Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 октября 2014 г. N Ф10-4454/13 по делу N А48-1859/2013

г. Калуга

16 октября 2014 г.

Дело N А48-1859/2013

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Детский Мир-Орел" на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А48-1859/2013,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Детский Мир - Орел" (далее - ОАО "Детский Мир - Орел") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, Закрытому акционерному обществу "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" (далее - ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право") о признании недействительным (незаконным) уведомления Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 N 7/5094 по договору аренды от 30.06.2011 N10231, признании недействительным отчета независимого оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2014 (судья Короткова Л.В.) оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (судьи Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Сухова И.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами норм права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела ОАО "Детский Мир - Орел" обратилось в суд округа с настоящей кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, муниципальному образованию г. Орел на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1577,6 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

30.06.2011 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (арендодатель) и ОАО "Детский Мир-Орел" (арендатор) был заключен договор аренды N 10231, в соответствии с положениями п. 1.1 которого на основании протокола N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 210411/0130014/01 от 23.06.2011 (лот N 2), арендодатель сдает во временное пользование арендатору объекты права общей площадью 1577,6 кв.м., а именно:

- нежилое помещение N 50, назначение: нежилое, общая площадь 767,2кв.м., этаж подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д.260, лит.А, пом.50 (номера комнат по плану строения: 22 площадью 52,2кв.м., 23 площадью 28,5кв.м., 24 площадью 53,0кв.м., 25а площадью 58,5кв.м., 25в площадью 42,1кв.м., 29 площадью 15,3кв.м., 45 площадью 37,0кв.м., 46 площадью 12,9кв.м., 47 площадью 18,9кв.м., 48 площадью 17,8кв.м., 49 площадью 5,0кв.м., 50 площадью 16,9кв.м., 51 площадью 157,1кв.м., 52 площадью 17,8кв.м., 53 площадью 11,9кв.м., 54 площадью 6,2кв.м., 55 площадью 17,1кв.м., 56 площадью 54,2кв.м., 57 площадью 51,5кв.м., 58 площадью 27,9кв.м., 59 площадью 59,5кв.м., 61 площадью 5,9кв.м.) на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП "Орловский центр "Недвижимость" по состоянию на 26.01.2011 инвентарный номер 54:401:001:100816120:0001:20050;

-нежилое помещение N 51, назначение: нежилое, общая площадь 810,4кв.м., этаж 1, объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская. д.260, лит.А, пом.51 (номера комнат по плану строения: 4 площадью 12,0кв.м., 5 площадью 6,0кв.м., 6 площадью 21,8кв.м., 7 площадью 11,0кв.м., 38 площадью 17,8кв.м.. 39 площадью 15,9кв.м., 39а площадью 4,3кв.м., 396 площадью 9,6кв.м., 39в площадью 1,9кв.м., 42 площадью 14,4кв.м., 42а площадью 1,2кв.м.. 426 площадью 1,2кв.м., 43 площадью 13,1кв.м., 44 площадью 35,5кв.м., 45 площадью 3,1кв.м., 46 площадью 16,9кв.м., 47 площадью 14,9кв.м.. 48а площадью 607,7кв.м., 50 площадью 2,1кв.м.). Характеристика помещения дана на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ "Недвижимость" по состоянию на 09.03.2011 инвентарный номер 54:401:001:100816120:0001:20050. Помещения сдаются для использования по следующему назначению: для размещения предприятия розничной торговли, реализующего непродовольственные товары универсального ассортимента для детей и товары детского питания.

Указанный договор заключен между сторонами на срок 7 лет: с 27.09.2012 по 29.06.2018, и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на экземпляре договора.

В соответствии с п. 2.2.6 рассматриваемого договора арендатор обязан своевременного и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Пунктом 3.1 заключенного договора установлена годовая арендная плата за пользование помещением в размере 42862018 руб. без НДС, 5057725 руб. 43 коп. с НДС.

Пунктами 3.3 и 3.4 указанного договора предусмотрено, что в случае изменения условий на соответствующем рынке услуг арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке на основании отчета о рыночной стоимости объекта. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с п. 3.2-3.4 договора.

Нежилое помещение, являющееся предметом указанного договора аренды, было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2011.

Уведомлением от 14.11.2012 N 7/5094 ОАО "Детский Мир-Орел" было извещено об изменении арендной платы. Стоимость годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д.260, составила 9143770 руб. 00 коп. без НДС, приведен график платежей (л.д. 25 - л.д. 28, т. 1).

Стоимость годовой арендной платы установлена арендодателем на основании отчета независимого оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260

25.12.2012 ОАО "Детский Мир-Орел" представило УМИЗ администрации г. Орла письмо с просьбой о пересмотре арендной платы за пользование арендуемым помещением.

Поскольку названное письмо было оставлено арендодателем без ответа, арендатор, не согласившись с указанным отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы спорного нежилого помещения и считая недействительным (незаконным) уведомление Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 N 7/5094 по договору аренды от 30.06.2011 N10231, обратился в суд с настоящим требованием.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Из положений ст.12, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что в данном случае истец выражает несогласие с отчетом независимого оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за спорное нежилое помещение, послужившим основанием для изменения арендной платы за данное помещение.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Достоверность акта оценки оспаривается истцом в рамках спора по поводу уведомления Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 N 7/5094 по договору аренды от 30.06.2011 N10231, которым арендодателем в одностороннем порядке изменен размер арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости помещения.

Отказывая в удовлетворении требования истца о признании недействительным отчета независимого оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260, суды обеих инстанций верно исходили из того, что данный документ соответствует как нормам Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и положениям Федеральных стандартов оценки. При этом доказательств обратного истцом не представлено.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу п.п.6, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методам оценки.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о соответствии отчета независимого оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260, нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Ссылка ОАО "Детский мир-Орел" на экспертное заключение N 189/2014 от 04.02.2014 г., составленного экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет, Рубинчиком А.А. и на то, что отчет оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N 62/ОЦ, являющийся предметом настоящего спора, составлен оценщиком Косенковым Дмитрием Валерьевичем, состоящим в членстве СРО "Российское общество оценщиков", экспертное заключение которого от 04.02.2014 г. N189/2014 подтверждает несоответствие оспариваемого отчета нормам действующего законодательства обоснована не приняты судебными коллегиями в качестве доказательств недостоверности спорного отчета и его несоответствия нормам действующего законодательства.

Согласно положениям ст. 17.1 и 24.16 вышеназванного ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным в случае определения кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод о том, что отчет N 189/2014 не может быть расценен как заключение экспертизы, проведение которой требуется для выявления соответствия либо несоответствия отчета об оценке нормам действующего законодательства, т.к. был составлен оценщиком применительно к случаю, не требующему в соответствии с нормами поименованного выше закона обязательного проведения экспертизы, а также вне соблюдения порядка проведения экспертизы, предусмотренного Федеральным стандартом оценки.

Кроме того, Сопоставление отчета N 189/2014 от 04.02.2014, представляющего собой, по сути, мнение иного эксперта относительно законности и обоснованности оспариваемого отчета, и отчета от 30.10.2012 N 62/ОЦ, являющегося предметом настоящего спора, не может служить достаточным доказательством недостоверности последнего, поскольку основано на предположении о достоверности.

Суд апелляционной инстанции верно указал, что заключение эксперта отдела стоительно-технических экспертиз ФБУ Воронежского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиций РФ от 10.01.2014 N 6932/6-3 не опровергает законность и обоснованность отчета от 30.10.2014 N 62/ОЦ и не свидетельствует о его недостоверности.

Как следует из положений ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и п.2 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, ст. 75 АПК РФ, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценив отчет оценщика ЗАО "Центр аудиторских исследований "Финансы и право" от 30.10.2012 N 62/ОЦ, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемый отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного помещения и подлежит принятию в качестве доказательства, соответствующего требованиям главы 7 АПК РФ, поскольку составлен на основании норм действующего законодательства и соответствует требованиям, предъявляемым к указанного рода документам.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, 289, 290 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А48-1859/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова А.Н. Маненков