Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 ноября 2014 г. N Ф10-4058/14 по делу N А64-760/2014

г.Калуга

26 ноября 2014 г.

Дело N А64-760/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Ключниковой Н.В.
	Стрегелевой Г.А.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Сосновка-Зерно-продукт", Тамбовская обл., Мичурин-ский р-он, ОГРН 1116807000837	Фроловой О.М. - дов. от 10.03.2014
от заинтересованного лица - Управле-ния Росреестра по Тамбовской области г.Тамбов, ОГРН 1046882321320 от третьего лица - Емельяновой О.И., Тамбовская обл., г.Мичуринск	не явились не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.06.2014 (судья Парфенова Л.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А64-760/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сосновка-Зернопродукт" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра, Управление), выраженного в сообщении от 20.11.2013 за N 08/011/2013-797, в государственной регистрации договора N 1 от 01.10.2013 аренды земельного участка площадью 1710000 кв.м, с кадастровым номером 68:07:0000000:85, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Тамбовская область, Мичуринский район, в границах СХПК "Нива", заключенного между Емельяновой О.И. - лицом, уполномоченным общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок действовать без доверенности при подписании и заключении договора аренды, и Обществом, и об обязании Управления произвести государственную регистрацию названного договора.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.06.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014, требование Общества удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления Общества отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на жалобу Общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель Общества просила оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителя Общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, в газете "Тамбовская жизнь" от 08.02.2013 N 17 (226006) было опубликовано информационное сообщение о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:07:0000000:85, площадью 1 710 000 кв. м, местоположение: Тамбовская область, Мичуринский район, в границах СХПК "Нива", содержащее повестку дня собрания.

21 марта 2013 г. на общем собрании участников долевой собственности на указанный земельный участок было принято решение об избрании Емельяновой О.И. лицом, уполномоченным действовать от имени участников долевой собственности, в том числе заключать и подписывать договоры аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей и акта приема-передачи земельного участка, а также о заключении договора аренды на указанный земельный участок с Обществом. На собрании присутствовало 10 участников общей долевой собственности на земельный участок, владеющие 21 (из 28) земельными долями, что составляет 75% от общего числа долей.

1 октября 2013 г. между Емельяновой О.И. и Обществом (арендатор) был заключен договор N 1 аренды названного земельного участка на срок 15 лет.

10 октября 2013 г. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, приложив документы.

Сообщением от 20.11.2013 за N 08/011/2013-797 Управление отказало Обществу в государственной регистрации сделки, ссылаясь на то, что представленные на регистрацию документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства: не представлено информации о том, кто по договору аренды является арендодателем (арендодателями); не все собственники долей на земельный участок зарегистрировали свое право (владельцы 6 паев свое право на долю в земельном участке не зарегистрировали) и не все высказали свое мнение по передаче земельного участка в аренду.

Полагая, что данный отказ является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Удовлетворяя требование заявителя, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что порядок проведения собрания собственников долей земельного участка не нарушен, список присутствующих на собрании собственников долей приложен к протоколу собрания, в Управление на регистрацию был представлен журнал регистрации, в котором отражены сведения о собственниках долей спорного земельного участка и согласие части участников долевой собственности на передачу земельного участка в аренду, решением собрания Емельянова О.И. уполномочена на подписание договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными решениями, так как они постановлены при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Отказ в регистрации сделки был обоснован тем, что не все участники долевой собственности зарегистрировали первичное право и не все высказали свое мнение в отношении заключения договора аренды на земельный участок.

Однако суд, учитывая особенность распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, право долевой собственности на которые принадлежит более чем пяти лиц, установленную статьями 9,12,14 Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), а также порядок проведения собрания и принятия решений на нем, предусмотренный ст.14.1 названного Закона, пришел к правильному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности не препятствуют регистрации договора аренды на этот участок, а принятие на собрании решения о передаче земельного участка в аренду в отсутствие некоторых участников долевой собственности не свидетельствует о незаконности договора аренды.

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации прав предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Из пункта 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Договор аренды действительно составлен некорректно и не содержит сведений об арендодателях, от имени которых Емельянова О.И. заключает сделку и подписывает договор, или ссылки на то, что она действует от имени собственников земельных долей.

Но суд, учитывая, что из представленных на регистрацию документов (протокола собрания от 21.03.2013, журнала регистрации) можно установить, кто является собственниками, а, значит, и арендодателями спорного земельного участка, и ссылаясь на ст.9 Закона N 101-ФЗ, согласно которой договор аренды может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, пришел к выводу о том, что договор соответствует требованиям действующего законодательства.

Однако, в силу п.2 ст.9 Закона N 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно протоколу собрания от 21.03.2013 участники долевой собственности приняли решение заключить договор аренды на следующих условиях: арендная плата устанавливается в размере 1 тонна фуражного зерна, прошедшего первичную обработку, либо в денежном выражении: перевод арендной платы из натурального в денежное выражение осуществлять по ценам, установленным по данным статистической отчетности по состоянию на 1 сентября текущего года, за одну земельную долю в год.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды ежегодная арендная плата за 1 (одну) земельную долю - 6,1 га сельскохозяйственных угодий производится в виде: натуральной оплаты в размере 10 (десять) центнеров фуражного зерна (ячмень, пшеница), прошедшего первичную обработку посредством сортировки; услуги : вспашка огородов. Перевод арендной платы из натурального в денежное выражение осуществлять по ценам, установленным по данным статистической отчетности по состоянию на 1 сентября текущего года.

Собрание решило, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще чем один раз в два года.

В пункте 3.3 договора закреплено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по согласованию сторон договора, но не чаще, чем один раз в три года.

Собрание решило внести в договор следующее условие: арендатор возмещает земельный налог, взимаемый с пайщиков за земельные доли. Земельный налог будет возмещаться вместе с арендной платой по предъявлении ксерокопии квитанции об оплате.

В пункте 3.5 договора указано, что выплату налоговых и иных платежей за землю производит арендатор.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право выкупа земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед любыми другими лицами.

Однако Законом N 101-ФЗ это не предусмотрено и данное условие договора собранием не обсуждалось.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о соответствии закону договора аренды земельного участка от 01.10.2013 N 1, подписанного от имени собственников Емельяновой О.И., сделан при недостаточно исследованных обстоятельствах дела.

Поэтому решение от 06.06.2014 и постановление от 13.08.2014 подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку условиям договора аренды и условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности, и установить, уполномочена ли Емельянова О.И. на заключение спорного договора аренды. От этого будет зависеть, является ли спорный договор аренды заключенным и правильно ли Управление отказало в регистрации данного договора.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287; ч.1, ч.2 ст.288, ст.ст.289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А64-760/2014 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.

Председательствующий судья

С.И.Смолко

Судьи

Н.В.Ключникова Г.А.Стрегелева