Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2011 г. N Ф10-1148/11 по делу N А68-4130/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Егоровой С.Г.

судей

Сорокиной И.В.

Толкачевой И.Ю.

при участии в заседании:

Истец:

от ООО "Газпром Межрегионгаз"

Пермяков С.Ю. - представитель (дов. от 27.12.2010 N 2-1587, дов. от 15.12.2010 N 2с-7709);

Ответчик:

от ЗАО "Автошина"

не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Газпром Межрегионгаз" на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2010 (судья Большаков В.М.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 (судьи Волкова Ю.А., Байрамова Н.Ю., Рыжова Е.В.) по делу N А68-4130/2010

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз" (далее - ООО "Газпром межрегионгаз") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Автошина" (далее - ЗАО "Автошина") о внесении изменений в договор аренды от 06.06.2000 N 159/54-6-0026/6-817/07.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования полностью.

Ответчик своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил.

Указанное лицо ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем суд по правилам ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассматривает кассационную жалобу в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя истца, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

6 июня 2000 года между ООО "Туларегионгаз" (арендодатель) и ЗАО "Автошина" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 159/54-6-0026/6-817/07 (далее - Договор), согласно которому ЗАО "Автошина" сроком по 06.06.2047 (п. 5.1. Договора) передавались в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тула, проспект Ленина, д. 79, а именно NN 3, 5, 6-9, 12-16, 25-30, 33, 35-41 в Литере А (первый этаж), согласно техническому паспорту, выданному МП БТИ г. Тулы, общей площадью 513,0 квадратных метров.

В соответствии с п. 3.1. Договора размер арендной платы размер арендной платы согласован сторонами в размере 56,31 за 1 кв.м. площади, всего 28 887,03 руб. в месяц. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что сумма арендных платежей может изменяться в течение срока действия договора. Изменение суммы арендных платежей оформляется дополнительным соглашением сторон.

Согласно п. 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц.

Договор и дополнительное соглашение к нему в установленном порядке прошли процедуру государственной регистрации.

В соответствии с договором от 21.05.2007 N 6-258/07 право собственности на сдаваемое в аренду имущество перешло к ООО "Газпром межрегионгаз", в связи с чем, в силу закона ООО "Газпром межрегионгаз" приняло на себя обязанности арендодателя, о чем уведомило ЗАО "Автошина" письмом от 19.11.2007 N ЕМ-14/3787.

23 ноября 2009 года совместно с письмом N ЕМ-14/4558 истец направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с которым предполагалось внести изменения в договор в части увеличения ставки арендной платы до 290,42 рублей за один квадратный метр с учетом коммунальных расходов.

ЗАО "Автошина" от подписания дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы в редакции истца отказалось, в связи с чем ООО "Газпром межрегионгаз" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств нарушения арендатором условий договора, законом не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением экономической обстановки и договор не предусматривал возможности его изменения в судебном порядке.

Вместе с тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из п. 3.1. Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц. Арендная плата в месяц составляет 43 333,11 руб. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.

Как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по несению расходов по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе - ЗАО "Автошина" и такие расходы не могут включаться в состав арендной платы.

Пунктом 3.7. Договора определено, что в случае изменения действующих цен на энергоносители, коммунальные услуги и т.п., ставка арендной платы соответственно меняется и оформляется дополнительным соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 14.04.1995 N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, размер стоимости коммунальных услуг по водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению является регулируемым федеральными органами исполнительной власти в области регулирования тарифов.

С даты заключения дополнительного соглашения от 27.11.2003 к Договору, тарифы на энергоносители, коммунальные услуги и т.д. неоднократно изменялись, что не оспаривается ответчиком по делу.

Также, из письма ЗАО "Автошина" от 14.01.2010, в ответ на предложение истца об увеличении ставки арендной платы по Договору следует, что ответчик считает возможным произвести повышение стоимости арендной платы на 15%, в связи со средним ростом цен на тарифы коммунальных услуг в 2010 году по отношению к тарифам в 2009 году.

Из представленного истцом в материалы дела расчета арендной платы за часть здания, расположенного по адресу: г. Тула, проспект Ленина, д. 79, а именно NN 3, 5, 6-9, 12-16, 25-30, 33, 35-41 в Литере А (первый этаж), согласно техническому паспорту, выданному МП БТИ г. Тулы, общей площадью 513,0 квадратных метров, находящихся в аренде, следует, что арендная плата без НДС не покрывает расходов истца по содержанию указанной части здания (налог на имущество - 25 012,70 руб., плата за землю 836,19 руб., коммунальные услуги - 36 023 руб., страхование недвижимости 3 154,95 руб.).

Таким образом, предложенная истцом в проекте дополнительного соглашения к договору аренды ставка арендной платы 290,42 рублей за один квадратный метр, обоснована в том числе увеличением стоимости коммунальных расходов по содержанию первого этажа спорного здания.

В силу п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, обжалуемые судебные акты приняты судом без учета вышеизложенных обстоятельств.

При таких условиях следует признать, что вывод суда об отсутствии оснований для изменения, предусмотренного договором размера арендной платы, не основан на установленных по делу обстоятельствах, сделан без учета доводов истца и ответчика, а также без проверки факта законодательного изменения тарифов на коммунальные услуги, в том числе по водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению.

На основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции отменяет судебные акты полностью и направляет дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 по делу N А68-4130/2010 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

И.В. Сорокина И.Ю. Толкачева