Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 января 2011 г. N Ф10-5996/10 по делу N А14-3442/2010/64/35

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Егоровой С.Г.

судей

Смолко С.И.

Нарусова М.М.

при участии в заседании:

Истец:

от ОАО "Универсам "Нижегородский"

не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

Ответчик:

от ООО "Агро-ИмпексПлюс"

не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Агро-ИмпексПлюс" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.06.2010 (судья Мироненко И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Федоров В.И.) по делу N А14-2432-2010/64/35

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сотникова Т.А. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью аудиторская фирма "Агро-Импекс Плюс" (далее - Общество) неосновательного обогащения в размере 165 870 рублей (уточненные требования).

В судебном заседании 08.06.2010 была произведена замена истца на правопреемника - ОАО "Универсам "Нижегородский" в связи с уступкой прав требования.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска.

Представители истца, ответчика в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Указанные лица ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своих представителей не заявили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Центрального округа находит обоснованными доводы кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 12 марта 2008 года между ООО "Агро-Импекс Плюс" (арендатором) и открытым акционерным обществом "Универсам "Нижегородский" (арендодателем) подписан договор аренды N 01 нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123, площадью 1485,5 кв.м на втором этаже и 1 649 кв.м на третьем этаже.

17 марта 2008 года между предпринимателем Сотниковой Т.А. и ООО "Агро-Импекс Плюс" заключен предварительный договор N 14, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора субаренды нежилого торгового помещения N 18, площадью 87,3 кв.м., находящегося на 2 этаже торгового центра "Европа", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123.

Согласно п. 2.1. указанного договора стороны обязуются заключить договор субаренды не позднее 3-х дней с момента зачисления обеспечительного взноса на расчетный счет арендатора и наличия согласованного дизайн-проекта.

В соответствии с п. 2.2. предварительного договора размер обеспечительного взноса составляет одну месячную арендную плату в 165 870 руб. Взнос должен быть перечислен на расчетный счет арендатора не позднее 2-х банковских дней со дня подписания предварительного договора. При условии заключения и исполнения условий договора субаренды, обеспечительный взнос является оплатой за последний месяц субаренды помещения.

После поступления обеспечительного взноса арендатор обязался передать субарендатору помещение и ключи от него по акту приема-передачи. При этом субарендатор получает право доступа в помещение для проведения необходимого ремонта, установки торгового оборудования и т.д., которое производится в строгом соответствии с утвержденным дизайн-проектом, за счет сил и средств субарендатора (п. 2.3. предварительного договора).

20 марта 2008 года Предприниматель и ООО "Агро-Импекс Плюс" подписали договор субаренды нежилого помещения N 218 (далее - Договор), согласно п. 1.1. которого субарендатору во временное владение и пользование передается торговое помещение N 18, площадью 87,3 кв.м., находящегося на 2 этаже торгового центра "Европа", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что дата открытия торгового центра для посещения покупателями является началом срока субаренды.

Стоимость арендной платы помещения установлена в размере 165 870 руб. за 1 месяц (пункт 3.2 договора).

Срок действия договора субаренды составляет 363 дня с момента вступления в силу. Договор вступает в силу со дня его подписания до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств (п. 7.1, 7.2 договора субаренды).

25 марта 2008 вышеназванное помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи.

По платежному поручению от 26.03.2008 N 1 Предпринимателем во исполнение п. 2.2. предварительного договора перечислено на расчетный счет Общества 165 870 руб. обеспечительного взноса.

1 декабря 2009 года Общество уведомило субарендатора об открытии торгового центра "Европа" 19.12.2009 года.

Посчитав договор субаренды N 218 от 20.03.08 недействительным, а также ссылаясь на невозможность использования нежилого помещения по назначению, указанному в Договоре, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из незаключенности договора аренды от 12.03.2008 N 01 ввиду отсутствия согласования сторонами предмета договора, а также из недействительности предварительного договора от 17.03.2008 N 14 и договора субаренды от 20.03.2008 N 218, поскольку посчитал, что ООО "Агро-Импекс Плюс" не обладает статусом арендодателя в отношении спорного помещения и не является лицом, управомоченным законом или собственником сдавать указанное имущество в субаренду.

Между тем приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 12.03.2008 арендатору - ООО "Агро-Импекс Плюс" подлежали передаче нежилые помещения в отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123, площадью 1485,5 кв.м на втором этаже и 1 649 кв.м на третьем этаже.

Пунктом 1.1 договора аренды N 01 от 12.03.2008 определено, что месторасположение и границы арендованной по договору аренды площади обозначены специальной штриховкой и линиями контура на согласованном и подписанном сторонами поэтажном плане помещения, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1). Вместе с тем, указанное приложение в материалы дела не приобщено и стороны указали на отсутствие такого документа.

Указанные в договоре субаренды нежилые помещения на втором и третьем этажах являются частью нежилых помещений, расположенных на этих этажах, в связи с чем на момент рассмотрения настоящего спора в отсутствие приложения N 1 идентифицировать помещения, подлежащие передаче в аренду ответчику, не представляется возможным.

В тоже время в материалах дела не имеется технической документации, из которой возможно установить общую площадь находящихся на втором и третьем этажах торгового центра помещений. Вопрос о соотнесении площади помещений, подлежащих передаче в аренду ответчику и общих площадей всех помещений второго и третьего этажа торгового центра, судом не исследовался.

Вместе с тем, совпадение общих площадей второго и третьего этажа торгового центра с площадями помещений, отраженных в договоре аренды, может свидетельствовать о согласовании сторонами предмета договора.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, субарендатор получил от Общества в субаренду по акту приема-передачи 25.03.2008 определенное договором субаренды N 218 помещение N 18, ключи к нему, при этом претензий и неопределенности с месторасположением объекта аренды у субарендатора не возникло.

Более того, в приложении N 4 к указанному договору определен уже составленный Предпринимателем дизайн-проект указанного помещения, месторасположение которого зафиксировано на экспликации к плану второго этажа ТЦ "Европа".

Отмеченным обстоятельствам судом оценки не дано.

Кроме того, взыскивая с Общества неосновательное обогащение в размере 165 870 руб. судом не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Как видно из материалов дела, 12.03.2008 между ООО "Агро-Импекс Плюс" и ОАО "Универсам "Нижегородский" заключено соглашение, согласно п. 1.1. которого ООО "Агро-Импекс Плюс" (агент) обязуется за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет ОАО "Универсам "Нижегородский" (клиента) действия, указанные в п. 1.2. Соглашения, а клиент обязуется уплатить агенту вознаграждение за оказываемые услуги.

Таким образом, между сторонами заключен агентский договор.

Пунктом 1.2. Соглашения определен перечень действий, совершаемых агентом, а именно, поиск и привлечение потенциальных субарендаторов на новые площади ТЦ "Европа", заключение предварительных и основных договоров субаренды торговых площадей на первом, втором, третьем этажах торгового центра. По требованию агента клиент обязан выдать доверенность на представление интересов по настоящему соглашению.

1 ноября 2007 года ОАО "Универсам "Нижегородский" выдало ООО "Агро-Импекс Плюс" доверенность б/н на право заключения предварительных договоров аренды (субаренды) торговых площадей на втором и третьем этажах ТЦ "Европа", а также выполнять другие действия, связанные с этим поручением.

12 марта 2008 года ОАО "Универсам "Нижегородский" выдало ООО "Агро-Импекс Плюс" доверенность б/н на право заключения договоров субаренды торговых площадей на первом, втором, третьем этажах торгового центра, а также выполнения иных действий, связанных с этим поручением.

В соответствии с п. 3.1. Соглашения вознаграждение агента за поиск, привлечение и заключение договоров субаренды торговых площадей в ТЦ "Европа" с субарендаторами определяется сторонами в размере месячной арендной платы, вносимой каждым из привлеченных субарендаторов в качестве обеспечительного взноса по договору субаренды.

В силу п. 2.4. Соглашения по письменному требованию клиента агент обязан передать клиенту все права и обязанности, принятые им на себя перед третьими лицами по исполнению настоящего соглашения.

Как указано выше, из материалов дела следует, 17.03.2008 между предпринимателем Сотниковой Т.А. и ООО "Агро-Импекс Плюс" заключен предварительный договор N 14, а после внесения Предпринимателем обеспечительного взноса, стороны заключили договор субаренды N 218 торгового помещения N 18, в приложение N 4 к которому идентифицировано подлежащее передаче в субаренду имущество.

При этом в вышеуказанных договорах Общество указано как арендатор, из чего следует, что по правилам п. 1. ст. 1005 ГК РФ Общество приобретает соответствующие права и обязанности.

Вместе с тем, учитывая положения п. 2.4. Соглашения отмеченное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что действия Общества по заключению предварительного договора и договора субаренды совершены исключительно в своих интересах.

Более того, судом не учтено то обстоятельство, что обеспечительный взнос не передавался безвозмездно арендатору, а в случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по договору субаренды подлежит зачету в счет оплаты за последний месяц субаренды помещения.

В нарушение ст. 65 АПК РФ материалами дела не подтверждена невозможность использования субарендатором нежилого помещения указанного в Договоре по назначению.

Данное обстоятельство, послужившее основанием иска, вообще не исследовано, оценки суда не получило.

Помимо этого, Федеральный арбитражный суд Центрального округа полагает необходимым отметить следующее.

Пунктом 1 ст. 48 АПК РФ предусмотрено, что в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Как видно из договора уступки права требования от 31.03.2010 (п. 1.1.) Предприниматель (цедент) уступает, а ОАО "Универсам "Нижегородский" принимает лишь права требования по возврату денежных средств по предварительному договору от 17.03.2008 N 14 и по договору субаренды нежилого помещения от 20.03.2008 N 218, заключенному между Предпринимателем и Обществом.

Вместе с тем, как разъяснено в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Из предварительного договора от 17.03.2008 N 14 и договора субаренды нежилого помещения от 20.03.2008 N 218 у индивидуального предпринимателя Сотниковой Т.А. возникли, как права требовать исполнения обязательств со стороны Общества, так и обязанности субарендатора указанного помещения.

Из чего следует, что перемена лиц по вышеуказанным сделкам возможна лишь в полном объеме (перенайм), то есть по договору уступки к ОАО "Универсам "Нижегородский" переходят как права, так и обязанности Предпринимателя.

Вместе с тем, обязательства предварительного договора сторонами исполнены. С предпринимателем заключен основной договор субаренды, по которому она получила во владение и пользование желаемое помещение, произвела в нем улучшения в соответствии с утвержденным, в том числе собственником помещения, дизайн-проектом и приступила к реализации своих товаров, перечень которых также согласован арендодателем, с момента открытия торгового центра (срок предусмотренный договором). Таким образом, с заключением основного договора субаренды нежилого помещения от 20.03.2008 N 218 прекратилось действие предварительного договора от 17.03.2008 N 14.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Учитывая, что основной договор субаренды сторонами был заключен, оценка судом предварительного договора как недействительной сделки неправомерна.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07.

Из сказанного следует, что у Предпринимателя отсутствует право на возврат денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного взноса, в случае заключения основного договора и получения в субаренду договорных площадей.

Предприниматель получила в аренду указанные в договоре субаренды торговые площади и с момента открытия торгового центра осуществляет на них свою торговую деятельность. Как указывалось выше доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Учитывая, что обеспечительный платеж одновременно является платежом субарендатора за аренду спорного помещения и оплатой за услуги агента по итогам заключения договора субаренды из поступивших денежных средств от субарендатора, суду надлежало рассмотреть все указанные сделки: агентское соглашение от 12.03.2008, предварительный договор от 17.03.2008 N 14, основной договор субаренды нежилого помещения от 20.03.2008 N 218, договор аренды от 12.03.2008, - во взаимосвязи.

В силу статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать указанные вопросы и, с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А14-2432-2010/64/35 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

С.И. Смолко М.М. Нарусов