Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 июля 2011 г. N Ф10-2326/11 по делу N А64-5804/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Егоровой С.Г.

судей:

Солодовой Л.В.

Сорокиной И.В.

при участии в заседании:

Истец:

от Комитета земельных ресурсов и землепользования Администрации г. Тамбова

не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

Ответчик:

от ОАО "Супермаркет "SR-KRATA"

не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 (судья Краснослободцев А.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (судьи Сухова И.Б., Владимирова Г.В., Поротиков А.И.) по делу N А64-5804/10

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (г. Тамбов, ул. Карла Маркса/Коммунальная, д. 146/11) (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Супермаркет "SRKRATA" (г. Тамбов, ул. Коммунальная, 21 А, ОГРН 1026801230312) (далее - Общество) о взыскании задолженности в сумме 288 583,62 руб., из которых 143 512,44 руб. основного долга за период с 01.12.2009 по 31.03.2010 и 145 071,18 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" 156 512,44 руб., в том числе 143 512,44 руб. основного долга и 13 000 руб. пени.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска полностью.

Истец ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседании суда кассационной инстанции не явился, Общество ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем суд по основаниям ч. 3 ст. 284 АПК РФ рассматривает кассационную жалобу в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

Постановлением администрации города Тамбова от 18.09.2008 N 7023 ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" под нежилое здание литер З, используемое под магазин, по адресу: г. Тамбов, ул. Коммунальная, 21А предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 3061 кв.м.

14 октября 2008 года между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ОАО "Супермаркет "SRKRATA" (арендатор) был заключен договор аренды N 301 (далее - Договор) указанного земельного участка со сроком действия с 19.09.2008 по 19.09.2013 (пункт 2.1. договора).

Пунктом 4.4. договора предусмотрена обязанность арендатора, в том числе в соответствии с п.п. 4.4.3, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, размер и условия внесения которой установлен разделом 3 договора аренды.

В случае несоблюдения арендатором предусмотренного вышеуказанным пунктом порядка на сумму задолженности начисляется пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа, начиная со срока оплаты по день оплаты платежа включительно (пункт 5.2 договора).

2 ноября 2009 года на основании постановления администрации города Тамбова от 15.10.2009 N 7897 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" был заключен договор купли- продажи N 1886 земельного участка по ул. Коммунальной, 21А, площадью 3061 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101019:87, под нежилое здание литер 3, используемое под магазин.

10 ноября 2009 года покупатель оплатил продавцу стоимость приобретенной земли, что подтверждается платежным поручением N 266.

На момент заключения договора земельный участок находился в фактическом владении покупателя на основании вышеуказанного Договора аренды.

По условиям пункт 3.2 договора купли-продажи переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области.

В пункте 3.2 постановления администрации города Тамбова от 15.10.2009 N 7897 указано, что ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" предписано производить оплату платежей за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Свидетельство о государственной регистрации права на приобретенный земельный участок получено ответчиком 02.04.2010.

Посчитав, что ОАО "Супермаркет "SR-KRATA" с момента заключения договора купли- продажи N 1886 земельного участка и до момента государственной регистрации права на него пользовалось земельным участком, в связи с чем обязано оплатить стоимость такого пользования и пени по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в вышеуказанной части, суд исходил из наличия обязательств Общества по уплате арендных платежей вплоть до даты государственной регистрации перехода прав к ответчику, доказанности просрочки внесения последним арендной платы и правомерности начисления пени на сумму просрочки за период с 01.12.2009 по 31.03.2010.

Между тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

На основании договора от 14.09.2008 N 301 между сторонами возникли обязательственные отношения по аренде спорного земельного участка.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Срок действия договора определен в п. 2.1. Договора с 19.09.2008 по 19.09.2013.

2 ноября 2009 года между сторонами заключен договор купли-продажи N 1886 земельного участка по ул. Коммунальной, 21А, площадью 3061 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101019:87, под нежилое здание литер 3, используемое под магазин (Объект).

Пунктом 3.4 указанного договора купли- продажи предусмотрено, что на момент заключения настоящего договора Объект передан покупателю и находится в его пользовании.

Передача настоящего Объекта иным документом не осуществляется.

Статьями 454, 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В силу ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 также разъяснено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, договор продажи недвижимости считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания.

С момента заключения договора купли-продажи земельный участок находится в фактическом владении и пользовании Общества, как приобретателя по договору купли-продажи.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу норм п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из вышеуказанных обстоятельств видно, что основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды.

Вместе с тем, после заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной уплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом.

Соответственно, заключив договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

В этой связи с момента заключения договора купли-продажи N 1886 и оплаты стоимости спорного земельного участка обязательства Общества по договору аренды от 14 октября 2008 года прекратились.

Прекращение основного обязательства по уплате арендных платежей влечет прекращение и обеспечивающего его обязательства по уплате пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа, начиная со срока оплаты по день оплаты платежа включительно (пункт 5.2 Договора).

Более того, заключенным договором купли-продажи N 1886 от 02.11.2009 спорного участка земли стороны предусмотрели иные основания ответственности за нарушение условий указанного договора.

Так, пунктами 4.1, 4.2 договора предусмотрено, что при уклонении или отказе Покупателя от оплаты стоимости объекта на него налагаются пени в размере 5% от суммы платежа за каждый день просрочки.

В случае отказа Покупателя от оплаты стоимости объекта в течение 10-ти дневного срока, установленного для внесения платежа пунктом 2 настоящего договора, Покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 20% от суммы платежа.

Двойные основания ответственности: по договору аренды и по договору купли-продажи одного и того же Объекта, противоречат принципам действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что взыскание с арендатора арендной платы после внесения выкупной цены по заключенному договору купли-продажи недвижимости, с учетом того обстоятельства, что государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю зависит не только от последнего, но и от продавца, органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может повлечь неосновательное обогащение собственника земель.

Вместе с тем, пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Таким образом, с учетом приведенных нормативных положений и обязательных для судов разъяснений ВАС РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В тоже время, применительно к рассматриваемой ситуации Общество в спорный период не может считаться ни плательщиком земельного налога, так как право на спорный земельный участок за ним еще не было зарегистрировано, ни плательщиком арендной платы ввиду прекращения действия Договора.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Соответственно Общество по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ обязано возместить другой стороне в денежной форме стоимость фактического пользования землей.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, суд не связан правовыми основаниями предъявленного иска и обязан дать правильную юридическую квалификацию сложившимся между сторонами правоотношениям.

В настоящем случае суду следовало с учетом того, что истцом предъявлено требование о взыскании денежных средств за пользование принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, а также вывода о фактическом пользовании ответчиком этим Объектом рассмотреть требования истца по существу.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.10.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит: предложить истцу, с учетом изложенной правовой позиции суда кассационной инстанции, уточнить основание заявленных требований, их размер; установить период неосновательного пользования имуществом, дать оценку расчету неосновательного обогащения в соответствии с положениями п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.12.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу N А64-5804/10 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

Л.В. Солодова И.В. Сорокина