Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 г. N Ф10-4183/14 по делу N А35-9851/2013

г.Калуга

27 ноября 2014 г.

Дело N А35-9851/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 27.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" (ОГРН 1044637010956, ИНН 4632042348, ул.Горького, д.70, г.Курск, 305000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул. 50 лет Октября, д.4/6, г.Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц: Маленкиной Д.М. (г.Курск)- не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Маленкина А.Н. (г.Курск)- не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 (судьи Донцов П.В., Протасов А.И., Семенюта Е.А.) по делу N А35-9851/2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" (далее - ООО СМУ "Строй Инвест", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, управление) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432, о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 NП/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N 100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учетом площади летних помещений 132,4 кв. м, заключенного между ООО СМУ "Строй Инвест" и гражданами Маленкиной Д.М. и Маленкиным А.Н., обязании Управления зарегистрировать названный договор участия в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 признано незаконным решение Управления Росреестра по Курской области, оформленное уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432, о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 решение суда, проверенное по правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части удовлетворения требований ООО СМУ "Строй Инвест" оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Курской области просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, указывая, что они не являются законными и обоснованными.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Судами установлено, подтверждено материалами дела, 31.07.2013 между ООО СМУ "Строй Инвест" (застройщик) и гражданами Маленкиной Дианой Моисеевной и Маленкиным Анатолием Николаевичем (участники) заключен договор N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N 100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учетом площади летних помещений 132,4 кв. м

В соответствии с положениями части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 01.08.2013 Общество совместно с указанными гражданами обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100.

К заявлению его подателями были приложены, в том числе, договор N П/3-100, заключение государственной экспертизы от 23.07.2013 N 46-1-4-0377-13, проектная документация на Объект, проектная декларация от 30.07.2013, описание объекта долевого строительства от 31.07.2013, поэтажный план с указанием местоположения объекта долевого строительства, справка ООО СМУ "Строй Инвест" от 31.07.2013 о том, что договор участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100 не является крупной сделкой в соответствии с Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

По результатам правовой экспертизы представленных заявителем на государственную регистрацию документов Управлением Росреестра принято решение, оформленное уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432, о приостановлении на один месяц государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 N П/3-100 в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.

Из указанного сообщения следует, что представленное разрешение на строительство N ru 46302000-2282, выданное комитетом архитектуры и градостроительства города Курска, содержит информацию о строительстве 18-ти этажного 102-х квартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на 33 м/места ( размерами 29,5х42,25 м) на земельном участке площадью 30007,0 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102350:261.

Однако в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее ЕГРП) имеются данные о земельном участке с кадастровым номером 46:29:102350:261 площадью 2207 кв.м. с разрешенным использованием "для эксплуатации многоквартирных домов, расположенном по адресу г.Курск, ул.Павлуновского д.48, (литер А, А1).

В представленной проектной декларации указывается информация о двух земельных участках с кадастровым номером 46:29:102350:261 площадью 2207 кв.м и с кадастровым номером 46:29:102350:10 площадью 800 кв.м, расположенный по адресу ул. Павлуновского, дом 48-а.

Кроме того, в ЕГРП в отношении указанных земельных участков зарегистрирована ипотека по договору залога недвижимого имущества, заключенного ООО СМУ "Строй Инвест" с Курским промышленным банком (ОАО).

В срок до 28.09.2013 Управление Росреестра по Курской области предложило заявителю устранить причины, препятствующие государственной регистрации договора N П/3-100.

Посчитав решение регистрирующего органа о приостановлении осуществления государственной регистрации незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, ООО СМУ "Строй Инвест" обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции, пришли к выводу, что у должностного лица Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации по причине несоответствия разрешения на строительство от 26.07.2013 N ru 46302000-2282 сведениям, внесенным в ЕГРП, так как представленное обществом разрешение на строительство составлено по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 98 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", в нем указана общая площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома и кадастровый номер одного из земельных участков, задействованного в строительстве. При этом, отсутствие в разрешении на строительство указания на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102350:10 площадью 800 кв.м не является нарушением Инструкции по заполнению такого разрешения, поскольку сложение суммы площадей смежных земельных участков, занятых строительством, 2207 кв. м и 800 кв.м соответствует общей площади земельного участка, указанного в разрешении на строительство N ru46302000-2282.

Также суды указали, что наличие в ЕГРП данных о правопритязаниях на земельные участки, задействованные в строительстве многоквартирного дома, не является препятствием для регистрационных действий в отношении договора N П/3-100, поскольку собственником и залогодателем земельного участка и жилого дома является сам застройщик (заявитель), залогодержателем земельного участка и жилого дома по зарегистрированному договору залога является ОАО "Курскпромбанк", выдавший застройщику целевой кредит на финансирование строительства вышеназванного объекта недвижимости на двух вышеупомянутых земельных участках под их залог, последующая ипотека на основании договора, а также возможность многократного возникновения ипотеки одного и того же недвижимого имущества в силу закона предусмотрена действующим законодательством.

Оценив оспоренное сообщение о приостановлении регистрационных действий, суды пришли к выводу, что оно нарушает права заявителя, лишило его права в установленный законом срок осуществить регистрацию договора от 31.07.2013 N П/3-100 участия в долевом строительстве жилого дома.

Однако, судами не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц входит совокупность следующих обстоятельств: соответствия (несоответствия) обжалуемого акта действующему законодательству и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Предметом спора по настоящему делу явилось сообщение управления Россреестра о приостановлении регистрационных действий в отношении договора участия в долевом строительстве жилого дома, следовательно, суд, оценивая указанное сообщение, должен был проверить имелись ли основания в регистрирующего органа приостановить регистрационные действия и как указанное решение повлияло на права и законные интересы заявителя.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статей 25, 25.1 Закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве и такая регистрация осуществляется при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

В силу статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Как следует из материалов дела, в качестве основания для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дом N П/3-100 было представлено разрешение на строительство N ru 46302000-2282, в котором указано, что подлежащий строительству жилой дом по адресу ул.Павлуновского, г.Курск подлежит строительству на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102350:261, площадь земельного участка 3007 кв.м.

Согласно имеющемуся в материалах дела положительному заключению государственной экспертизы N 46-1-4-0377-13 строительство жилого дома должно осуществляться на земельном участке общей площадью 3007 кв.м.

Однако при правовой оценке оспоренного решения управления Росреестра, судами не принято во внимание, что Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в Постановлении N 12-П (пункт 2.1) указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из совокупности правовых норм, содержащихся в статьях 30-32 Земельного кодекса РФ, следует, что для строительства многоквартирного жилого дома предоставляется земельный участок, а не земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно оспоренному сообщению о приостановлении регистрационных действий у управления Росреестра возникли сомнения, в том числе, в части соответствия указания в представленном разрешении на строительства N ru 46302000-2282 земельного участка, на котором будет осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, сведениям, имеющимся в ЕГРП.

Так согласно данным ЕГРП, что не оспаривалось заявителем и подтверждено судами, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102350:261 имеет площадь 2007 кв.м, а смежный земельный участок с кадастровым номером 46:29:102350:10 имеет площадь 800 кв.м., разрешенный вид использования обоих участков - "для эксплуатации жилого дома".

Однако, разрешение на строительство содержит данные о том, что строительство жилого дома будет производиться на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102350:10.

Суд кассационной инстанции считает, что указанные обстоятельства обоснованно послужили основанием для приостановления регистрационных действий.

Так же суд округа не согласен с выводами судов о том, что оспоренное решение о приостановлении регистрационных действий нарушило права и законные интересы заявителя, поскольку в соответствии с положениями статьи 19 Закона N 122-ФЗ регистратор имеет право приостановить регистрационные действия при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Замечания Управления Росреестра в отношении разрешения на строительство обусловлены сомнением в достоверности указанных в нем сведений о земельном участке, на котором предполагалось строительство жилого дома, что соответствует положениям статьи 19 Закона N 122-ФЗ.

Кроме того, суд округа отмечает, что 01.10.2013 заявителю отказано в регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, однако, указанный отказ предметом спора по настоящему делу не являлся, тогда как общество обратилось в суд 11.11.2013.

В данном случае, из материалов дела не следует, что заявителем представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов оспоренным сообщением о приостановлении регистрации.

При этом, суды не учли, что в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд устанавливает обязанность органа, осуществляющего публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

А при наличии на момент принятия судебного акта судом первой инстанции отказа Управления Россреестра по Курской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома, признание решения о приостановлении незаконным теряет правовой смысл, поскольку исполнение судебного акта не приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов заявителя, связанных с регистрацией указанного договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судебные акты по настоящему делу подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО СМУ "Строй Инвест".

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.05.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А35-9851/2013 в части удовлетворения требований ООО "Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, оформленного уведомлением от 30.08.2013 N 01/047/2013-432, о приостановлении государственной регистрации договора от 31.07.2013 N П/З-100 участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по улице Павлуновского в городе Курске (3-й пусковой комплекс 18-этажная блок-секция в осях 1-2), объектом долевого строительства по которому является двухкомнатная квартира N100, расположенная на 18-м этаже, общей проектной площадью с учетом площади летних помещений 132,4 кв.м., заключенного между ООО "Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" и гражданами Маленкиной Д.М. и Маленкиным А.Н. отменить.

В удовлетворении заявленных ООО "Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" требований в этой части отказать.

Отменить решение суда от 30.05.2014 в части взыскания с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в пользу ООО "Строительно-монтажное управление "Строй Инвест" расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины при подаче заявления в суд, в сумме 2000 рублей.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В.Ключникова С.И.Смолко