Вопрос: Наша организация два года назад начала строительство нового офиса, но из-за финансовых трудностей завершить строительство не смогла. Объект готов всего процентов на 70. Сдать его госкомиссии в таком состоянии, конечно, не удастся. Частично здание используется для хранения различного оборудования, но есть компания, которая готова взять в аренду практически полностью готовые помещения первого этажа. Можно ли сдавать в аренду недостроенный объект? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 41, октябрь 2004 г.)

Наша организация два года назад начала строительство нового офиса, но из-за финансовых трудностей завершить строительство не смогла. Объект готов всего процентов на 70. Сдать его госкомиссии в таком состоянии, конечно, не удастся. Частично здание используется для хранения различного оборудования, но есть компания, которая готова взять в аренду практически полностью готовые помещения первого этажа. Можно ли сдавать в аренду недостроенный объект?

К сожалению, однозначный ответ на этот вопрос дать сложно. В п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Согласно данной статье законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Некоторые специалисты считают, что объект недвижимости, не прошедший государственной регистрации (а она возможна лишь после завершения строительства), не может быть объектом арендных отношений. Однако и законодательство, и судебная практика давно признают объект, не завершенный строительством, полноценным объектом гражданских прав и соответственно допускают возможность совершения различных сделок с ним. Так, в п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями на 22.08.04 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Существует целый ряд правовых актов о сделках с объектами незавершенного строительства, например постановление Правительства Российской Федерации от 3.02.92 г. N 59 "О мерах по продаже незавершенных строительством объектов", Указ Президента Российской Федерации от 10.06.94 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов", Указ Президента Российской Федерации от 16.05.97 г. N 485 (с изменениями и дополнениями от 26.03.03 г.) "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами". В п. 16 постановления пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.98 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При наличии действующего договора строительного подряда объект является объектом обязательства по этой сделке и соответственно не может одновременно быть объектом обязательств по другой сделке. Если же обязательство прекращено и совсем необязательно в результате завершения строительных работ, то "незавершенка" становится объектом вещных прав и может участвовать в гражданском обороте.

Подчас в качестве аргумента, подтверждающего недопустимость передачи в аренду объекта незавершенного строительства, указывается на отсутствие у него необходимых для этого потребительских качеств. Однако это утверждение сложно признать убедительным. Прежде всего следует предоставить право судить о наличии или отсутствии каких-либо потребительских свойств недостроенного здания или сооружения самим участникам гражданского оборота. Если такой объект невозможно использовать, то его, естественно, никто и не возьмет в аренду. Если же есть лица, готовые сделать это, значит, для них позитивные потребительские свойства в соответствующем объекте незавершенного строительства существуют. Действительно, возможности использования такого рода имущества в интересах субъектов экономической деятельности достаточно широки, и их, на наш взгляд, нельзя сводить исключительно к продолжению строительных работ. Например, если построено многоэтажное здание и до завершения строительства осталось лишь произвести отделочные работы на чердаке, это будет классический объект незавершенного строительства, официально сдать его в эксплуатацию не удастся, но разве это является препятствием для использования помещений на всех остальных этажах? Конечно, нет. Если организация сама может использовать помещения, то почему она не вправе сдавать их в аренду? Даже если объект незавершенного строительства не пригоден для вселения туда людей, то и в этом случае он может обладать широким спектром потребительских свойств, не сводящихся лишь к продолжению строительства, - например, его могут арендовать киностудии для съемок фильмов, фотографы, спортсмены для проведения специальных тренировок и т.п.

Отдельные специалисты считают, что недопустимо разрешать аренду незавершенных строительством объектов еще и потому, что никто не может гарантировать безопасности пребывания в них людей. Строго говоря, безопасность не гарантируется даже после государственной регистрации объекта. Если же объект на самом деле опасен для людей, то компетентные службы должны огородить его и принять меры к тому, чтобы никого не допускать на него. Но для этого, на наш взгляд, требуется признать объект аварийным в установленном порядке.

Поскольку в законе не установлено специальных ограничений на аренду такого рода имущества, то, по нашему мнению, юридических препятствий к сдаче в аренду объектов незавершенного строительства нет.

В то же время никто не может гарантировать, что в случае возникновения спора с арендатором либо налоговыми органами суд, который будет рассматривать конкретное дело, согласится с этими доводами, а не поддержит иную точку зрения. Поэтому выбор придется делать руководству организации, которая является собственником объекта. Если будет принято решение о сдаче имущества в аренду, то следует проверить, прекратился ли договор строительного подряда. Если он формально все еще действует, то необходимо заключить дополнительное соглашение между заказчиком и подрядчиком о досрочном прекращении договора подряда и договор аренды заключать уже после этого. Кроме того, целесообразно заключить такой договор на срок менее одного года, чтобы не было необходимости в его государственной регистрации.

С. Дедиков,

юрист

6 октября 2004 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 41, октябрь 2004 г.