Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 сентября 2009 г. N Ф10-3970/09 по делу N А08-4/2009-26

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

Шелудяева В.Н.

Судей:

Панченко С.Ю.

Степиной Л.В

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Эгида ВиК"

Анохина Н.П. - директора, паспорт от 25.06.2003 N 14 04 151844

от Администрации г. Белгорода

не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью "Белдорстрой"

Кореньковой М.В. - представителя, доверенность от 23.09.2008 N 2-5069,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Эгида ВиК" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.04.2009 (судья Бутылин Е.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 (судьи Протасов А.И., Сергуткина В.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А08-4/2009-26,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Эгида ВиК" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконными: распоряжения главы администрации г. Белгорода (далее - Администрация) от 28.11.2007 N 3857 "О признании утратившим силу распоряжения администрации города Белгорода от 11.11.2002 N 1769 "О предварительном согласовании места размещения жилого дома по ул. Мокроусова 23-а", постановления главы администрации от 27.11.2007 N 176 "О прекращении права аренды Землянскому Ю.И. на земельный участок по ул. Мокроусова", а также обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав заявителя путем принятия решения о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Мокроусова 23-а, для строительства жилого дома.

Решением суда от 09.04.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, а также неполным установлением судом фактических обстоятельств по делу.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 24.07.1998 N 1134 предпринимателю Землянскому Ю.И. из свободных земель города предоставлены в аренду сроком на 15 лет земельные участки: площадью 225 кв.м. для строительства банного комплекса и площадью 1153 кв.м. для проведения благоустройства по ул. Мокроусова, о чем 08.09.1998 были заключены договоры аренды N 3199 и N 3200, зарегистрированные в установленном порядке.

Между Предпринимателем Землянским Ю.И. и Анохиным В.Н. 07.05.2000 был заключен договор товарищества для осуществления строительства банного комплекса по ул. Мокроусова в г. Белгороде. Товарищество произвело изыскательские и иные работы, разработало проектно-сметную документацию, было начато строительство объекта.

По договору уступки от 10.10.2000 Землянский Ю.И. передал Анохину В.Н. право на незавершенное строительство банного комплекса стоимостью 480000 руб. в том числе и право по договорам аренды земельных участков от 08.09.1998 N N 3199 и 3200, в связи с чем последний на основании разрешения инспекции ГАСН г. Белгорода N 59 продолжил строительство объекта.

ОАО "Белгородский завод ЖБК-1" 16.01.2001 обратился с заявлением к главе администрации г. Белгорода о выделении земельных участков по ул. Мокроусова 23 под строительство жилого объекта (с изменением целевого назначения земельных участков).

Заявление было удовлетворено главой администрации г. Белгорода.

Индивидуальный предприниматель Землянский Ю.И. обратился к главе администрации с заявлением о расторжении договора аренды в связи с передачей земельных участков ОАО "Белгородский завод ЖБК-1".

Между ОАО "Белгородский завод ЖБК-1" (правопредшественник ООО "Управляющая компания ЖБК-1") и Анохиным В.Н. были заключены договор от 31.01.2001 N 122 на долевое участие в строительстве жилья по ул. Мокроусова 23-а, договор цессии от 31.01.2001 N 121 и дополнительные соглашения к данным договорам, согласно которым Анохин В.Н. передал стороне по сделке все свои права на земельные участки под строительство и благоустройство с незавершенным строительством, геологические изыскания, проект банного комплекса, проект на водопровод, канализацию.

Распоряжением Администрации от 11.11.2002 N 1769 ОАО "Белгородскому заводу ЖБК-1" предварительно согласовано место размещения жилого дома по ул. Мокроусова 23-а и утвержден акт выбора земельного участка для строительства, согласно которому предварительно согласовано размещение жилого дома на земельном участке ориентировочно площадью 4650 кв.м.

Во исполнение распоряжения Администрации N 1769 ОАО "БЗ ЖБК-1" выполнены на предоставленном земельном участке гидрогеологические изыскания, подготовлена проектно-сметная документация, проект строительства согласован с управлением архитектуры города и области, выполнено землеустроительное дело. Кроме того, вынесены все инженерные сети, попадающие под застройку, выполнены временные инженерные сети строительной площадки, ограждение и временные сооружения, на объекте строительства установлен башенный кран.

По договору о переуступке прав требования от 18.09.2008 ООО "УК ЖБК-1" передало ЗАО "Эгида ВиК" все права на земельный участок, полученные на основании договоров аренды земли от 08.09.1998 N 3199 и от 08.09.1998 N 3200, а также проектно-сметную документацию для строительства жилого дома по ул. Мокроусова 23-а.

Распоряжением Администрации от 28.11.2007 N 3857 признано утратившим силу распоряжение от 11.11.2002 N 1769 "О предварительном согласовании места размещения жилого дома по ул. Мокроусова 23-а". Кроме того, постановлением Администрации г. Белгорода от 27.11.2007 N 176 прекращено право аренды Землянского Ю.И. земельного участка по ул. Мокроусова 23-а.

После принятия указанных актов спорный земельный участок был выставлен на торги.

На основании протокола N 2 контрольной комиссии по итогам аукциона земельный участок, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Мокроусова 23, приобрело ООО "Белдорстрой" по договору купли-продажи от 10.09.2008.

Не согласившись с распоряжением от 28.11.2007 N 3857 и постановлением от 27.11.2007 N 176, ЗАО "Эгида ВиК" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный акт государственного органа может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Исходя из положений ст. 130, 131, ч. 1 ст. 164, ст. 609 ГК РФ, ст.ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный более чем на один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только после заключения договора и его регистрации арендаторы приобретают право владеть, пользоваться арендованным имуществом, в том числе земельным участком.

Из материалов дела видно, что Землянский Ю.И. по договору уступки от 10.10.2000 передал Анохину В.Н. право на строительство банного комплекса, а также права по договорам аренды земельных участков от 08.09.1998 N N 3199 и 3200, зарегистрированным в установленном порядке.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Следовательно, договор уступки от 10.10.2000 и все последующие соглашения по передаче прав к ОАО "Белгородский завод ЖБК-1" (ООО "Управляющая компания ЖБК-1") и к ЗАО "Эгида ВиК" подлежали государственной регистрации.

Между тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, ни договор уступки от 10.10.2000, ни все последующие соглашения по передаче прав в отношении строящегося объекта недвижимости и земельного участка, в порядке установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, не регистрировались.

Согласно части 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, возможность передачи прав арендатора по договору уступки не предусмотрена, поскольку передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Как следует из материалов дела, оспариваемым распоряжением от 28.11.2007 N 3857 признано утратившим силу распоряжение от 11.11.2002 N 1769 о предварительном согласовании ОАО "Белгородский завод ЖБК-1" места размещения жилого дома по ул. Мокроусова 23-а, а постановлением Администрации от 27.11.2007 N 176 прекращено право аренды Землянского Ю.И. на указанный земельный участок.

Сделки по передаче третьим лицам прав, установленных вышеуказанными ненормативными актами, являются недействительными (ничтожными) с момента их совершения и не порождают каких-либо правовых последствий.

При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемые распоряжение от 28.11.2007 N 3857 и постановление от 27.11.2007 N 176 не затрагивают прав и законных интересов ЗАО "Эгида ВиК" в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а следовательно, оснований для удовлетворения заявленных в арбитражный суд требований не имеется.

Кроме того, распоряжением Администрации от 11.11.2002 N 1769 ОАО "Белгородский завод ЖБК-1" предварительно согласовано место размещения жилого дома по ул. Мокроусова 23-а и утвержден акт выбора земельного участка свободного от застройки и не обремененного правами третьих лиц.

При этом ОАО "Белгородский завод ЖБК-1" арендные отношения на указанный земельный участок не оформило, действия Администрации об отказе в предоставлении участка в аренду в установленном порядке не оспорило.

В силу изложенного, у последнего не возникло каких-либо прав на спорный земельный участок, а поэтому они не могли быть переданы ЗАО "Эгида ВиК" по договору о переуступке прав от 18.09.2008.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.04.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 по делу N А08-4/2009-26 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

С.Ю. Панченко Л.В. Степина