

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителей сторон, кассационная инстанция считает, что жалобу общества надлежит удовлетворить.

Как следует из материалов дела, ООО "Хаген" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ), 23.10.2009 обратилось в администрацию города Смоленска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого им нежилого помещения.

Письмом от 23.11.2009 N 7-5687 администрация отказала обществу в реализации преимущественного права на приобретение данного нежилого помещения, указав, что в реестре муниципального имущества города Смоленска числится нежилое помещение площадью 623,1 кв.м, которое, за исключением помещения площадью 25,3 кв.м, является технически единым и не может быть разделено на части с сохранением возможности использования этих частей как самостоятельных объектов.

Считая отказ администрации в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого им нежилого помещения незаконным, ООО "Хаген" оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1.2 ст. 20, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ч. 4 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пришел к выводу, что спорное нежилое помещение площадью 407,5 кв.м является обособленной частью недвижимого имущества общей площадью 623,1 кв.м и может выступать предметом сделки в гражданском обороте.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и на основании положений п. 2 ст. 209, ст. 217 ГК РФ, п .5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", п. 2.8 ч. 2 Положения об учете муниципального имущества и ведении реестра муниципального имущества, утвержденного постановлением администрации города Смоленска от 28.12.1999 N 2002, пришел к выводу, что арендуемое обществом помещение и технический подвал непосредственно связаны между собой и поскольку доказательств того, что спорное нежилое помещение на день обращения общества в администрацию представляет собой обособленный объект, сформированный в порядке кадастрового учета, на который за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, заявителем не представлено, поэтому правовых оснований для реализации права приобретения в собственность указанного объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом, у общества не имелось.

Учитывая изложенное Двадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.

Кассационная коллегия, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: не соответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Как установлено судом и не оспаривается администрацией, общество с ограниченной ответственностью "Хаген" относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статьям 1, 3, 9 Закона N 159-ФЗ, разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, субъект малого и среднего предпринимательства вправе в преимущественном порядке приватизировать арендуемое им имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, если: оно является недвижимой вещью в соответствии со статьей 130 ГК РФ; в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; права на такое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 05.01.2001 N 578/01 и соглашению об изменении его условий от 04.02.2008 с дополнительным соглашением от 03.03.2008 администрацией во временное пользование (аренду) на срок с 01.01.2001 по 31.12.2017 обществу передана часть муниципального нежилого помещения общей площадью 407,5 кв.м. для использования под магазин. Эта часть состоит из 16 нежилых помещений первого и второго этажей здания по ул. Ленина, д. 10 в г. Смоленске (комнаты N 1-10 на первом этаже - 208,1 кв.м., комнаты N 1-5 на втором этаже - 190,2 кв.м., антресоль на втором этаже - 9,2 кв.м.) и является объектом недвижимости в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В 2008 году в отношении арендованного обществом объекта недвижимости Смоленским ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" была проведена инвентаризация и осуществлен государственный технический учет, что подтверждено извлечением из технического паспорта на часть здания общей площадью 407,5 кв.м., составленным 25.01.2008.

Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае, в силу части 1 статьи 45, части 2 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ такой объект считается учтенным в соответствии с данным законом (ранее учтенный объект недвижимости), а оформленный на него технический паспорт - действительным и имеющим равную юридическую силу с кадастровым паспортом объектов недвижимости.

Право аренды общества в отношении заявленного к приватизации объекта зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что арендуемые обществом нежилые помещения общей площадью 407,5 кв.м. в здании по ул. Ленина, д. 10 в г. Смоленске конструктивно обособлены от остальных частей здания (подвала площадью 190,3 кв.м., помещений N 11, 12, 13 на первом этаже - 25,3 кв.м., арендованных предпринимателем Галошиным Ю.П.) и индивидуализированы в технических паспортах с помощью литер, номеров и площадей помещений, графического описания их конфигурации и расположения в составе здания.

Согласно данным технической инвентаризации здание по ул. Ленина, д. 10 в г. Смоленске представляет собой сложную вещь (статья 134 ГК РФ), состоящую из разнородных объектов: помещений различного назначения (основные, подсобные, туалеты, лестницы, тамбур, подвал, антресоль), конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия, полы, кровля), санитарных и электротехнических устройств, инженерных сетей.

В соответствии со статьей 134 ГК РФ сложная вещь является делимой и составляющие ее части (например, помещения) в соответствии с договором могут выступать в гражданском обороте отдельно от других ее частей.

Исходя из положений пункта 1.2. статьи 20, пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ, статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 554 ГК РФ право на выкуп в преимущественном порядке реализуется субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении ранее арендованного им объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация аренды такого имущества предполагает наличие государственного кадастрового учета объекта недвижимости, который, в свою очередь, подтверждает существование недвижимого имущества с характеристиками индивидуально-определенной вещи, необходимыми для его отчуждения по договору купли-продажи при приватизации.

Поскольку заявленное к приватизации нежилое помещение площадью 407,5 кв.м. является ранее учтенным объектом недвижимости и было арендовано обществом на основании договора, прошедшего государственную регистрацию, Арбитражный суд Смоленской области пришел к обоснованному выводу о том, что спорное помещение сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и подлежало отчуждению отдельно от других частей здания, в частности, подвала.

При этом арбитражный суд принял во внимание, что администрация раздельно сдавала в аренду указанное помещение, арендуемое обществом, и подвальное помещение как обособленные друг от друга.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендуемое обществом имущество соответствует приведенным условиям его приватизации и действия администрации по отказу заявителю в реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя.

Доводам администрации по спорным вопросам судом дана правовая оценка с учетом фактических обстоятельств дела, указанного выше законодательства и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Исходя из изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу N А62-861/2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.06.2010

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

С.Ю. Панченко Н.В. Ключникова